投资容易管理难 – 浅谈如何管理出租房
俗话说，“请神容易送神难，”这句话往往被许多房东引用。特别是碰到“问题房客”，不知道如何处理，甚至在利益和责任上左右为难的时候，往往错过处理问题的机会，小问题变成了大问题。
谁都知道，投资房地产是一种风险小，收益比较稳定的投资，但是管理成本和潜在的风险上往往被投资人或者房东们忽略或低估。
那么出租和管理真的有那么难吗？其实，如果您是个有心人，愿花时间学习，是完全可以管理好您的投资房的，瑞美房地产凭着多年的投资管理经验，愿意与大家一起分享我们的管理方法和经验。文章可以被抄袭，但是经验是抄不来的，希望我们一起成长，让每一位房主和地产投资人真正做到高枕无忧，稳坐钓鱼台！
第一， 首先，房客的筛选是重中之重。
什么样的房客是好房客呢？这是一个没有具体划分界限的问题。大部分物业管理公司采用的标准无非是信用报告，收入证明，背景调查，租房历史等等。收到这些文件后，关键在于要对这些文件进行核实和评估。千万不要简单地认为，或武断地讲“我要租给什么人”或者“我不租给什么人”，这样不仅有可能违法吃官司，而且是很盲目的。我们建议把握几项原则，作为您选择房客的标准。
- 收入是否稳定，是否税后收入至少在房租价钱的三倍以上。
- 不单看信用分数，还要看信用报告中的消费和还款习惯，是否是个负责的人。
- 最好和申请人见面， 在交流中观察此人是否诚实，礼貌，提供的资料是否属实，有无隐瞒的情况。
- 如果是新移民或者是公司外派人员，没有信用历史的，他们是否愿意多付押金。
总之一句“宁缺勿滥”。我们请的是财神，喜神，而不是瘟神，伤神。
第二，签订合约，制定条款。
任何一位房地产经纪人都可代劳，不再赘述。或者您就是硕士，博士，学识渊博，合同难不倒您，那最好不过， 经纪人的钱都省了！ 但是我们认为您需要重视的是，在房客搬进去之前，提前对房屋的修缮和带着房客对房子的每一个角落进行检查记录在案，并且拍大量的照片作为文档保存，以作为将来房客搬走的时候，再次逐一检查是否有损坏，以及如何退押金和退多少的问题，如果无据可查，那可就头痛了。
佐治亚州的法律虽然多倾向保障房东（投资者）的利益，但是对于保障房客的居住环境，也是毫不含糊的。如果您不是律师，最好有时间了解一下Fair Housing Act, www.HUD.gov 和佐治亚州房东/房客法，www.dca.ga.gov或者请咨询您自己的律师。
但总的原则是房客入住前，确保所有的空调，水，电，气正常运作，居住环境清洁，无虫，无任何的安全隐患等等。和房客沟通好，确定好联系方式，随时可以保持沟通。尽量事先消除隐患，为上上策。房客入住后，如果发生任何问题，马上解决，不要把小问题变成大问题。管理出租房，不要掺和个人感情，这是生意。如洋人讲的“RUN IT LIKE A BUSINESS” (像对待生意一样去经营它)。
第三，有许多朋友咨询关于赶房客EVICTION 的问题。
这也许是大多数房东和投资者比较关心和头疼的问题。如果不小心招进来“问题房客”怎么办？不交房租怎么办？房租习惯性迟交怎么办？是快刀斩乱麻还是给他时间，听他讲故事，和他慢慢耗？我是否可以自己想办法赶走他？
其实，如果之前筛选房客这一步走好了，基本上不会走到EVICTION这步。如果真走到了这一步，房东的损失已经造成了(包括租金损失，房屋空置损失，修理费，法庭的费用等等)，如果问题复杂，还有律师费和损失大量的脑细胞！
因此我们的原则是，按合同办事，但不失灵活性。如果房客没有能力交房租，又不主动搬离，马上采取法律行动， 进行EVICTION程序。千万不要自作主张，用土办法自行处理，这样反而会弄巧成拙，被对方抓住把柄，反被起诉。
第四，关于维修及成本控制也同样是投资回报率的重要参数之一。
如果房东住在当地， 又能修，又能补，那是最好不过了，但是大多数情况房东或者投资者并不在当地或者没有时间管理，这就需要有熟悉的修理工或信任的管理公司来帮助。这也就不可避免地增加了成本，但是从生意的角度来看，也是正常的。
我们的原则是，
- 房产是房东的，房东要有制定预算，定期出资维护房产的意识，不要等东西坏了再修，往往成本更高。
- 保存好各种家电的保修单。如果有家庭维修保单（HOME WARRANTY）更好，这样以最小的成本，避免将来有可能出现的大宗维修费用。特别是老房子。
- 保持和房客的良好沟通，如果不是什么紧急情况，尽量把零碎的修理集中在一起，请自己信任的装修师傅，一次搞定，省时省钱。
最后希望提醒大家的是，作为房东和投资者，一定要懂得美国的相关法律，不可以任何方式对房客的种族，肤色，宗教信仰，性别，残疾与否，家庭状况或者国籍有所歧视。
以上所述由瑞美房地产提供，仅供参考，作为大家交流分享经验之用， 请勿以此作为法律依据。如果有法律问题，请咨询相关律师。祝愿大家投资成功，财源广进。
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