美国养老社区面面观

美国是发达国家中生育率最高和人口增长最快的国家之一。早在20世纪40年代，美国就开始进入了人口老龄化社会，现65岁以上老龄人口占总人口的17.4%，是典型的老龄化社会。

随着人口预期寿命的延长，美国老年人口比重还将不断提高。在应对人口老龄化方面美国积累了丰富的经验，且在机构养老与居家养老方面，亦走出了成熟的模式。机构养老的收益在美国，机构养老主要指的是养老社区，一般分为五类：活跃成年人退休社区、生活自理型社区、生活协助型社区、特殊护理社区和混合型持续护理退休社区。

活跃成年人退休社区主要面向55~70岁的活跃健康老人，此类型的养老社区基本无需提供医疗护理，但允许使用第三方提供的家政、卫生、保健等服务。相应的房地产产品为独栋或联排别墅，由于入住的是健康退休老人，与之配套的设施更显活力，包括健身房、游泳池、网球场、高尔夫球场和游戏室等。平均入住时间能达到10年，入住率也最高，为91%。

生活自理型社区面向65~80岁的不需要日常生活协助的老人，这一群体的老人一般需要医疗护理，要求的服务主要是餐饮、家政和洗洁服务，以及有班车定点接送居民去购物中心及公交站，允许使用第三方提供的家庭卫生保健服务。这一养老社区的房地产产品种类较多，配套的设施主要有健身房、游泳池、网球场、活动/游戏室、图书馆等，平均入住时间为3.16年，入住率为90%。

生活协理型社区的入住人群主要是75岁以上的至少在一项日常活动中需要帮助的老年人。这个群体的老年人需要的医疗护理程度较高，并要求三餐供应，以及家政、洗澡、穿衣、吃饭、如厕、行走、服药提醒、用药管理及体能复健训练等服务。相应的房地产产品为一卧一卫，配套设施则较为简单，要求有活动/游戏室、图书馆、锻炼与康复中心。在美国，此种养老社区的入住时间最短，为1.75年，入住率约为89%。

针对生活不能自理或需要专业护理的老年人，特殊护理社区能够提供最高的医疗护理，包括起居照顾、穿衣、执行医嘱专业复健，以及24小时急诊看护等，此时对房地产产品的要求也变为类似于医院病房，配套设施主要是娱乐设施、锻炼与康复中心和理疗室。该种养老社区的平均入住时间约为2.29年，入住率约88%。

混合型持续护理退休社区的医疗护理程度、房地产产品和配套设施是前几种养老社区的综合，平均入住时间能达到6.42年，入住率也能达到89%。

“在美国，针对不同年龄的老年群体有不同类型的养老社区，也就有不同的管理模式和盈利模式，这没有统一的范式。”在第三届中国国际养老服务业博览会上，美国波士顿学院退休研究中心博士吴颜媛向中国房地产报记者介绍道。

在运营模式上，活跃成年人退休社区采取的是“开发出售、业主委员会接管和经营”的模式，生活自理型社区采取开发商联合医疗机构或专业管理护理机构运营，运营以前者为主。余下3种养老社区是医疗保健或专业护理机构联合地产开发商建设，但运营以前者为主。

在支付费用上，从活跃成年人退休社区到混合型持续护理退休社区逐渐升高，收费方式各有不同。活跃成年人退休社区需要老人购买物业以及支付物业管理费，生活自理型社区是月租费形式；生活协助型社区虽然也采用月租形式，但并不包括医疗护理服务；特殊护理社区运用医院收费模式，收取日租费；混合型持续退休社区则有生命护理合约、有偿服务等模式。

为了支持养老项目落地，这几种养老社区可以以净值贷款和按揭贷款，且有的养老社区可以享受长期护理保险和联邦医疗保险（Medicare/Medicaid）。

吴颜媛指出，“回报率是随着风险的提升而升高的，因为这几种社区的运营风险是逐级提高的。活跃成年人退休社区和生活自理型社区的回报率在9%~12%之间，生活协助型社区在7%~11%之间，特殊护理社区的回报率约为15%，混合型持续护理社区的风险最高，回报率也最高，经营好的能达到30%，但能做到这种程度的是极少数的。”居家养老的细分“居家养老绝不是让老人在家中去世，而是让老人在家里居住的时间尽量延长。毕竟，老人和子女生活在一起才是最开心的。但当老人有病或生活难以自理时，还是要搬出家中。”吴颜媛向中国房地产报记者解释她对居家养老的理解。

美国成熟的居家养老管理模式有5种，第一种为会员制多元化服务机构，以Beacon Hill Village 为代表。这种服务机构采用会员制，有一个庞大和多元化的服务提供网络，会员能获得一系列的服务。Beacon Hill Village 提供的服务涵盖了家政服务、餐饮服务、交通服务和医疗服务，另外还会定期发起一系列的项目丰富老年人的生活。

第二种管理模式是以社区为主的多元化服务机构，如NORC Program。NORC是自然形成的退休社区，这一类社区并不是专门为老年人设计的机构养老社区，是在社区发展过程中因老人的比重逐渐增大而形成的。NORC Program 项目萌芽于20年前，如今已覆盖全美大约300个自然形成的老龄化社区。该项目通过互联网、电话等方式联络，及时了解老人的需求，提供周到的服务。其营运费用主要来自政府、社会机构和私人的资助，成员缴纳较少。

第三种管理模式是针对住房结构调整的服务项目，如Home Modification Program 。该项目注重户型的适应性，专家来到有居家养老意愿的老人家中，检测老人的房屋设计，推荐适合老人居住的改造方案，包括撤除可能会绊倒老人的地毯、去除浴缸、设置无障碍浴室、加高马桶、为浴室安装扶栏和抓栏、无障碍厨房设置等等。

第四种是针对医疗护理的服务项目，如The Program of inclusive Care for the Elderly (PACE)。主要是满足老年人的长期护理需求，提供的服务包括基本医疗护理和专项护理。

最后一种是老年人日托中心。该模式采取缴费入托、政府补贴的方式运作。日托中心每天会派人到居民家中接老人，傍晚再将老人送回去，这极大地降低了亲人照顾老人的负担。

此外，吴颜媛还向中国房地产报记者解释了她们最新的研究成果——居家养老指标系统“HTHSS”，代表了居家养老必不可少的5个因素：户型和社区设计（housing),交通（transportation)，医疗服务（health care)，日常生活照顾服务（service and support）和社会融合（social integration)。

“其实，户型和社区设计这一要素就是针对地产商的，它要求地产开发商在最初设计时就要考虑到老年人的特殊需要，设计出符合老年人特征的人性化的户型。”

“居家养老在操作上比机构养老要更难，因为居家养老要求在最初的户型和社区设计上就要考虑到老年人的需求，不能等到老龄化社会真正来临时才想到这些问题，要长久规划。理论指导和长期规划是必需的。”吴颜媛表示。

当中国房地产报记者问及盈利模式不清的中国房地产开发商或保险企业如该何突破时，吴颜媛表示，“老年人从55岁到90岁是一个跨度非常大的群体，企业从一开始就要明白自己服务的到底是哪一类老人。另外，中国的企业拿地成本高，找不到清晰的盈利模式，这就要求政府政策一定要明晰，相关政策要落地；更要建立行业规范，行业规范树立不起来，从上到下，大家可能都不知道干什么，会很迷惑。”