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20名华人变“非法住户” 纽约公寓楼欺诈案曝光

纽约布鲁克林华人购房集体被骗案终迎曙光

付现金买房!华人变“非法住户” 10年拿不到房产证 华裔男子卷0万款潜逃

两年前震惊纽约的布鲁克林湾脊区20多户华人购房遭欺诈案,终于迎来难能可贵的美好解决。此前,位于Bay Ridge欧文顿大道(Ovington Avenue)的公寓楼因销售欺诈,导致二十多户华人家庭面临住处被法拍的危机。

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经过各界多年努力,该事件终于有了圆满结局。

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亚平会(AAFE)、州检察长詹乐霞(Letitia James)等政府各级单位26日宣布,被骗业主们再不必日夜担心遭到驱逐,正在迈向成为屋主的旅程,再无钱房两失的后顾之忧。

轻信开发商 20户给了500万美元

2012年,开发商吴X某(* Wu,音译)在布鲁克林湾脊区欧文顿大道(Ovington ave.)345号建造了一栋5层的住宅楼,共有25个“condo”。 他声称,如果无法在2013年底前完成房产过户,将退还首付加5%的利息。

然而,由于买家多为华人,不熟悉美国的法律程序,许多人仅凭中文协议就现金交钱购房。

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这些公寓很快售罄,买家多为福建人和广东人,他们大多通过朋友介绍购房,未聘请律师做合同。

一些家庭东借西凑支付了高达50万美元的首付,二十多名华人带来了五百多万美元。

家住一楼的林先生说,他从2005年起就认识吴X某,在他的印象中,吴家很富裕,所以觉得应该他不会欺骗他们。于是,许多人仅签署中文协议并交款,买下他们以为的“自己的公寓。”

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29岁的陈先生(* Chan,音译)回忆,十多年前她和家人搬进这里,她母亲当初选择这个公寓,只是希望有个位于好社区的安全家园,“这里治安好,价格在我们承受范围内,而且是新房子,所以我们就买了。”

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欺诈行为与住户困境

虽然这些公寓自2015年起就交房入住,但由于吴X某未获纽约州正式销售计划批准,他无权销售这些住宅单位,导致二十多户的产权证一直办不下来。

据纽约州总检察长办公室(简称OAG)称,吴X某将租户的付款收入囊中,用于施工和偿还大楼的贷款,但因为未完成必要文件,纽约市财政局从未将该建筑细分为单独的税地,无法创建单独的地契。OAG也不能批准开发商将这栋公寓楼拆分成不同单位的产权,出售给各家住户。因此住户虽然给了吴购房款,但在法律文件上,他们都是非法住户。

2018年10月,抵押贷款机构对这栋楼发起止赎程序,称吴X某从2015年借贷585万美元,并从2017年起停止偿还银行贷款,利息高达24%。随后,吴X某的贷款方开始查封程序,租户们面临“钱房两空”的危机。

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住户的法律行动与政府介入

2018年12月起,一名购房者开始状告吴X某,其余二十多名购房者也在2019年上半年起诉他。

然而,吴X某失踪,有人说他逃回国了,有人说他躲在美国某处。2022年2月,抵押贷款机构对吴X某发起的止赎程序胜诉,并于同年7月28日,该公寓惊爆售房大雷,业主吴X某被指非法向众多华人移民家庭出售不存在的公寓,于是该公寓准备拍卖。

住户陈先生表示,当他们收到法院的传票才发现大楼有债务问题,感到震惊、无助和压力山大。“大约在2018年,我们收到银行寄来的文件,才知道大楼有财务问题。”

陈先生是少数能流利讲英语的租户之一,因此担任起主管角色。  她说:“发现问题后,我们找了律师,但过程中遇到很多困难。很多律师不受理或做得不好,直到找到现在这个律师,他用经验指导我们处理,花了很多时间与相关人员沟通,逐步解决问题。”

