美国买房中介费会有大调整！房地产经纪人恶意哄抬房价成众矢之的

去年，美国房地产经纪人这个行业被爆出为了高佣金而人为抬高房屋销售费用。

全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，以下简称NAR）的声誉因此跌入谷底，这个强大的贸易集团面临的生存威胁即将变得更加严重。

发生了什么？

去年 10 月份，密苏里州堪萨斯城（Kansas City）联邦法院裁定，全国房地产经纪人协会与几家大型经纪公司合谋抬高销售佣金，因此需向受影响的物业卖家赔偿 18 亿元的损失。

目前全美各地纷纷提起模仿诉讼。数十家房地产经纪公司现已成为被告。联邦监管机构正在比多年来更严格地审查该行业。

经纪公司高管正在向 NAR 施压，要求解决全国范围内的法律索赔，他们担心更多的大型判决可能会导致住宅公司和当地房地产协会破产。

经纪特许经营商 Re/Max Holdings 董事长戴夫·利尼格 (Dave Liniger) 表示：

“NAR 的高级管理人员一直表现出傲慢的态度。他们就像一堵坚固的墙，你说什么他们都无动于衷，表现得非常不在乎。”

其实早在去年 10 月密苏里州重大裁决之前，一些房地产高管就曾敦促 NAR 改变沿用了几十年的佣金结构，但遭到了该组织的拒绝。

未来买房可能的变化

买方代理的报酬方式似乎将发生重大变化，而 NAR 几十年来一直在努力保护这一制度。

一种可能性是，卖家将不再事先决定买家经纪人的报酬，从而给予买家更多的谈判权力。更多的买家可能会选择在不使用经纪人的情况下买房，这可以为他们节省佣金，但可能会让不够成熟的买家处于不利地位。

消费者权益倡导者希望对 NAR 规则的修改能降低佣金，使购房者更容易负担得起。目前美国由买卖双方代表分担的典型佣金为购房款的 5% 至 6%，是世界上最高的佣金之一。

对整个行业来说，这种变化可能会带来痛苦。如果使用经纪人的买家减少，许多经纪人就会被挤出这个行业，从而削弱 NAR 的规模和游说能力。如果房地产佣金下降，则意味着房地产经纪公司的收入减少。

全国房地产经纪人协会NAR

NAR 目前拥有 150 万会员，自诩为全美最大的行业组织。它的总资产超过 10 亿美元。

在其 116 年的历史中，NAR 曾多次抵御有关行业惯例的诉讼和司法部的调查。它的法律手段和政治影响力使 NAR 能够牢牢控制住宅房地产业务，左右着美国人买卖房屋的方式以及与这些交易相关的成本。

NAR 的会员是唯一可以自称为房地产经纪人的房地产经纪人，他们每年必须缴纳数百美元的会费，才能加入全美、州和地方的房地产经纪人协会。它是一个庞大的机构，依靠许多小会员的付款为生。

（全国房地产经纪人协会芝加哥总部）

住宅房地产战略咨询公司 1000watt 的首席执行官布赖恩-博埃罗（Brian Boero）说：

“NAR 就像一条靠磷虾维生的鲸鱼，这给了它某种体制上的持久性。”它变得庞大，变得松弛，变得傲慢，变得自满”。

NAR 前身成立于 1908 年。早期，该协会帮助该行业实现专业化，因为当时的经纪人不敢公开列出房产，以免其他经纪人以更低的价格抢走他们的客户。

在全国性组织的支持下，地方协会开始分发强制性收费表。压低收费标准被认为是不道德的。1950 年，最高法院认定这种做法是非法的，于是收费标准成为推荐标准。

根据 NAR 目前的佣金结构（可追溯到 20 世纪 90 年代），大多数出售房产的卖家都会向买家代表支付佣金。根据最新数据，支付给买方代表的佣金从 2013 年到 2020 年上涨了 32%。

为什么必须加入NAR？

实际上现在很多房地产经纪人已经开始放弃 NAR 会员资格，在内部预算文件中，该协会预计今年的会员人数将下降 8%，其原因是房地产市场发展缓慢。

不幸的是，一些地区的房地产经纪人如果离开 NAR，就会失去访问房地产列表数据库的权限。

因此尽管房地产经纪公司 Redfin 于去年 10 月份宣布退出 NAR 董事会，并要求旗下经纪人尽可能离开该协会。但到目前为止，只有几个地区的经纪人可以离开，有些地区的经纪人不敢轻举妄动。

1000watt 和 BAM（一家房地产媒体公司）在对 70% 以上的房地产经纪人进行了调查，他们表示，如果他们还能查看房源数据库并参观待售房屋，他们会立刻离开 NAR。

西雅图一家经纪公司 Coldwell Banker Danforth 对旗下 300 多名经纪人进行了调查，在回复的经纪人中，约有三分之二的人表示，他们在全国和地方房地产经纪人协会的会员资格几乎没有任何价值。

也就是说，未来一段时间，NAR都会处于风雨飘摇的阶段，而未来受益的，很大程度上是需要买卖房屋的美国人们～

「海客范」的读者们，你们觉得房地产经纪人有用处吗？你们愿意给多少佣金？