房子的整容手术－花最少的钱获得最大的升值
美国全国房地产经纪人协会的一份报告称，给自己的家重新装修或改造，大部分美国人会很享受焕然一新的家，并很有成就感。
除此之外，美国房产通过适当的装修或改造，平均增值从几万到几十万不等。
不过，大到对房屋结构进行翻新，小至清洁打扫，它们的利润和开支是很不同的。又不是人人都是巴菲特，大家都想把钱花在刀刃上。
下面分两部分介绍，
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想卖房的朋友，怎么用最少的钱最大的提升房产价值。
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刚买新房的朋友要怎么装修。
Part 1: 想卖房的朋友，怎么用最少的钱最大的提升房产价值
1. 门面：
人靠衣装马靠鞍。如果你只有三万美元，最最最划算的就是投资在房子门面改造上。门面包括最先看到的门面上的一切：大门，窗户，颜色，车库门，前院小径，小景观，围栏等。
回报率：91.1%
图1: 这个是最有效最省钱的办法，造价非常低。
换了屋顶，外墙和门的颜色，草坪更新了一下。有时候我推荐我客户把大门的颜色换亮一些，有些中国人有些不能接受，但是局部鲜艳一些的颜色能提亮整个色调。我实在不能理解很多美国人的房子就灰头土脸的 放在那卖，室内外刷的漆颜色都暗也能卖到1M以上，比如在三藩。要是想卖房子，多花两三万刷个漆，增值可能会十万多。
图2: 这个造价会稍多一些，但结构根本没改，景观也没做，只是加了个门廊做了个造型，瞬间很有美国传统中产阶级的新古典主义范。
花的心思其实在设计上，说设计能创造附加值，就是这个道理。
图3: 这个是做了个前院小景观，造价非常低。加了围栏，感觉自然和房子连成一体，增值也是十万多。
图4: 强调一下灯光，这是很多人会忽略的问题，做景观时忽略，卖房子时也忽略。
景观加灯光才是衬托房子主体的利器。1M以上的房子我都推荐加几个景观灯光，晚上打开灯衬托温馨的前院小品，一定会让你的房子从周围脱引而出。
图5: 小品的作用－这个房子本来没什么特色，就是从新刷了下白漆，重点是加了入口栈道和门前小品。热带植物省钱又好打理。
2. 厨卫改造：
有经验的人都知道，看一个房子最体现其价值的地方就是厨房卫生间，往往建新房子或加建改造花钱多的也是厨卫。而且现在厨房越建越大，基本上跟客厅连在一起。
刚才说了门面，进门以后，家庭活动中心就是客厅厨房，所以厨房是第二重点。首先，一定要保持明亮：可以加功能性灯光，扩大窗户或加天窗。其次，橱柜台面用易清洁浅色材料。我看过很多美国人的房子，台面就用最便宜的quartz，还是褐色混黄色的石英。这种台面不但不会让房子升值，还会压低价钱。要是卫生间也一起用了，就干脆不用考虑，直接一起全换掉。
回报率：83.1%
图6: 大多数80年代之前建的房子都是左边的风格，右边是我推荐我客户做的改造，根据客户要求，加了个类似于吧台的小空间，还能产生互动，地砖也是我非常推荐的似木纹的长条地砖，易清洁又有质感。
图7: 一白遮三丑啊，厨房也是，白色厨柜也显得空间更明亮，其他的辅助家具像桌椅用什么颜色都好搭配。
图8: 这个卫生间改造算是小型改造，造价很低，但很出效果。
但还是有一个问题，光线不足，有budget的情况下，可以考虑加个天窗。还有厨卫的风格要保持一致，不要厨房换了现代版，到改卫生间了，budget不够了，还是美国乡村风格。
3. 后院：
改造房子容易虎头蛇尾。没钱做到门面后院二者兼顾，也尽量平衡一下前后风格。
后院才是体现小成本大不同的地方。我有客户budget不够了，没有和其他改造一起完成，然后就一直拖着。虽然后院的改造不会造成太大的影响，但如果buyer 对改造后的门面和厨卫都很满意，但看到后院杂草丛生，肯定不会加价很多。如果后院可以用两万美元就改造出很好的效果，why not?
