李德顺：华人公司跻身亚特兰大出租地产五强
1988年，李德顺以陪读身份来到了加拿大蒙特利尔。这里的通用语言是英语和法语。如何在这里立足生存？这让当时既没什么钱，也没有任何外语基础的李德顺感到很迷茫……
从超市理货员，到自己开设礼品店、便利店，再到投身地产租赁，转战美国，时隔30年后的2019年，由李德顺创办的Benimax投资集团旗下拥有7000多套出租公寓，已经位居美国亚特兰大出租地产行业五强。而李德顺近期的目标是，争取收购超过1万套公寓，成为业界知名地产投资公司。
图说：李德顺在加拿大华人房地产博览会上发言
开便利店带来第一桶金
为了解决生活费来源，到蒙特利尔的第一周，李德顺就找了一份工作——华人超市的理货员。3个月后，生活安顿了下来，但李德顺却想，如果继续在华人圈子做工的话，既学不会语言，也没有条件去了解当地人的做事方式，很难彻底融入国外生活。于是他便辞职，找到一家加拿大人开的公司，在那里从仓库上货供货的基础体力活儿做起。
白天上班，晚上听英语课，这样的日子持续了两年多，李德顺不仅解决了自己的语言问题，而且职位也从普通工人升到了车间主任。5年后晋升为部门经理。
可是李德顺一直希望有机会自己创业。当时，李德顺一个在礼品店打工的朋友提议合伙开一家自己的礼品店。李德顺觉得这个想法不错，就去租店铺、进货……一切准备就绪，朋友却突然退出，前期的出资就当作借给李德顺。无奈之下，李德顺夫妇俩在没有任何经验的情况下，开始经营这家小小的礼品店。
更大的考验还在后面。6个月后，因房东破产，店铺要被银行收回。银行给了他们两个选择：要么走，要么加房租。当时生意刚起步，无法承担更高的房租，他们只好选择离开。“那时候我们对加拿大法律法规也不了解，现在知道我们是有租约的，银行不能赶我们走，如果让我们走的话银行是要作出赔偿的。”李德顺说。
关张后，礼品店的大量存货让他们犯了愁。他们想到了去跳蚤市场摆摊。“每天都得搬货，因为每天要去的市场都不同。”这样每天摆摊收摊的生活过了近一年，他们终于把存货全部卖掉了。还了借款，还略有盈余。于是，李德顺马上开始了第二次创业——开便利店。
和开礼品店一样，他也没有经验，甚至连收银机都不会用。为了提高营业额，李德顺想了很多办法：冬天很多客人不愿出门，他就提供送货上门服务；在导购环节，花心思帮客人选择性价比最高的商品；和社区的各种团体如棒球队、足球队、冰球队打成一片，他们每次赛后聚会，大量的啤酒、薯片、饮料就会从他这里购买。“我都是免费给他们送货，如果有剩余的，还可以退货。”
几年后，李德顺的便利店年销售额从36万美元上升到100多万元。他马上又开了第二家、第三家……直到第五家。“我的店越多，进货量就越大，供货商给的折扣也越多，这就形成了一个良性循环。”李德顺说。
图说：李德顺在主持公司员工会议
转战房地产租赁市场
1997年底，正处加拿大经济危机末期，一直租房住的李德顺买了一栋带后院的3层楼。李德顺留了一层自住，另外两层则租给了别人。“当时觉得这种方式比较安全，因为租户的房租可以用来支付这栋楼的按揭贷款和保险等费用。结果证明确实如此，光是房租就几乎把我所有的开支都抵消了，相当于我在这里白住。”这样的回报让李德顺很受鼓舞，他开始思考做房屋租赁的可能性。
2000年，李德顺以翻倍的价格卖掉了前两年买入的几栋出租房，将这笔钱用于购买更多套公寓的首付，正式开始了他房屋租赁事业的生涯。在2012年转战美国市场前，他已经在加拿大购置了几百套房产。
2010年是美国经济危机末期，李德顺听朋友说当地的房产价格一落千丈，就决定去美国考察。回去后，身为蒙特利尔华人便利店协会会长的他组织了一次投资动员会，不仅把自己考察的收获告诉了大家，而且专门请来美国房地产经纪人作讲解。在场的20多人最后每人投资了5万美元。“这么多年来大家都很了解我，所以非常信任我。”李德顺说。
