在美华人房子没盖成还欠了一大笔钱！美国买新房踩坑避雷指南

你知道在美国投资买房最容易陷进的坑是哪几个吗？有些坑是你在不知不觉，欣然跳进去的。

我们收到一位读者的私信，讲述了他的一些置业烦心事，今天海客范站在投资人的角度，告知大家一些在买房过程中踩到的一些巨坑。

建商不肯承担修理

以下为B的亲述：

作为新房修建过程中的踩坑大冤种，被中介律师开发商各种花式PUA, 按朋友的话说就是帮大家把各种雷都踩了一遍。

好不容易交房入住以后，发现由于最近疯狂的房市，新房质量都大幅下降，各种质量问题层出不穷。

所以委托海客范将本人的经历发布出来，记录一下交房以后和建商撕逼的故事，也还在寻找法律诉讼的可能性，欢迎学construction law的律师朋友自荐。

讲述故事的初衷也算是给众多华人好友提个醒。

首先是新建房的Builder’s Warranty。

虽然房产经纪人在卖房的时候都会轻飘飘地说一句新房是带建商保险的，出了问题就可以找建造商来修。但其实怎么让建造商来实际履行这个保修服务（Builder’s Warranty）是非常苛刻的。

第一点提醒就是新房发现的任何问题，都不要找买房的房产经纪人或者律师去传话。

中介或律师并不在房屋Warranty的合同上面，找他们传话就是浪费时间。

发现问题第一时间写邮件通知开发商，一般的Warranty有规定如果开发商在30-60天之类没有回复的话，就可以开始走Warranty仲裁的流程。一旦Warranty仲裁流程开始，最初的仲裁检查费用都由开发商来承担。开发商只有在实打实的金钱影响下，才会开始回应你的需求及时维修。

第二点提醒是交房（Close）的时候Warranty公司的选择也是有门道的。

以所在的大纽约地区其中一州为例，House Warranty公司包括州所有的公立Warranty公司和私立Warranty公司。

不同公司在走Warranty仲裁以后的偏向性不同，因此对建造商的约束力也不尽相同。

本人在Close的时候作为小白完全不知道这些选项，建造商提供了什么Warranty就选了哪家。后来走Warranty仲裁执行起来效率并不算高。其实在Close的过程中完全可以指定建造商购买一家Warranty公司，以保证交房以后有纠纷走仲裁会更有益于自己。

第三点提醒在于评估新房建造质量，以及选择新建房Warranty公司的另外一个方法是可以多方面打听一下建造商是否一直在同一家Warranty公司购买了New Home Warranty。

由于New Home Warranty是开发商出钱购买，购买费用是根据建造商近几年在此Warranty公司产生仲裁费用的比例来计算的。

因此如果建造商持续在一家公司购买Warranty，说明这个建商交房以后产生仲裁的比例不高，建房质量是可以信赖的。

如果像我的建造商一样，给每一个房子的Warranty公司都是不一样的，那就是典型的打一枪换一个地方，建议避雷。

下图就是某个州Warranty Plan的Warranty购买费用计算方式。

第四点提醒是注意即使建造商摆烂永远修不好房子，也不要自认倒霉出钱自己修。

因为一旦自己找人修了房子，Warranty对建造商产生的约束力就因此失效了。所以Warranty的作用就是让买家和建商绑定在一起一直相爱相杀。

以上都是我真金白银花了上千刀，骚扰了无数次construction attorney，forensic architect，warranty admin以及township inspector得出的干货，需要的朋友可以详细了解或留言私信海客范，他们会给大家相对专业的解答。

在维权过程中，也有不少“键盘侠”总有跑到我的求助提问专栏下面“秀智商”，吹嘘房子还是要自己修。巧的是我邻居就是把自己房子推倒重建的。

建商直接跑路

征得邻居同意后，我也把他的故事发出来，希望自己修房子的大神分享一下经验。毕竟我现在和他是受害者同盟，理应互帮互助。

邻居和我的房子都是去年6月份左右开工的。一年过去了，我们已经搬进新房居住了，邻居的房址还是一片坑，因为他找的总包工头卷钱跑路了，这个坑从冬天跳到了夏天…

邻居在找建造商的时候也做了很多功课。无奈本地规模最大、声誉最好的建造商自己的房子都修不过来，日程已经排到两年以后了，也看不上他家这一个小项目。邻居家两个娃要上学等不了，无奈找了另外一个小一点，但是由朋友推荐的建造商。

邻居在付给建造商大约$30万定金以后，举家高高兴兴地在其他镇租好房子，每天开车半小时接送娃上下课，指望着8个月后能住进新房。

结果建造商挖好地基就失联了。然而他下面的无数个分包因为干了活找不到建造商，只能来找屋主要钱。法律规定如果邻居不付钱，分包工头可以放一个留置权（lien）在房子产权上，直接影响之后的卖房贷款。

因此邻居除了被建造商卷走的钱以外，还需要另外承担建造商对承包商的债务。

因为疫情影响，法院案例堆积。上庭告建造商的时间起码要排到三年以后。这三年里邻居只能与自己家的大坑相依为命。

邻居家旧房价值60万美元左右，房子推倒后目前价值为0，邻居还另外增加了对承包商的一系列债务，以及需要再想办法筹款完成房子后续的修建工作。

真是屋漏偏逢连夜雨啊！掏光积蓄买/建个房，结果由于经验不足，社会萌新惨遭毒打，省吃俭用攒钱也遭不住踩坑。

希望大家以此为鉴，莫要轻信别人，买房建房都是大事，每一步都要踩的结结实实。

另外，如果有小伙伴知道如何投诉维权，还请不吝指教，业主帮助业主，尽最大的努力让想要置业的伙伴们避雷。