加州房价房租飞涨，想建造一个ADU吗？这是你需要知道的

在加州房价和房租猛涨的情况下，也许您也渴望多拥有一个单元出租以获得额外的月收入，或者只是想在附近有空间供年迈的父母或给毕业后的孩子居住，等等。

无论出于何种原因，数以千计的加州房主都在为他们的房产添加附属住宅单元。这些房屋的建造成本仅为新房的一小部分，主要是因为它们很小，可以建在现有房屋或车库内。

加州和一些地方政府已经打开了大门，他们将ADU视为解决加州住房危机的一部分。过去五年通过的法律使获得许可证变得相当容易，同时削减了费用。

那么建造ADU您需要知道些什么呢？

什么是 ADU？

ADU不仅仅是您可以出租的备用房，它还是一个独立的生活空间，可满足所有基本需求。或者如州法律所说，ADU必须有“关于生活、睡眠、饮食、烹饪和卫生的永久性规定”。这意味着它要有自己的入口、生活区、厨房和浴室。

ADU可以附加，也可以分离在房屋外。您可以通过建造新的设施或改建现有结构（例如车库）来创建。如果在您当前的家中，您可以创建一个可以共享厨房和浴室的初级ADU。

根据加州大学伯克利分校对ADU业主的调查，2020年的建筑价格中位数为 15万美元，约合每平方英尺250美元。这并不是绝对的，现在建筑价格随着通胀也在急剧上涨。

我可以建一个吗？

在2017之前，答案很可能是否定的。但州法律于2017年1月1日发生了变化，授予住宅区的房主建造ADU的有限权利。后来又颁布了更多的法律来扫清道路。

地方官员不再对ADU申请有任何自由裁量权——即如果一个项目满足了标准列表中的所有选项则必须获得批准。换句话说，只要满足条件，即使他们不住在那里，独立屋的业主也可以添加一个ADU或一个初级ADU，无论地块多小。

据专业人士介绍，地方政府保留了一些权力来限制高度、障碍、停车要求和景观美化等事情并制定了标准。但是，如果ADU不超过800平方英尺和16英尺高，距离地界线至少4英尺，那么它基本上就有资格在任何住宅区或混合用途区获得许可。

即使历史保护区或房主协会禁止建造ADU，只要它符合某些条件也可以建造。

地方官员必须在60天内处理完成的ADU申请，否则将自动获得批准。

当然，这也并不是说您申请了就可以高枕无忧。法律上的变动使建造ADU成为可能，但要让项目获得批准，仍“需要大量的检查” 。对一些社区的ADU来说，过于苛刻的建筑规范仍然是一个障碍。

还有另一个重要的限制条件：如果通过改造不符合当地退让规则的现有车库或其他结构来创建ADU，你的ADU也不能被通过。

通常，当地政府要求您在建造住宅单元时提供路边停车位。根据州法律，如果您建造一个带有一间或多间卧室的ADU，当地政府可以要求您提供不超过一个位置。如果您将车库或车棚变成ADU，则无需提供替换车位的空间。​

我应该建一个吗？

这个问题的答案取决于您为什么要这样做。

对于某些人来说，为投资目的建造ADU是一个可行的选择。但如果这也是您的目标，应该先问问自己，“有没有其他的投资选择？算过数字吗？”

ADU仍然是一个复杂且昂贵的项目，因为它需要厨房、浴室、下水道连接和许可证。您看不到的东西才是最重要的东西——地基、管道、电气设备，以及隐藏在墙后的东西。

如果您只对短期内产生租金收入感兴趣，您可以选择按照移动房屋标准建造的预制单元。但如果你想要一个能长期增加你家价值的ADU，你可能会需要花更多的钱。如果您需要为家人提供额外的空间，那么改造您的车库将比从头开始建更便宜。

还有一点很重要：如果您确实建造了ADU或初级ADU，它几乎肯定会提高您的房产税账单。考虑到“成本、收入和销售比较方法”，新建的ADU或初级 ADU “在竣工时按市场价值评估”。由于全州的房产税率通常在1.25%范围内，价值20万美元的ADU将使您的年度税单增加2500美元左右。

建ADU的钱怎么筹集？

专家说，现在ADU的许可程序已经简化，对大多数房主来说，最大的障碍是成本，很少有人有足够的现金储蓄来支付整个工作，而目前市场上也没有专门为ADU设计的贷款产品。

最直接的方法是建筑贷款，这是一种利息适中的短期贷款，一旦项目完成，可能会转入长期抵押贷款。其他选择是为您当前的抵押贷款再融资，为ADU借额外的钱。

但是，要获得贷款资格，您需要高信用分和可观的收入。要借用您现在的房子，则需要已经还过银行很多抵押贷款。同样，拥有大量资产但收入低的房主通常也难以获得此类抵押贷款，因为许多贷方不会考虑他们可以从ADU收取的租金。

不过现在许多潜在的ADU建设者也不愿意以如今的超高利率进行再融资。

另外，加州住房金融局可以为低收入或中等收入、几乎没有房屋净值或在“弱势社区”拥有房屋的借款人提供高达25000美元的ADU项目赠款。不过，赠款不会支付前期成本，它将帮助偿还您建造ADU的建筑贷款余额。

与此同时，一些市县已经启动了帮助居民资助ADU建设的试点项目，州立法者也在探索效仿的方法。但是，在这一点上，这些程序的范围非常有限。

还有一些初创公司采取非常规的方法来解决融资问题，涉及交易您拥有的一些土地或房屋净值，以换取建造新单位的资金。

Point、Hometap、Unlock和Unison是提供“共享股权”融资协议的公司之一，它们赚的是您房子的增值。一个优点是这些交易不涉及传统意义上的每月付款或利息，而缺点是它们会吸走您的房屋随着时间增长而产生的部分财富。

Homestead公司则是与房主合作细分他们的土地，在新地块上建造新房，然后将其出售并分割收益。

我该如何开始？

您肯定需要的一件事是符合当地设计和建筑规范的计划。许多城市提供预先批准的ADU标准化设计，但很少有人使用它们，根据洛杉矶建筑与安全部的数据，只有大约20份申请使用了该市的标准化设计。

建筑商表示，预先批准的标准化设计通常建造成本很高，而且每个项目都需要一定程度的定制。

尽管如此，标准化计划仍是一个很好的起点，因为它们让您了解您可以利用可用空间做什么以及您想要在您的单元中做什么。

如果要制定自己的计划，您将需要一名建筑师和一名建筑商，或者一名能够同时处理这两项工作的设计建造承包商。承包商需要获得州许可，这在加州消费者事务部网站上可以找到，最好雇用了解并能够驾驭您所在市要求的人。基本上，该过程包括让您的计划获得批准，获得所有必须的许可证，在完成时和完成后让城市检查员签字。

您的计划可能需要修改才能获得批准，并且可能有多个当地机构参与审查。例如在洛杉矶，您需要获得建筑与安全、规划、卫生、工程和水电等部门的批准。为了帮助初学者，该市提供初步计划检查服务，以在计划提交批准之前回答有关要求的问题。

一旦开始建造，您就需要忍住自己打破预算的冲动。人们在这个过程中会意识到有很多选择，会在兴奋中忘乎所以。

如果您可以控制建设预算并管理前期成本，在目前的趋势下，这些项目最终可以通过从该单位收到的租金、房屋的升值等方面等收回成本，并可能带来盈余。