美国别墅房成中国中产新奢侈品 房价将全面上涨

现今在中国社会有这么一种人群，他们大约属于这个社会的“上中产”，有相关出国经验或者未来出国意向，具备一定的投资意识；他们也许希望后代可以接受海外教育，甚至移民海外；他们抛售位于北上广等市中心的那些公寓房，梦想着入手位于广阔美国腹地的崭新、宽敞、明亮的别墅房。

海外购房已然成为中国“上中产”阶层心目中的新奢侈品。它已不再只是富豪们的专利，越来越多的“上中产”阶层具备海外教育、移民和投资的能力。这些主要群体大多是外企高管、私营业主，或者从事金融、高科技等行业的人士。他们的房屋目标是在价格按地段分约30-50万美元不等。

有8的元素 房产销售就会增长很快

据华尔街日报报道，2018年已经来到。新的一年将是中国房产买家的幸运年。房地产界早就知道，8是中国买家的幸运数字。8的读音与“发”相似，可以使房地产更受中国买家欢迎。18的读音则与“要发”相似。

纽约市可可人（Corcoran）集团的房地产经纪人王瑶（Janet Wang）说，她的五名客户从不经意浏览网站的人转变为寻找房产的客户。 “这些客户寻找了一段时间，我不知道它是否与2018年有关。但是在12月23日或1月1日左右，他们突然说‘好的，今年我们真的要去看看了’。”

居外网的首席执行官罗雪欣（Carrie Law）说，她知道有北京的房产买家去年已经准备在纽约购买500万左右的房子了，但是他们推迟购房计划到今年。罗雪欣说：“也许是受到其他因素的影响，但是他们给我的理由与年份相关。”

2018这个数字可能激发更强的市场活动，坐落于多伦多的房产开发公司Great Gulf的总裁克里斯托弗·温（Christopher Wein）表示，公司很注意幸运数字。坐落于8 Cumberland Street的房产在预售期的1个月内就销售了65%。

中国数字的含义历来是房产市场的一个重要影响因素。数字8代表着利益好处，而4则有不好的含义。因此买房者通常会避免与4相关的楼盘。

从2017年1月到5月，加拿大房产中介网站Zoocasa上华裔占据近4成的万锦市（Markham）的房子有66%的标价包含至少一个8，这一比率在1990年前三个月只有25%，1995年前三个月只有35%。

中国人的数字偏好也影响了非中国买家。在加拿大里士满，80%到90%的预售公寓被中国人抢购，而带中国人不愿意购买的数字的房屋很难售出。即非中国买家也不愿购买这些房屋。

不过幸运数字似乎不会延伸至十二生肖。“狗年”对于大多数买家来说并不重要。销售强劲的最大原因可能是缺乏库存。居外网的罗雪欣认为，2018年8月将迎来买房高峰，因为它包含8/18这样的幸运数字。

兴建中的连栋屋。（图片来源：美联社）

中国买家连续四年成为最大海外买家

美国房地产市场一直是全球投资者心中重要的投资标的，其复苏进程牵动人心。自2006年初泡沫破裂后，美国房地产市场一直处在调整之中，2012年开始触底反弹后，房地产市场成为此轮经济复苏中的一大亮点。

最新出炉的凯斯席勒美国房价指数显示，2017年9月全美房价增幅再次提速，创三年半以来的新高，美国房价也已比2008年金融危机前的顶峰高出5.9%。根据房地产估价服务网站Zillow最新发布房屋市场报告，截至10月美国房屋价值连续第15个月上涨，涨幅至少达到6%。

另据房地产数据公司CoreLogic的数据，截至2017年9月美国前50大城市的房地产市场中有48%的城市处在估值过高的状态中，房价估值过高的定义为当前房价至少比长期稳定水平的房价高出10%。

此外，全美房地产经纪商协会（NAR）此前发布的数据显示，2016年4月至2017年3月间，外国人在美购房总额达到1530亿美元，较此前一年飙升49%；交易总量达到284455套，较前一年增长32%。此外，中国买家连续第4年成为美国房地产市场最大的海外买家，在这一年时间里在美购房总额达到317亿美元，而中国买家最青睐的购房地点仍是加州。

除了移民和投资房产，许多中国买家还是出于留学目的购房。和移民房产、投资房产相比，留学购房有其特殊性，加州、纽约等东西海岸曾一度是中国人留学购房的首选地。

据该协会公布的《2017年美国房产市场国际买家情况分析》报告统计，中国买家在2016年4月-2017年3月间在美国购房40572套，8%即3245套房产为留学购房。如果按照房款总量来计算的话，总花费的317亿美元乘以8%，即25亿美元用于留学购房的目的。

购房年花317亿美元 中国买家赴美买房65%全款支付

次贷危机后这几年，中国人在美国房产海外买家的占比已从2007年的9%增长至如今的14%。美国房地产经纪人协会（NAR）发布的《2017年美国住宅型房产国际交易调查报告》显示，2016年4月至2017年3月的这一年间，中国人再次成为美国房产头号海外买家，一年花掉317亿美元，其中65%的买家选择全款支付。

