买房必读丨这28个问题，就是一套完整的美国购房系统思维（下）

先问你个问题：当考虑买房的时候，你会问房产中介哪些问题？一般我们的问题都集中在房子本身上。

除了区域市场宏观分析上考虑太少，还存在一个问题是，我们应该找什么样的中介经纪人看房？

在国内，大部分人找房产中介，基本靠眼缘。

实际构成了一套完整的美国购房系统思维，无论放在国内还是国外，对个人买房决策都颇具参考价值。

虽然在个别问题上国内外有差异，但是这种系统的思考方式，正是一个成熟的房产投资者应该具备的。

上期的大家已经有一些概念了，这期我们将有更深入的探讨：

15. 住房空置率是多少？

(What is the vacancy rate in the market?)

空置率是衡量租售市场是否健康的指标。全美的入住率是96.1%，如果你的市场只有90%的租住率，那么说明这可能是个疲软市场。

如果能够在一个坚挺的市场里找到一些空置率比较高的房产并且改变其现状，那么这将是一个巨大的价值空间。

你需要去了解为什么在坚挺的市场里会出现空置。是因为缺乏管理，租金过高，外观不吸引人还是户型不合理？

一处房产的高空置率并不代表你应该远离它，相反如果能找到问题并解决，将带来可观的收益。

16. 过去三年，房租的变化情况如何？

(What has the rent increase or decrease been over the past three years?)

在现在的大环境下，房租是稳步增长的。如果一个市场的房租增长是停滞的，这说明这个市场的发展比较差。

同理，如果一个市场的房租增长在一个较高的水平，那么对于原本的租客来说，买房会变成一个更好的选择。他们就是你的潜在客户。

17. 不同等级房产的回报率如何？

(What are the cap rates for specific asset classes in the market?)

不同等级的房产会带来不同的回报率，举个例子，在东田纳西州，B级房产的收益率在7%。

如果发现高于该回报率的房产，我们就可以进一步去了解它。

18. 这个市场是以现金流为本的市场，还是保持稳定增长的市场？

(Is the market a cash flowing market or poised for capital appreciation?)

一些市场因现金回报很好，而另一些市场则以增值回报为主。

选择你愿意遵循的投资逻辑，并投资于相应特征的市场。

例如：当我选择罗切斯特作为一个投资市场时，我知道现金流为王，而资本增值不能指望的。

19. 该区域市场的平均房龄是多少？

(What is the average age of the properties?)

这是一个显而易见的问题，但是大部分人会忽略这一块。

你是否会投资一个超过100年的房产，然后不停地需要投入资金去维护？或者你愿意投资一个崭新但价高的房产？这里面并没有绝对的正确与错误，我们要做的是了解不同房龄房产的利弊。

20. 这个市场是否支持RUBS系统？

(Does the market employ RUBS (ratio utility billing)？)

RUBS是收取住房者公共事业相关费用的系统。这是一个相当简单和容易实现的系统。

如果市场采用了这个系统，那么请注意识别市场中没使用这套系统的房产。

在没采用这套系统的房产投资案例里，房东交了这部分钱，但没有跟租客收取。

我们对市场进行了研究，发现市场的标准是向租户收取每月35美元的公用事业费。

我们对这一发现感到兴奋。所以在接管房产的时候，我们很快开始就上了RUBS，在12个月内，所有的租客都在自行支付他们的公用事业费用。

21. 不同户型的租金各是多少？

(What are current rents for various unit mixes (studio, 1-bed, 2-bed, 3-bed)?)

了解一个市场内不同户型的租金是多少。

找到那些低于市场租金水平的房产并且通过改善该房产的现状，使之回归到市场的租金水平，将会产生额外的市场收益。

22. 你可以推荐一个房产管理公司吗？

(Can you recommend a management company?)

对于大部分房产投资者来说，房产管理公司的选择是一个让人头疼的问题。让经纪人推荐一些房产管理公司。

确保这个房产公司在你管理你所投资的房产等级有丰富的经验。你还可以通过Iren或All Property Management去搜索合适的当地房产管理公司。

23. 找一家房产公司管理房产费用是多少？

(What are the fees charged by a management company to manage a property?)

了解一家房产公司会收取的费用，有些市场内的管理费用太高，有些市场或许没有合适的管理公司。你最好尽早搞清楚这些信息。

24. 在这个市场里，人们的房屋购买力是怎么样的？

(What is the affordability of homes in the market?)

购买力不足会导致一些明显的结果。首先，如果房子太贵的话，人们就会更倾向于租房。

其次，如果房子对于大部分劳动力来说太贵，这会导致一些公司决定搬迁到其他城市。

例如，丰田曾经将一个3000人的工厂从加州搬到得克萨斯州，相对于加州Torrance$508，000的房价中位数，Dallas只有$210，000。

而丰田员工的工资水平不变。在这种情况下，公司的搬迁决定是非常容易预见的。

25. 你可以推荐一家保险公司吗？

(Can you recommend an insurance company?)

一个活跃的房产经纪人通常会与其他专业的团队有联系。

你可以通过这个经纪人找到几个专业的保险代理人，并了解他们提供的保险方案。

26. 你可以推荐一个贷款经纪人和一家银行吗？

(Can you recommend a mortgage broker and a bank?)

你可以通过经纪人推荐的一些银行来提供贷款。当地银行对于房地产行业的了解或许会高于大区银行。

同时贷款经纪人也非常重要，他能帮助你找到多种贷款的渠道。你需要做的是分析银行和贷款经纪人所提供的方案，并选择最合适的一种。

27. 可以提供一些过往交易案例给我研究一下吗？

(Do you have any deals I can analyze?)

别忘了让经纪人提供给你一些已经达成的交易来做分析。你可以给这个经纪人你的投资规划或投资标准。

也许前几个交易案例是一些完全没用的，你需要做的就是谢谢这个经纪人并告诉他这些方案并没有用。

你需要的是建立和经纪人之间的信任，你需要做的就是言行一致，最后才能得到他真正的帮助。

28. 咱们去吃个午饭怎么样？

(Where are we going to lunch?)

你可以邀请经纪人一起去吃饭，可以选择一家人流量大的当地餐厅，最后再帮经纪人点一杯咖啡。

这种方法可以让你快速与经纪人建立良好关系并得到对市场更深层次的了解。