美国买房流程详解（二）

身为中国人，无论身在美国还是中国，买房子这个槛总是要绕不过去的。

很多美国人租房子住一辈子，今朝有酒今朝醉，兜里可以空荡荡的潇潇洒洒浪迹天涯。

但是中国人骨子里则更喜欢房子带来的那一份安稳，舒心，以及家的感觉。

继上次说的 美国买房流程详解（一）后，我们继续聊聊这个话题。

拿到银行贷款预先批准信

购房者首先要确认自己的身份，美国公民和绿卡居民自然不成问题，工作签证(E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1及G1-G4等)持有者一般也OK，但其余的外国人则会有较多的限制，例如要支付较高比例的首付(Down payment)和利息(Interest Rate)，必须购买贷款保险(Mortgage Insurance)和产权保险(Title Insurance)，并开设Escrow Account等，有的人甚至无法贷款买房。

(现金买家请跳过此步骤) 在美国要开始看房子前，一定要先拿到一份贷款预先批准信（Pre-Approval Letter），获得贷款预批意味着贷款人已审核买家的信用和财务状况，且买家也可了解自己负担的起的买房预算上限与最高可贷款金额，经纪人也会依此上限搭配买家想要的地产条件去做地毯式搜房。

当买家看到中意的房子并想出价时(Step 3)，则需将这份贷款预先批准信连同出价合同一并提出给卖家以证明买家正规性，证明买家是以准备好且能立即行动，有助提高出价被接受的机率。(简单说，没有这份贷款预先批准信卖家是不太愿意理你的)

美国买房流程详解

总而言之预先批准信的作用是：

1) 让想要贷款买房的购房者了解自己能否贷款及能贷到多少钱，通俗的讲就是让你了解自己可以购买什么价位的房子；

2) 附在购房offer上，向卖家证明你有购买下这套房子的资金实力。

开始挑选房子 (House Hunting)

相信大家整天听地产经纪人把Location、Location、Location挂在嘴边， 重要的事情连说三遍。 这个步骤也是整个买房旅程中最重要的一环(除了贷款那一块)。基本上在找寻合适满意的房子时，可以参考以下列出来的一些基本要点问题，通过回答这些要点问题，理清思路，明确自己的真正需求，将能帮助你更快找到中意的房子。

我的买房目的是什么

买房目的不同，挑选房产的标准也就不同。对于自住房子来说，一定要自己喜欢的，这样买下来才不会后悔。并且因为是自己常住的，所以社区，环境、学区、环境、交通等也都要认真考虑，选择最适合自己的。对于投资房来说，应讲究的是投资收益回报，以及未来升值，尽可能选择一个投资回报率高，性价比高、未来发展前景良好且便于出租的房产。

我的买房预算有多少

请诚实的评估自身财务状况与限度，并参考取得的贷款预先批准信了解自己的购屋能力，同时也要考量入下列几点开销 (实际拥有房屋的所需花费可能远比想像中多呀)： 首付(down payment)， 过户费用(closing cost)，装修、家具添购， 日后房贷与养房费用。

我该买哪里的房子

通常地理位置是买房的首要考虑因素，好的地点不仅居住品质佳、安全、便利、学区好等，未来升值空间也更高。建议在可能的情况下，尽量选择交通便利，位于好的Neighorhood和学区的房子。因为这样的房子，转手相对容易，并且在市场好的时期，增值空间比较大，在市场不好的时候，也比较保值，不至于贬值的太惨。此外，不同的neighborhood也有自己的特色，如族群组成、自住/出租比例、人口密度高低、房屋年代均价等都会影响许多生活层面。到房子现场参观时也别忘逛逛社区周遭环境感受一下，你甚至也可以跟当地居民聊聊，看他们对该社区的感受。

我要买什么类型房子

美国住宅房子种类很多元，以下3种是最普遍的：

─ House / Single Family Detached (独立屋)： 独立房普遍占地较大，家家户户各自独立，自己管自己的房子草地，在某些地区无须缴HOA；但现在新开发的社区几乎都会收HOA，用于维护社区的公用设施和花草树木。

─ Town House (联排屋)： 联排屋与独立房类似，但与邻居共用墙壁，前后院通常较小。(需考量有无HOA)

─ Condo (公寓)： 类似联排屋，墙连着墙，无前后院，大部分condo社区有公共设施。(几乎都有HOA)

我的特殊偏好和要求

比如到底买新房还是旧房？对空间格局有什么特殊要求和偏好？房间数量、卫浴设备、一层楼还是上下楼层、是否靠马路、是否宁静、通风采光、房屋坐向等等。

敬请关注下一期的同一话题！

总结一下

相信这一篇长文看下来，大家应该对买房的基本流程有了大概的印象。篇幅有限，很多只能泛泛而谈，当然以后如果有具体的问题，大家感兴趣的话，我们会做进一步讨论。

最后，千篇一律的结束语，希望大家把握好投资时机，理智合理的计算，争取早日达到财务自由！以后如果有关于房地产买卖或者投资的问题，欢迎大家联系小编(微信号Margaret_Z1)或者扫描关注我们的公众账号获取更多咨讯。

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