圣地亚哥房价涨幅接近见底，3份最低工资才能租的起2居室

标准普尔 Case-Shiller 指数本周公布，圣地亚哥市的房价从10月到11月下跌了1.4%。这在备受关注的20个大城市中的跌幅排名第5。

Case-Shiller 指数通常会延迟几个月。

11月转售独立屋价格为82万6000美元，到12月略微下降到82万5000美元。

该报告显示圣地亚哥的年涨幅为4.8%，远远低于去年3月份创下的30%年涨幅。

西海岸市场的房市降温最快。旧金山现在已经抹去了所有年度收益，一年内下跌了1.6%。几个月前曾实现两位数年涨幅的其他市场正在触及该指数的底部：洛杉矶，上涨 4.4%；波特兰，上涨3.9%；西雅图，上涨1.5%。

南方城市的涨幅最大，自夏季以来一直如此。迈阿密在一年内上涨了 18.4%；坦帕，上涨16.9%；亚特兰大，增长12.7%。Zillow 高级经济学家妮可·巴乔 (Nicole Bachaud) 写道：“房地产市场——以及随后的房价增长——从冲刺放缓到爬行。”

她说，更高的抵押贷款利率让许多潜在买家保持观望，使房屋在市场上停留的时间更长，并且更有可能看到价格下降。妮可说，即使年初抵押贷款利率略有下降，负担能力问题也可能导致房地产市场“温和”一年。

房地美表示，截至11月底，30年期固定利率抵押贷款的利率为6.5% ，高于前一年的3.10%。Mortgage News Daily称，周一下降至6.21% 。

CoreLogic 首席经济学家塞尔玛·赫普（Selma Hepp）在她对报告的分析中写道，利率从去年的3%左右上升到7%（11月初）可能会耗掉购房者大约30%的预算。她写道：“市场上新上市的房产数量大幅下降也体现了卖家的撤离，这导致待售库存进一步减少，再创历史新低。”

Redfin 数据中心称，11月，圣地亚哥县约有4750套房屋挂牌出售。这比8月初的近6000有所下降。分析师表示，几乎没有动力将房屋投放市场，因为大多数业主都锁定了较低的利率。

11月，圣地亚哥县中位价转售独立屋的每月贷款还款同比上涨近1400美元。2021年11月的中位价格为82万500美元，利率为3.11%，每月还款额为 3089美元（假设30年期贷款，首付20%）。到今年11月，以82万6000美元的中位价和6.5%的利率计算，每月还款额为4460美元。

今年1月，高盛研究解释了为什么一些城市的房价比其他城市下跌得更快：在疫情的两年中房价涨幅最大的地区，房价下跌最快。当时，圣地亚哥的房价上涨速度超过任何其他加州市场。

高盛预测，到2024年底，圣地亚哥的房价将下跌13.4%。当地房地产分析师对该报告持批评态度，主要是因为预测标准——其中还包括库存数量和价格下跌速度——是有限的。

即使高盛的预测成真，也不会打破圣地亚哥的记录。在 Case-Shiller 自1987年开始建立的档案中，最大的年度跌幅是2008年10月的26.7%。

根据Zillow的分析，在美国最佳城市圣地亚哥要负担一套两居室公寓的租金，如果只能按最低工资标准，需要3份全职工作或3个全职工作者才能负担的起。

在美国50个大城市中，圣地亚哥在基于最低工资的租金负担能力方面排名第22。

Zillow参考了美国人口普查局 2021 年五年期社区调查的租金数据，使用 Zillow 观察租金指数的月度变化来计算这些平均值。在最低工资较高的城市，即使在昂贵的市场，租金负担能力也相对较好。

Zillow认为租金负担得起的定义为每月不超过家庭月总收入的30%可以用于支付租金。

圣地亚哥的一居室平均租金为每月1962美元，而典型的两居室租金为每月2468美元。当地最低工资为每小时16.30美元，Zillow考虑了全职工作或每月每周工作40小时的工人进行分析。

根据计算，需要2.5个全职工作或全职工作者才能负担得起一居室的租金，需要3.2个全职工作或全职工作者才能负担得起两居室的租金。

负担压力最大的是德州的奥斯汀，需要超过5份全职最低工资工作或工作者才能负担得起两居室租金。