然而,由于疫情,法庭诉讼耗时,抵押贷款不断产生利息和罚款。2022年5月,居民曾赢得判决,纽约州民事法庭判决吴X某赔偿他们购房款,但无法阻止拍卖。

为了避免立即被法拍,一些居民提交了法律文件,迫使物业进入破产程序。  一旦破产法第七章程序启动,法院会成为破产管理人,将债务人的非豁免财产变卖、出售,以偿付债权人。

这是一个与吴X某的债权人谈判的机会。7月27日(拍卖前一天),布碌仑民事法庭暂时搁置拍卖。OAG随后提起单独诉讼控告吴X某,案件仍在进行中。

亚平会介入与解决方案

2022年底,亚平会在纽约州住房社区重建局(HCR)、OAG和民选官员联系下介入。亚平会行政总监俞思亮(Thomas Yu)回忆说,这些机构和民选官员联系他说,租户已经尝试了各种办法,但法院可能会继续取消他们的抵押品赎回权,他们将失去家园,因为他们不是合法屋主。

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经过多方持续努力、数月的讨论和谈判,今年,亚平会与纽约州、市民代和政府机构合作,制定了购买按揭票据的计划以避免法拍,止赎程序得以暂停,并将把该房产改造成由居民协同管理的可负担合作公寓。州总检察长办公室也介入调查,向吴X某等提出起诉。

终于在今年5月底,亚平会完成了对该大楼的收购,正式成为该楼新房东,并负责物业管理。

该项目预计总成本将超过1500万元,包括收购物业和对整个建筑进行必要的翻新。在获得了HCR、HPD承诺的财政补贴和资金支持外,市议长欧德思(Adrienne Adams)和市议员纪思庭(Justin Brannan)在2024财年资本预算中拨款了150万美元,州参议员曲怡文也提供了40万元的资金支持。

总体计算,亚平会为该项目将支付超过1200万元,包括自担风险投入的逾百万元活动资金。

曲怡文回忆,两年前她参加过记者会,从那时起一直追踪案件进展,并在找买家的过程中联系了亚平会。  “在华人社区中,除了金融支持外,语言和文化的理解也非常重要。如果居民无法顺畅地与未来的合作单位沟通,会衍生更多问题,无法理解如何通过合法程序成为屋主。”她说,她的选区就在一条街之外,深刻理解华人移民的不易,当他们发现毕生积蓄被诈骗时,那种冲击是巨大的。

亚平会行政总监俞思亮表示,“许多敬业的合作伙伴齐心协力,解决了大量复杂的法律和财务问题,帮助亚平会实施了一项创新计划,将这些家庭的惨败变成了非凡的成功故事。我们为这些居民感到高兴,他们现在正在实现拥有住房的美国梦。”

获得房产证大概还需要一年

亚平会与市州官员和机构合作,在今年5月购买了该建筑。“整个过程非常复杂,但我们终于取得了阶段性的胜利。”俞思亮说。

预计一年后,他们可以把钥匙交给租户,让他们成为合法的屋主。

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纽约州住房社区重建局(HCR)、纽约州总检察官詹乐霞、纽约市住房保护和发展部(HPD),以及纽约市议员纪思庭和纽约州参议员曲怡文,在资助稳定欧文顿大道345号方面发挥了关键作用,帮助亚平会构建成功的救援策略,使这栋建筑免于破产和拍卖。Enterprise社区合作伙伴通过纽约收购基金发放贷款,该基金由科西街顾问公司管理。

这栋大楼有25个单位,其中五个空置公寓将以低于市场价格出售以确保可负担性。现有的20个租户将拥有自己的公寓,支付建筑物的维护费用、税款和水费。

陈先生说,整个过程非常艰难,尽管许多人怀疑在纽约解决这问题的可能性,“但我们的律师不遗余力地联络相关人士,拨打电话、发邮件,通过他的能力、媒体的力量以及政府人员的帮助,最终把不可能变成了可能。”

住户Rei Tan说,“这个公寓原本是为我父母的退休生活准备的。现在,我放心了,因为我妈妈在自己的家中安全无忧。”

本文由【北美海客生活网】整理编辑,原文转自海客范,若有侵权敬请联系我们;图片取自网络,版权属于原作者。转载请注明出处!

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