【房产】如何在亚特兰大买投资房

如何在亚特兰大买投资房？这可能是一个引人入胜的话题，见仁见智。

人民币持续贬值催生中国投资者境外投资房产保值，美国房地产市场被视为“安全避风港”。

（图1：人民币持续贬值催生中国投资者境外投资房产保值）

中国公民在美国买房，首先要把你的买房款事先存好在美国的银行里，如何把你的资金转到美国？具体的细节运作，我已在《中国公民如何在美国买房地产》一文中叙述，这里就不浪费笔墨了，一句话“兵马未动，粮草先行。”你的钱在美国存好了，找房买房就“水到渠成”了。

外州或国内的朋友来信说想在亚特兰大买投资房，但往往不易成功，最后不了了之，什么原因？归根结底是市场的供求关系，即你的买房条件要与市场行情相符合。

如何使你的买房条件与市场行情相符？即你要对当地的市场行情有所了解。

投资房有三要素：

1. 交通方便。2. 学区好。3. 房子不必太大。满足了这三要素，房子就不用担心租不出去。

买投资房，第一步就是检查有没有HOA Rent Restrictions（出租限制）。

亚特兰大城中心，佐治亚理工学院（GA Tech）附近很多房产，特别是联排房Townhouse、普通公寓Condo、高层公寓High-Rise都有出租限制。

一个朋友自己在城中心看中了一个高层公寓，想买下来做出租，几乎要签合同了，跑过来咨询我，我一查，这栋房产有HOA Rent Restrictions: Yes，这时他才明白，这公寓房只能用于自住，不许出租。

还有艾默里大学（Emory University）周边的房产有极强的出租限制。如果有允许出租的房产上市，在那里工作的买房客天天盯着，“守株待兔”，一出来就抢掉，一年上市几乎也没有一个。这好理解，对于房主来说，能让出租，干嘛要卖掉？

外地人说，他们那里房产很少有出租限制，为什么亚特兰大房产有出租限制？

因为住在该小区的房主不希望有太多不知根底的外来人员，“走马灯似的”住在自己的周围，不安全，小区的价值也会受影响。再说，如果没有出租限制，亚特兰大的房价可能早被外地买房客炒上了天，好还是不好？不同的人有不同的解读。

买投资房产，我会对那些在Listing 上即使写HOA Rent Restrictions:  No, 也要让他们提供Covenant or Bylaw （小区公约或章程），查看里面的Leasing Policy 是否允许出租，还要让客户再自查一遍（Double Check）。

下面讲讲学区房，好学区意味着好出租，好学区也意味着安全，可以说你遇到的多是“奉公守法”的居民，但交通方便学区好的房价也不便宜，所以你买房条件要符合当地的市场价。

外地人想买低价优质的房产不容易，与本地买投资房的人相比，没有“近水楼台先得月”的优势，我们还是通过下面的例子来叙述。

比如某外地人想在John Creek / Alpharetta areas 买年代新一些的 $27万以下独栋优质房产，这可是亚特兰大最好学区，交通方便，工作机会也多，看得上眼的Single Family House 在$400K，$500K以上，Townhouses 都上$300K 了，显而易见，不容易。

我和我们KW 的同事聊天，她去年有5个投资人，都是Listing 一出来还没看房就下了Offers，成功地帮他们买到了投资房。他们不看是因为心中有数，买过或看过太多相似的房，一看Listing的描述和照片就知道八九不离十，先抢到手再说。

对于外地人来说，你敢在没有看房的情况下，就下Offer 一搏吗？

这样说吧，好学区的优质低价房产，都是First Time Home Buyer 和投资人追捧的，你看着好，大家也看着好，要动作快，刚上市就看，“兵贵神速”，马上出手下Offer。换句话说，很可能要和人竞争，很可能是Multiple Offers，很可能会上到或超过Listing Price。

举个例子，我们KW 公司同事Listing 的好房产，星期五上的Listing，到星期一就收到了6个Offers. 最终卖家选了个最高/最好的Offer 在星期一签了合同。

你们在外地，如何与本地的“职业”买房人抢好房产？等你请好假，飞来亚特兰大看房，没等出手，房子可能已经Under Contract了。这样一来二去，飞机票加旅馆费，你经的起几回折腾？

如果你出价低于该地区市价很多，又远在外地，时间也不充裕，想买到合适的好房产不容易，不如现实一点，“一分钱一分货”，退而求其次，扩大搜索范围，降低学区要求的标准，能接受房产状况差一点等。

还有没有其他的解决途径？办法是有的，好几个外地的买房客，接受了我的建议，把目光放在了稍北一点的Forsyth County, Cumming  / Suwannee areas. 这里也是好学区，有大片的新房在建。新房（Lot）是一期一期地出来，一次数量较多，新旧程度一样，只要小区在位置、价位能满足你的要求，外地人买新房比买一个一个“跳出来”的二手好房要容易得多。

买新房也有三要素：

1. 能接受新建房的位置（因新房位置通常比二手房远些）2. 要等的起（6 ~ 8 个月建成）3. 先下手为强（抢好的地段Lot ）。

你可以根据你自己的需要，调整你买房的条件。比如在一个$30万或$40万起价的新小区，你可以在多种户型中选它的小户型房产，不要地下室，这样就可减少购房价，选择喜欢的房型外观，选择喜欢的floor plan 平面布局。这样$30万起价的小户型房产，可能$35万多一点就能买下，而且房屋设备都有一段时间的保修期，不用担心像二手房那样房顶漏雨或空调设备坏了要更新等。

一个买房客根据自己的需要，去年花了$40万，买了一个三车库带地下室的新房，目前以出租为主，月租$2400 租了出去，打算过几年退休养老搬来亚特兰大就收回自己住，那时再重新油漆一遍，也会比10几年20年的二手房还新，把出租和养老的目的结合在一起，这也是一个聪明的选项。

所以说，外地人和亚特兰大人抢低价好房，不占“天时地利”，可能一年都抢不到，即要花时间精力，还要看运气，毕竟时过境迁，二手房价也涨上来了，好的二手房不便宜。新建房容易买，有保值功能，位置好的新开发小区一期卖完后，往往二期三期眼见得涨，相差好几万，将来出手也会“水涨船高”。我发现，国内来的买房客，尤其喜爱买新房。钱少一点的买新Townhouse $30万，钱多一点的买$40万的Single Family House，绝对不比二手房差。

总之点到为止，“萝卜青菜各有所爱”，适合你的就是“好菜”。

（图2：亚特兰大佐治亚理工学院GA Tech北边附近的仿凯旋门）

（图3：亚特兰大佐治亚理工学院GA Tech校区鸟瞰）

（图4：亚特兰大佐治亚理工学院GA Tech橄榄球场鸟瞰）

（图5：亚特兰大佐治亚理工学院GA Tech橄榄球拉拉队）

（图6：亚特兰大佐治亚理工学院GA Tech奥林匹克游泳馆）

（图7：亚特兰大佐治亚理工学院GA Tech奥林匹克游泳馆）

（图8：艾默里大学医学院Emory University校区鸟瞰）

（图9：艾默里大学医学院Emory University School of Medicine 全景）

（图10：艾默里大学医学院Emory University School of Medicine 近影）

（图11：艾默里大学Emory University 入校新生）

（图12：艾默里大学城医院Emory University Hospital midtown）

（图13：亚特兰大Downtown 夜景）

（图14：亚特兰大国王和皇后大楼King and Queen Towers Atlanta夜景）