纽约租房新法通过 律师建议华人房东出租房需谨慎

据美国《世界日报》报道，纽约律师戴士乐(Perry I. Tischler)代理房东房客官司已22年，接下4300个案件，其中华人客户占到65%-70%。

他说，由于纽约市法庭偏向房客，因此驱赶房客的时间较长。同为纽约州，纽约上州和纽约长岛的法庭案件都比较好做。如果房客位于纽约市低收入地区，不仅时间更长，而且有免费律师提供协助，就更难了。

他表示，新纽约州《住房稳定和租户保护法》(HSTPA)将于10月14日生效，到时驱逐房客的难度更大。

非法出租 被抓把柄惨了

戴士乐说，华人房东的问题主要有三个：

一是把地下室装修后出租；二为把阁楼向外出租；三是把多余的房间向外出租。他说，这些出租都是不合法的。租客租住这样的房子，是因为他们知道这种出租是违法的，只要一告，就可以白住半年。

他说，有的租客住了一段时间，就开始不交房租。“这样的租客什么人都有，有非裔、西语裔、华人和韩国人。”如果房东找到他们要房租，他们就会起诉，而且纽约有许多免费律师，可以帮助他们打官司。如果打到法院，法官也向着他们。因此，有人说，纽约市是一个租房者的城市。“我对华人房东的建议是，不要非法出租。”

这些租客找到免费的住处，当然不想走。有的华人房东胆小怕事，就私自塞钱给租户，希望他们自己搬走。但是，租客拿到钱后，并不走，而是继续住在里面，认为房东拿他们没有办法。因为是非法出租，房东不敢上法庭。有的华人为了赶走租客，把房子卖了。但是，租客还是不走，买家不愿签字，房子还是卖不掉。

他说，许多房东找到他们，希望律师出面，把这些房客赶走。他说，在1990年代，如果通过法院赶走租客，一般需要三、四个月。但是，现在拖到六到八个月。纽约州2019年通过一个租客保护法，主要是保护租客。这个新法把各个程序都拖长了，驱赶租客时间也大大延长。

驱赶期间 房东不能收租

纽约律师张楠说，如果按照以前的法律，房东可以要求房客30天内搬走。但是，现在情况变了。新的法律给房客更多宽限期：如果房客住在这里不到一年，可要求30天内搬走；如果房客住了一年以上但不到两年，可以在60天内搬走；如果房客住了两年以上，房客可以在90天搬走。“在此期间，房东不能收房租。”

目前，许多房东不知道这个法律。如果要驱赶房客，他们要在8月或9月提出诉状，但是很多人9月尚未行动。他说，在以前，房东可以要求房客三五天内搬走。但新法律要求房东要给房客寄挂号信。“如果不寄挂号信，房客律师可以要求法官取消案件。”

他说，很多华人希望用钱解决，如在庭前和解，房东会主动给房客钱，要他们搬走。“我听说，房东一般出价1000美元到5000美元，也有出上万美元的。”但房东出钱不一定能够谈妥。“房东找我们，一般是要上法庭的。”不过，也有的房客自己搬走。

职业房客 借机免费白住

张楠说，华人房东的房客来源多种多样。“我们驱赶的房客很多，有人日本人、韩国人、俄国人、华人、非裔等，而西语裔的房客占多数。”他估计，在他驱逐的租客中，职业租客(professional tenants)约占一半。

在这些案件中，许多是因为房东没有按照法律办事，被房客抓住把柄，借机白住。例如，有的房东把地下室装修后出租，不排除有的地下室装修得很高档，跟地面上的房子一样。

政府管控 不能随便涨租

张楠说，在美国许多大城市，政府都会控制房租，保护房客，尤其是纽约市这样的国际大都市。但是，有的房东房客纠纷是因为房东的无知，他们不知道自己的房子是受到租金限制的。

例如，六个家庭以上的房子属于房租控制的建筑，房租受到政府的管控。政府每年会寄一封信，告知明年的房租可以上涨多少，一般是1.5-2.5%。他说，投资这类房产的华人较少，而华人买一到三家庭的房子的比较多。如果是购买三家庭或四家庭的房屋，享受减税优惠，也会受到控制房租政策的影响。

他说，华人房东很节省，把家里空余的房间都出租。“他们看到房间空下来，就认为是浪费了。”他说，不要急于将房子租出去，一定要做房客调查，挑选好的租客。

做了近十年的律师，他看了太多的房东房客纠纷。他说，房东一定要把出租的房子搞好，尽到自己作为房东的责任。而对房客来说，租住别人的房子，应该与房东好好相处。“如果有什么事，应该提早说，以便解决。”