买房必读丨这28个问题，就是一套完整的美国购房系统思维（上）
先问你个问题：
当考虑买房的时候，你会问房产中介哪些问题？一般我们的问题都集中在房子本身上。
除了区域市场宏观分析上考虑太少，还存在一个问题是，我们应该找什么样的中介经纪人看房？
在国内，大部分人找房产中介，基本靠眼缘。
实际构成了一套完整的美国购房系统思维，无论放在国内还是国外，对个人买房决策都颇具参考价值。
虽然在个别问题上国内外有差异，但是这种系统的思考方式，正是一个成熟的房产投资者应该具备的。
这里我们分两期为大家深入解读在买房时和经纪人该聊些什么。
美国房产投资必问经纪人的28个问题:
1. 这个地区的就业增长如何？
(What is the job growth?)
就业岗位数量是一个市场是否健康的关键指标，工作机会吸引人们进入当地市场，然后这些人会成为消费者。
当一个市场的人口急速增长时，会推动当地的房屋租贷及买卖，反之亦然。
例如，当Amazon准备在弗罗里达州的Jacksonville建设一个物流中心时，根据市场规律，会给当地带来至少两年的年均2%以上的就业增长率。
2. 人口／家庭增长如何？
( What is the population/household growth?)
人口的增长或者减少决定了一个市场的大小。
由于高税收、高生活成本以及天气等原因的影响，导致了美国东北部人口的外迁。
我们需要关注的是那些人口增长尤其是家庭数量增长的市场。
因为家庭是主要的租房者，当一个市场的人口增长时，租金也会相应增长。
3. 过去三年内有多少新房建成？
(How many new units have been built over the past three years?)
近期建成的房屋或者正在建造的房屋是检测市场健康程度的重要指标。
很多美国城市现在正处于扩张阶段，而这其中会暴露一些问题。
如果一个市场的新房建造速度远远超过了它吸收人口的能力，那么这个市场就必须通过降价或者是对租客妥协的方法来解决这个问题。
你永远希望在这个市场里需求大于供给。
4. 有多少建筑许可被通过？
How many construction permits have been issued?）
如果一个市场的建造许可处于增长阶段，那么新的建筑将会带来相应的工作岗位。
5. 这个市场的房屋资源是挂在MLS上共享的还是由当地的房产经纪人主导的？
（Are properties listed on the MLS or is it a broker driven market?）
注：MLS（Multiple Listing Service）- 美国多重上市服务系统，是20世纪30年代产生于美国的一种房地产交易方式。
它以会员联盟的形式，将不同房地产经纪公司纳入一个联盟体系，体系中成员的房源和求购信息集合在一个共享数据库中。
MLS不仅是一种销售模式，更是一种先进的房地产流通管理系统。
在东南部地区，很多地方是经纪人主导的市场，经纪人控制了当地大量的房屋信息。
如果购房者没有与这些经纪人建立联系，将很难取得这些最新的交易信息。
无论是在哪种市场，建立与经纪人之间的良好关系都尤为重要。
6. 你手上有多少房源，你最近的成交量如何？
（How many listings do you currently have and what have you recently sold?）
这两个子问题是反映经纪人能力的重要指标。
如果经纪人在过去的12个月持续地卖出房子，他会对市场价值有更好地了解。
我总在寻找那些交易量大的经纪人。
卖家总是寻找这些活跃的经纪人，而这又给了经纪人源源不断的新房源。
7.在这个区域市场上，最主要的房屋成交类型是什么样的？
（What is the typical size of a deal in your market?）
当我第一次开始房产投资时，我没去考虑我的投资组合将来会是什么样子。
我从不关注我的退出策略，这是大多数新手投资者所犯的错误。
向经纪商询问市场上的在售房源的类型，交易的平均规模是多少，以及在市场上的交易量是多少。
8. 这个市场上的主要雇主是哪些？
（Who are the major employers?）
了解这个地区里主要公司是哪些，有助于分析就业环境带来的影响。
如果这个市场太过于依赖少数几家公司，将会带来一系列的不确定因素。
因此多样化的雇主更有利于市场健康发展。
例如，Rochester的市场当年太过于依赖柯达公司。因此柯达的兴衰将直接影响到当地整个市场就业环境以及房屋租售情况。
9. 进入这个市场有没有哪些进入壁垒（如地形限制，建造成本等）？
（Are there any barriers to entry in your market?）
一个相对高的进入标准会导致这个城市房产价格的增长。
例如：这个城市周围是沙漠环境，或者大众对地理位置有强烈的要求。这些将导致现存的房产会有更高的潜在价值。
10. 前市场上的投资者有哪些？
（Who is currently investing in the market?）
当大的投资人开始投资一块项目时，价格便会开始快速上升。
如果能够在这些投资人之前进入市场，将会对我们更加有利。
同样，去了解你的竞争对手也是非常明智的策略。
11. 交易资金是如何给付的？
（How are these deals being financed? ）
我在对中西部市场进行初步分析时，一位经纪人告诉我，他所出售的大部分交易都是全额现金交易，几乎没有任何折扣。
这告诉了我什么?当时市场很热，大多数投资者都来自外地。
我不会躲避这种类型的市场，但买家议价能力过低是值得谨慎的——需要分析此时该区域市场是否被高估了（过热）。
12. B级和C级的房产位置在哪？
（Where are the B and C properties located?）
A级房产的位置总是显而易见的，我们需要了解B级或者是C级房产在什么位置。
13. 能说说未来市场的发展趋势吗？
（Can you identify the path of progress in your market?）
通过询问经纪人了解一个城市经济增长的趋势和区 域在哪一块。
了解人口流动的方向，如果能提前锁定并进入那个区域，那么回报一定是非常可观的。
14. 一个公寓单元房的价格是多少？
（What is the per unit cost of an apartment?）
了解不同户型公寓房的价格是多少。
例如一居室，两居室和三居室的市场售价。
由于大小、房龄、卫生间数量、设施等复杂因素影响，我们很难按类型确定价格，但我一般会问问在C级房产中一套两居室公寓的典型价格，类似的问题可以帮助我们更直观地了解交易情况。