根据NAR的报告，中国买家的购房实力不仅仅体现在数量上。美国最大的房地产数据平台Zillow集团的首席经济学家亚伦·特拉萨斯（Aaron Terrazas）表示：“与其他海外买家相比，中国买家更中意价格偏贵的沿海地区。Zillow统计数据显示，三分之一的中国买家主要关注的城市有六个，分别是圣荷西、旧金山、西雅图、洛杉矶、圣地亚哥和波士顿。这些地区价格都不便宜，因此中国购房者的目标价中位数就非常高，2017年第一季度达到了53万美元，相比之下，美国当地购房者的目标价中位数仅为25.8万美元。不仅如此，中国买家还喜欢相对较新的独立式住宅。”

为什么越来越多的中国人热衷于购买美国房产呢？特拉萨斯表示，这其中的原因各不相同。“就业和子女教育是中国人赴美购房的主要驱动因素之一。从中国人的社区搜索记录来看，他们倾向于劳动力市场强劲的地区，尤其是技术人才就业良好的地区。除此之外，中国人还喜欢有实力雄厚的学校配套的社区。” 他同时指出，“投资也是中国买家赴美购房的主要原因之一。”

美国房地产经纪公司RE/MAX Champions加州地区房产经纪人Linda Ing说，她的客人几乎百分之百是以投资为目的，因此他们并不是买最好或最贵的房子，而是选择投资回报率最高的地方。有些客人是听朋友说某一地区投资回报率较高，就和朋友一起购买了房产。

房地产龙头：美国房价将全面上涨6% 强势步入2018

根据美国最大的房产交易网本月12日根据全美20大城市房价指数，Zillow的高级经济学家Aaron Terrazas预测了有关房市的相关趋势：

一，利率还将继续上升

基准联邦基金利率目前处于1%到1.25%之间。到2018年底，Zillow预计利率将在2%到2.25%之间，大约上升100个基点。此外，Terrazas还预计，标准30年期固定抵押贷款利率目前在3.7%左右，到2018年底可能达到4.5%，不过按历史标准衡量依然非常低。

二，房市依然非常坚挺

Terrazas认为，“美国房市强势进入2018年，比过去十年的任何时候都要坚挺。不过，供应尚未跟上需求，尤其是新房建设脚步滞后，这推动了房价稳步上涨。新房建设在2018年将有所增长，但库存整体上很可能依然紧张。”日益增强的劳动力市场使很多租房者考虑进入购房市场，房屋所有率开始升高。

CoreLogic首席经纪学家Frank Nothaft博士认为，“房价的上涨对于房屋卖家们来说是个好消息，但是却给买家们带来不少挑战。”“越来越多的首次购房者发现低价房屋的库存量非常有限，这导致了起步房（Starter Homes）的价格上涨很快，买家的负担能力进一步下降。 ” “如果新建房屋和保障性住房的库存没有大幅激增的话，近几年来房价处于一个相对高水平增长的状态还将在大多数市场中持续下去。”

三，房价有望上涨6%

Zillow发布的2018年美国房产市场预测：2018年美国全国房价将上涨6%。这意味着美国房价上涨速度将是美国工资涨幅的两倍以上。

从地区看，中国买家关注的热门美国房产市场的房价预计涨幅更大，比如圣荷西，西雅图和洛杉矶。

Zillow的去年11月房产市场报告显示圣荷西在全国房价增长方面处于领先地位，自去年11月份以来上涨约17.5%，西雅图的房价涨幅约12%，华盛顿州，犹他州，也都超过了10%，加州超过了7%。

根据CoreLogic的数据，华人所关心的几个州未来一年的房价增长预测如下：

房地产经纪公司售屋广告。（图片来源：美联社）

看美国华人喜爱居住的美国知名大城市相关房价指数

旧金山湾区：

旧金山湾区都市圈的房价中位数约为113万美元，较去年同期相比上涨了8.9%，与上月相比上涨了5.1%。根据预测，旧金山湾区都市圈未来一年的增速为8.1%。

洛杉矶：

洛杉矶都市圈的房价中位数约为62万6千美元，较去年同期相比上涨7.5% ，与上月相比则环比上涨了1.7%。根据预测，洛杉矶都市圈未来一年的增速为6.5%。

纽约：

纽约都市圈的房价中位数约为42万9千美元，较去年同期相比上涨了7.4%，与上月相比则环比上涨了2.7%。

根据预测，纽约都市圈未来一年的增速为2.3%。与其他城市相比，曼哈顿地区的房屋价格较高，房价中位数约为144万美元。

西雅图：

西雅图都市圈的房价中位数约为46万4千美元，较去年同期相比上涨了12.3%，与上月相比则环比上涨了2.8%。

根据预测，西雅图都市圈未来一年的增速为4.9%。

达拉斯：

达拉斯-沃斯堡都市圈的房价中位数约为28万美元，较去年同期相比上涨了5.7%，与上月相比上涨了0.7%。根据预测，达拉斯-沃斯堡都市圈未来一年的增速为5.6%。