回报率：75%
图9: 后院的路面硬化要做实。
还有关于privacy的问题，经常有客户问，别人家都是双层房子，就我家是一层，人家阳台可以看见我家后院怎么办？种树怕种不活，可以盖欧式的很有浪漫气息葡萄架或在后墙上架高种藤蔓植物。
图10: 不多说，整容前整容后。
图11: 个人比较喜欢的一种是一般硬化，一半草皮，在户外能放开餐桌，非常适合亲朋好友聚会BBQ。卖房子卖的也是情怀！
第一部分结束前再啰嗦一下：
卖房超过1.5M建议做一下Staging，如果没那个钱没那个时间，可以花200$以下去 Target/Ross4Less/Pier1Import 买一些装饰性物品，假花草，挂画，好看的餐巾等等，反正以后都能用到，这点钱就不用省了吧。之前有 Realtor 找我 consult for simple staging，帮 seller 做了 $120 的 staging，San Leandro 的房子都不到两周就 Pending，拍出来的照片特文艺。
好多 Seller 说房子都要卖了，为什么还要花钱改呢？首先要看你房子的condition 了， 真的有很多房子是惨不忍睹的，这种 condition 只能卖60万，为什么不花点钱至少能卖80万呢。不要怪 market，我认识的很多人在等房子涨价，你要是真的想卖，buyer 还是会找一分钱一分货的。其次，看你想要的回报率怎么样。如果卖 as-is , ROI是20%的话，稍微改造一下回报可能是40％。
Part 2: 刚买新房的朋友要怎么装修
新买的房子，我要装修！这里就讲几点要注意的。
主要针对自住房，出租房没什么好讲的，大家就奔着便宜实用的原则装就行。
1. Budget 预算：
第一次做装修的房主可能对 budget 没有概念。看地板楼梯客厅厨房卫生间哪都不顺眼，都想改，budget 还不到5万刀。也是，毕竟受了欧式范儿的洗脑我也不怎么待见老美的风格，自己的家当然怎么舒服怎么来，但是建议找有经验的施工方先咨询，自己先列个计划，哪些是必须要改的，哪些是可改可不改的。别忘了硬装做完，还有软装，有没有足够的钱买家具。
再补充一点，自住房尽量不要去 homedepot 买建材，质量不行，景观是可以自己 DIY 的。
2. 隔温：
这是大家不会注意到的地方。隔温做好了可以省很多很多电费的，尤其在湾区也能冬暖夏凉。阁楼填充隔热材料，窗尽量换隔热玻璃，地板可以考虑实木的（保值增值天然无甲醛）。
3. 储藏空间：
很多人总觉得再大的空间也感觉乱乱的不够用，我有客户居然因为家居太多没地方放而加建。首先应该对整体空间做一个规划，保持客厅的整洁，在购置家具的时候就应该多选用收纳式的储藏柜，使空间具有更强收纳功能，在视觉上看不到什么杂物。其次，采用开放式的客厅装修，这样可以增大客厅的空间。或者采用具有储藏功能的收纳柜来分隔需要分隔的空间也是不错的选择。再者，家具和摆设等要遵循“少而精”的原则，需要精选。
4. Permit：
美国多为木质结构，所以在装修改造时要格外当心，一旦在装修的过程中造成房子结构性的问题就会对房屋的安全造成危险。
因此，出于安全考虑，在购买美国房产后如果装修需要申请许可证。如果不申请，除了会吃罚单, 如果发生装修事故, 保险也不会索赔。另外，在未申请的情况下私自装修, 也会给将来房屋出售埋下隐患，很可能被要求强制拆除, 卖房成本也会提高。
申请许可证有两大好处: 首先不用担心装修的时候会有人来检查。其次, 如果装修工程出现问题, 还可以申请州里面的一个装修事故保险。
本文作者简介：建筑金融双硕士，毕业于世界知名大学。
