耶鲁华人女博士被警察开枪射杀，快速了解美国买房难以逃脱的HOA
近日，一则“耶鲁华人女博士被警察开枪射杀”的新闻在北美多个华人论坛中盛传，海客范也在上周的推送中报道过相关事件，我们一起再来回顾一下此起案件的来龙去脉。
事发起因经过是怎样的？
2018年，该名女子（屋主）贷款$371,150万买入了一套当时价格为$49.5万美金的公寓，在居住几年后，欠交了HOA物业费$3.19万。
2021年7月，房屋被HOA法拍$3.1万，HOA获得产权，9月被HOA以$3.5万卖给了第三方投资人。
2022年3月，HOA启动驱逐程序，通过警察合法把屋主赶走。
在警察敲门递送驱逐令时，该女子手中刚好握有一把菜刀。她一时情绪失控，与警方起冲突。结果不幸发生……
社区管理委员会HOA是什么？
中国客户来美购房，有的人喜欢House(独立屋，别墅)，有的人喜欢Condo(类似国内的公寓)。
公寓和别墅各有各的优点，House占地面积大，带有前后院，隐秘性较好，通常有孩子的家庭愿意买House，而时尚的年轻人更喜欢买公寓，比较省心，不需要太多打理，通常公寓也配有健身房，泳池等等，家庭水管等等出了问题也比较容易找人维修。
HOA，是Homeowners Association的缩写，译为业主协会，在美国是非盈利性的法人组织(Non-profit Corporation)，具有独立的法律地位，可以作为法律主体，通过业主委员会 (the Board of Directors of the Homeowners’ Association)同物业服务公司订立物业服务合同，基本类似于中国的“物业管理”。
它产生的费用叫做HOA fees，用于社区公共区域的管理，类似于中国的“物业费”，规划有严格的要求, 费用是强制缴纳的。
美国的业主委员会是业主协会的管辖实体和执行机构，能够作为HOA的法律代表与其他各方订立合同，处理各种诉讼事务。它彷佛是一个住宅物业的“政府”，管辖着这个物业的共有利益部分。
洛杉矶的社区管理委员会HOA通常有两种组成方式：1.由所在居民区的居民选举出由居民自己作为管理人员而组成的委员会。2. 雇用专门的管理机构。
每个社管会有自己的一套规定和管理方法，并书面写下，称为：HOA Document。
文件通常包括两部分：1. 法律及规定部分(Bylaws, Rules, Covenants, Declarations等)。2.财务状况(Financial Statement, Assessments)。
通常HOA处理的事务：维护社区的景观，维护社区的休闲娱乐设施，为社区活动提供必要的场所，提供安全保障，安排维护道路状况，执行行为规范：比如，单体住宅外部的装饰，单元的商业使用，垃圾和其他不雅环境的控制，街道停车的要求，庭院植物的树种和种植要求，庭院围栏的设计要求，宠物的种类和数量等。
如果业主不及时付费，首先屋主会收到罚款(Fine)通知，其次会被告上公堂(Law Suit)，最后会背上债务(Lien against Property)。当欠债到一定数额，HOA有权拍卖房产来还清所欠的管理费用，后果严重，所以屋主应按时付费。
这也是最后为啥警察找上该案件受害人的原因。
什么样的房产有 HOA？
（1） Condo公寓
有些称之为Condo Fee，由于屋主只拥有内部产权，外部一切维修管理皆由HOA负责，使用经费是从HOA而来。
（2）Townhouse统一开发的联排别墅
与Condo相比费用会低一些。通常Townhouse都是以社区为单位统一开发，因此有HOA存在。
（3）部分Single Family House独栋别墅
由建筑商统一开发的独栋别墅社区和一些统一规划和维护的城市社区有HOA，其他的独栋别墅不需要。
不同房产类型有什么差别？
Condo强调“产权归属”，美国房产拥有土地所有权，Condo业主除了拥有房屋内部的产权，外部的土地业主按照比例拥有，HOA仅代表业主管理社区的公共区域。
Townhouse指的是那种与其他住家共享一面墙的建物形式，拥有地上(房产)地下(土地)的产权。
Single Family House就是日常理解的独栋别墅，独门独院，不与别家分享公用墙体和其他空间。通常房屋周围都有面积不等的草地、院落、花园等。
独栋别墅也有HOA吗？
是的。部分有。
那么是哪些有，哪些没有，如何区分呢？
有些地区，如一些新兴城市的 Single Family House每月要缴交HOA fees，这是因为这些社区属于整体住宅区开发形式 Planned Unit Development (PUD) ，缴交的费用委托物业公司管理修缮该社区的公共设施。
HOA fees都包括什么费用？
HOA fees通常是月缴，也有的地方是按季度或者更长时间段交一次，有的甚至一年交一次，费用的用途包括但不限于。
揭开了HOA的“神秘面纱”，弄清楚其中的一些限制性条约，我们再来反观这起悲剧性的案件：
1、为何只欠费$3.19万，HOA就能拍卖房屋并把屋主赶走？
因为屋主欠费，HOA持有HOA Lien（房地产留置权）
在美国，HOA Lien是可以不经过法庭程序，直接止赎，法拍欠物业费的房产的。
特别是HOA是超级留置权（super lien) 的23个州，比如佛州、华盛顿，新泽西，麻省，科罗拉多，特拉华，内华达，马里兰等华人居住多的州，都要小心HOA。
为了HOA物业费就被止赎，非常不值得，虽然其他债权人还是可以继续主张自己权利。
2、案件带给我们的经验教训
在HOA super lien的州，HOA lien优先级高于银行贷款，完全可以率先发起法拍。
即便在非HOA super lien的州，HOA仍然有可能率先发起法拍（本案例），只不过会完全subject to银行贷款。
投资condo等HOA费用非常高的物业需要谨慎，尤其是在法拍市场，一定要查清楚产权，都有哪些lien？各个债权人的偿还顺序。如果法拍成功，哪些lien必须偿还，哪些可以wipe out。
案例中原屋主如果早些行动，以市场价卖掉房子，可以收获20.5万现金，这笔钱虽然不能在南加州全款买很好的房子，但是可以搬到别的州全款买下一个房子，free&clear地安度余生，或许就不是现在的结局了。
最后最重要的一点：
在美华人，多了解一些房产相关的知识是非常有必要的，不仅仅是投资挣钱，更重要的是保护自己的人身和财产安全。跟随海客范，一起学习更多实用的生活知识，最大权限的保障自己的利益。
