美国买房流程详解（四）
身为中国人，无论身在美国还是中国，买房子这个槛总是要绕不过去的。
很多美国人租房子住一辈子，今朝有酒今朝醉，兜里可以空荡荡的潇潇洒洒浪迹天涯。
但是中国人骨子里则更喜欢房子带来的那一份安稳，舒心，以及家的感觉。
继上次说的 美国买房流程详解（一）、美国买房流程详解（二）和美国买房流程详解（三）后，我们继续聊聊这个话题。
取得贷款、房屋估价与购买房屋保险
首先，银行会直接指定一家房屋估价机构来对房子进行估价(Appraisal)，估价结果若高于购房合同上商定的价格自然没有问题。
一旦估价结果低于合同价格，那么银行只会批给估价金额的贷款，价格溢出的部分买家要自己补齐。
如果买家不能够或者不愿意自己补足购房款，而卖家也不肯降低售价，那么买家可以使用Appraisal Contingency拿回定金退出交易。
其次，银行将通过调取你的信用报告(此时会再Hard Pull一次)，并且通常会查询你过去两个月的银行账单(Bank Statement)，以及过去两年的报税记录和房租缴纳情况等信息，以评估你的贷款偿付风险。
这个过程中，你需要按照银行的要求提供各种资料，最近两个个月的银行账单、工资单、最近两年的W-2表格、房租支票记录、非公民/绿卡居民还需要提供护照、签证、I-94等身份证明材料。
贷款审核工作是由银行的Underwriter负责。
若信用报告上显示你最近三个月有过Hard Pull，Underwriter就会要求你就Hard Pull的原因给出合理解释。
若银行账单上显示你有大额进账，Underwriter会要求你解释这些钱的来源。
若你的租房记录显示你有过迟交历史(Late Payment)，没有合理的解释，Underwriter很有可能因此拒掉你的申请。
你的Loan Agent是你与Underwriter之间的中介，他只能协助你提供资料，以及与Underwriter沟通以推动审核进程，对申请能否通过并无决定权。
为了避免贷款进度延误，请务必精确的按照Underwriter的要求提供资料，不要心存侥幸，Underwriter一定只会在你的所有资料都符合了要求后才会给予放行。
记住，虽然Loan Agent没有能力决定你的贷款能否获得批准，但是一个好的Loan Agent可以根据自己的经验，判断你获得贷款的难易程度，提早告诉你需要准备哪些材料，准备的材料是否合格等，以帮助你降低贷款被拒的风险，减少与Underwriter来回沟通的时间从推动整个流程在约定时间内完成。
如果是向银行贷款的房子在过户前必须购买相应等级的保险(Home insurance)，确保房子在使用过程中不出问题。
想嘛，贷款没有还完一天其实这个房子都属于银行。
而现金买房则没有这个要求，自己的房子看着办，不过还是推荐大家购买。
产权过户调查(Ownership Inspection)
产权保险 （Title Insurance）的出现和应用和美国国情及历史有很大关系。因为在美国买房子的同时，地也一并购买。而一个房子或地在前面几百年历史发生过什么情况并不能充分了解，也没有能力完全了解，所以当产权有问题的时候这份就起到作用了。 美国专业产权过户机构会进行过户调查，调查卖家产权是否清晰，确认没有问题后会出具产权过户档。透过专业机构把关，买家无须担心一房两卖或产权不清晰等情况，就当买个安心吧。
完成过户手续并交屋
买方通常需要支付产权调查和保险、法律以及记录费用，总计约为总交易额的1%-2.25%。例如，如果购买了价值30万美金的房产，需要交额外的3000至6750美金。
银行在你的贷款申请Final Approval后，会将贷款文件邮寄给Escrow公司，叫做HUD-1的表格，之后Escrow就会分别通知买方去签署贷款文件，卖方去签署产权转让文件等。
银行收到Escrow公司寄回的签署过的贷款文件后，就会进行放款，Escrow收到银行放款后，一般当天就会去County登记房子的产权转让，一旦产权转让登记在案了，就表示房屋过户完成了，之后Escrow会通知你去取新家的钥匙，然后你就可以享受你的新房子了。
大概会在房屋过户后一个月左右，你会收到一份由County Clerk-Recorder寄给你的平信：Grant Deed，俗称转让契约，类似房产证。如果没收到也没有关系，随时都可以去County再要一份。
交屋入住 (Move In)
恭喜你！过户完成后，接下来就是依合约规定时间取得钥匙，完成交屋动作。买家同时应提早通知水、电、瓦斯、电话等相关服务变更屋主数据。
总结一下
相信这一篇长文看下来，大家应该对买房的基本流程有了大概的印象。篇幅有限，很多只能泛泛而谈，当然以后如果有具体的问题，大家感兴趣的话，我们会做进一步讨论。
最后，千篇一律的结束语，希望大家把握好投资时机，理智合理的计算，争取早日达到财务自由！以后如果有关于房地产买卖或者投资的问题，欢迎大家联系小编(微信号Margaret_Z1)或者扫描关注我们的公众账号获取更多咨讯。
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