2012年，李德顺在美国佛罗里达州的奥兰多购买了第一批物业，那是加拿大人过冬喜欢去的地方。一年后，客流并没有达到预期。“我们买的是单户型出租公寓，后来发觉有点不对，奥兰多是旅游城市，这种户型的租客需求不多，投资回报非常有限。”
李德顺迅速调整策略，认为还是应该主推多户型出租公寓，“这是我们在加拿大做了很多年、比较熟悉的模式，相对来说风险低一些，回报更高一些。”而离奥兰多最近的多户型出租公寓市场就在亚特兰大。亚特兰大是人口导入型城市，每年的净人口流入在全美名列前茅；这里经济发展均衡，是全美世界500强企业总部的集中地之一；四季分明的宜人气候，被公认为美国最宜居的大城市之一。“最关键的是，亚特兰大当时的出租公寓价格仅为奥兰多的40%左右，需求量和城市发展潜力却远超奥兰多。”李德顺分析说。
图说：李德顺在加拿大华人房地产博览会上发言
成为亚特兰大出租地产前五强
李德顺决定在亚特兰大重新开始。2013年，李德顺成立了Benimax投资集团，投资模式是引入投资人机制。Benimax拥有核心管理人和决策人，而投资人则可以是投资基金、投资机构或是个人投资者。当时迫在眉睫的问题，是先要打开借贷渠道，确保有资金的杠杆。这对于在美国没有信贷记录的外国人来说，是很有难度的。
同年4月，在拿到亚特兰大的第一个房产项目后，他开始委托当地的经纪人寻找机构贷款。几经周折后，他找到了洛杉矶一家基金公司，对方提出了非常苛刻的要求：基金公司会派专人来进行考察，全程费用约2500美元由李德顺公司承担；如果考察通过，基金公司会贷款50%（而当地人则能贷到75%），贷款利息为14%（当地人只有8%-10%）。此外，还有申请、延期等手续费率约7%。
合伙人得知这些条件后惊呆了，问李德顺还要不要继续。李德顺没有丝毫的犹豫，他觉得凭自己多年的经验，用一年时间肯定能把项目做好，到时按规则重新评估，会拿到比目前条件更好的贷款，而且有了这次贷款，他们在美国就有了信贷记录，非常有利于以后的发展。
完成贷款步骤后，李德顺马上开始着手项目小区的修缮工作：粉刷外墙、换新屋顶、补平停车场路面等，花费了约40万美元。由此换来的是小区出租率开始高升，一年后，这个有142套公寓、花180万美元购买的项目，重新评估后套现255万美元。再次申请的贷款利息也由高额的14%变成了5%。
在亚特兰大的第二个项目也让李德顺印象深刻。为了拿到这个项目，他是放了“大招”的。一般来说，决定是否要做一个项目，当地的投资公司需要30天的时间考察研究，而李德顺却向中介承诺自己的公司只要1天即可决定，还会预付给卖家20万美元不退的押金——即使最后决定不做这个项目，押金也不用退回。
那是一个有212套公寓的小区，房屋被破坏得“惨不忍睹”，有些房间的墙壁被敲烂，墙内值钱的铜管铜线都被偷走，墙上巨大的破洞让房间之间几乎没有阻隔。而且当时小区的治安很差，需要24小时安保，每年请保安人员的费用就高达20多万美元。李德顺公司接手这个项目后，第一件事就是给小区做隔离栏，设置大门刷卡程序，非本小区的人员不能随便进出。由于小区逐渐安全起来，保安值勤由24小时减到了每天8小时，到最后不再需要。房屋的修缮和小区的安全让出租率不断高升，这个花470万美元购置的项目，最终以1300万美元售出。
局面一旦打开，项目就纷至沓来。短短几年内，公司就已跻身亚特兰大行业前五强。目前，Benimax投资集团已收购了7000多套出租公寓，并都由公司下属的物业管理公司进行着日常管理和维护。而投资人中，除了有从加拿大跟随李德顺来做投资的，也有专业的地产人士、金融人士、学者和贷款、金融投资机构。“我们将加快发展进程，争取收购超过1万套出租公寓，让Benimax成为业界知名的地产投资公司。”
