【小小说】稻草买家

编者按：地产小说，内容杜撰。如有雷同，纯属巧合。

在学习房地产课程时，碰到过这样一个词，“Straw Buyer”，它的英文解释是，“a person who buys something on behalf of someone else in order to circumvent legal restrictions or enable fraud.” 代表他人购买东西以规避法律限制或启用欺诈的人。

当时学习只是泛泛一听，从没有往心里去，没想到现实房地产交易中，还真的碰上了这样的“荒诞不经”案例，让我慢慢道来。

一个在亚特兰大学工程数学的人给我打电话，说他在加州有一栋出租房子，由于房客不交房租，搞得他很恼火，当地的一个经纪人找上他，说能替他解决这个问题，把赖租客通过法律手段赶出去，条件是他要答应把这个房子卖给这个经纪人。

这个经纪人以压低于30%的市场价和他签了Purchase and Sale Agreement （买卖合同），在Buyer的位置上，是这个经纪人的签名，并且也没有写Earnest Money （诚意金）要求，换句话说，Earnest Money $0。

然后这个经纪人拿着这份合同，自己又在Zillow 做了Listing（没有在我们Agent 用的付费网站FMLS上Listing），以高于该合同价$1万多的价找到了一个Buyer，但房子并没有过户到他的名下，原P&S合同仍在进行中。

现在这个经纪人告诉卖家几月几号，要飞到加州去跟这个Buyer签字过户，并说如果他不飞过去，可能他拿不到钱（支票）。

他问我要不要飞过去？

我说，奇怪？！！ 你和经纪人签的P&S，你应该和这个经纪人过户，而不是和所谓的另外的Buyer签字过户，你要赶快找P&S里写明的Closing Attorney问问这是怎么一回事？

你们说这桩交易正常不正常? 后来事情有了下文。

这个卖家给过户律师打了电话，律师说，没有过户的房子是可以转卖第三方的，因为这个经纪人和那个买家签了一个补充协议（合同）声明了这一点。

可是疑点出来了，这个补充协议，居然没有当事卖家人的签字，他们就这样签了一个“协议中”的协议。

我说，通常我们买房子都是找与我们合心意所熟悉的过户律师，显然这个过户律师是这个经纪人找的，替他说话打圆场的，穿一条裤子的。

你现在问我怎么办？我也没办法。我不是你的合法经纪人，不能给你任何建议。

后来我把这个案子在我们亚特兰大华人经纪联盟群里分享，征求大家的意见：

有人说， 这个经纪人叫“Straw Buyer”!

有人说， 三方同时过户， 这个经纪人既是买方又是卖方。

有人说， 我觉得这里至少有Ethic问题，不违法但违德。

有人说，这个Listing Agent，如果明明知道可以卖多$1万，还从卖家低买高卖， 这就不对了。

有人说， 这个Agent至少没尽到Fiduciary duty（受托责任）。

有人说，Willy，你说的三方过户的事，我最近也碰到一个类似的。

卖方要搬去外州，所以他们把房子卖给Relocation Company，然后Relocation Company成为合同上的卖方，但Title还在原屋主名下，问了Broker，这种有Relocation Company三方过户的事是正常过户。

有人问，三方过户是合法的吧？ 有人回：听我的Broker说这很常见。

有人说， 那不一样，我认为，Relocation Company其实像个中介，临时hold title。在我印象里，过户律师也会临时hold一下title。

Willy说，这么看来，这个案子也是合法的？大家都学到了一个知识。

Willy说，好啊，我们联盟群是个互相交流学习的大课堂，大家谁都不藏着掖着，都拿出来分享，长知识了，这很好啊!

总的来说，这个经纪人利用这个第一次卖房客不懂房地产知识的劣势，做了一单看似合法，实际不道德的“稻草买家”交易。我们可谓这个经纪人真是“高明”，连户都没有过，甚至过户费Closing Cost 都是由接盘买家来付，按通俗的话说，“空手套白狼”就赚了$1万多美子。

我们不鼓励这种损人利己的“稻草买家”交易，做经纪人还是要规规矩矩做事，老老实实做人，当然我们也不唱高调，也要生活，也要挣钱养家，但我们要遵守Real Estate License Law 和Ethic，没有规矩不成方圆，不然大家恶性竞争，乱套了，房地产行业的规矩也破坏了。

林子大了，什么鸟都有。故事多了，什么奇葩都闻。

天下熙熙 皆为利來，天下壤壤 皆为利往。君子爱财，取之有道。

果然上了万维博客的导读版，是一篇“奇葩”的故事。