加价几万甚至几十万美元都买不到房子！美国房产到底怎么了？

去年9月开始，美国房地产市场就像脱缰的野马一般，价格直线飙升。很多人在买房时不得不加价10%甚至更高，而也有更多人则是在焦虑中观望，这房到底还能不能买？

由于买家强劲的需求超过卖家的供应，3月份美国房价增长攀升至15年来的最高水平。

截至2021年3月底，用于衡量美国主要大城市平均房价的价格指数从2月份的12％攀升至13.2％。是自2005年12月以来的最高年度价格增长率。

经济学家Selma Hepp表示：

“由于需求旺盛，且暂无喘息之机，美国房价在下个季度可能继续保持增长态势。”

联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）还发布了另一项衡量房价增长的指标，发现2021年3月份房价较前一年同期增长了13.9％，打破了自1991年以来的纪录。

这其中，凤凰城连续22个月成为美国房价增长最快的城市，增长率为20％。

以凤凰城某房屋为例，2014年购买时为214,500美元，2018年某资深房产经纪人曾对该房屋进行估值，称其不会超过300,000美元，最多能达到285,000美元。

但目前（2021年5月25日）Zillow数据显示为：430,230美元。

最夸张的是同一小区的另一处房产，2021年4月6日刚出售掉，Zillow目前（2021年5月25日）估值就又增长了将近25,000美元。

这么疯狂的涨幅下，依旧有人投身于抢房大战中，因为大部分人认为，美国将遭遇历史上最严重的通货膨胀，买房仅仅是为了抵抗通货膨胀而已。

买房难 难于上青天

笔者的某位朋友恰好正在亚特兰大抢房大战中，让我们来看看她目前的状态。

她看上的某处房产，当天刚上市就接受到了3个Offer（Offer=买家向卖家发了一份带价格的合同）。

喜欢的房子不得不加价。

当然她还算是佛系买家，还是挺理性的只加价1万。

发稿前（2021年5月25日），笔者朋友收到了一封来自卖家经纪人的电子邮件。

电子邮件内容显示，这个房子在上市3天内接到了19个offer，其中还有一个打算全款购置的买家。

房子的最初价格是559,000美元。

8名买家出价在559,000-580,000之间；

5名买家出价在581,000-599,000之间；

6名买家出价在600,000以上；

还有两名甚至是自动调整条款（escalation clause）。

「自动调整条款：这是购房者的一种策略，购房者在Offer中加入:“我愿意以x的价格购买这栋房子，但如果卖方收到另一个比我更高的报价，我就愿意将报价提高到y的价格。”也就是说，无论其他人出什么价格，自动调整条款都将在此基础上增加一定的额度。」

这两个例子足以说明美国房地产目前的火爆态势。

美国房地产现状

美国各地的住房价格都在上涨。

2019年9月至2020年9月之间，美国房东们总共累积了1万亿美元的额外房屋净值。过去一年的买房需求激增，加上卖方供应的历史新低，导致购房者拼命竞购，因此房价飞涨。

对于房东来说，房地产目前的繁荣景象令人十分欣喜（约有65％的美国家庭拥有自住房）。但是，数据也显示越来越多的美国人完全被购房市场拒之门外。

Urban Institute的一份最新报告显示，如果美国房价持续走高，那么在未来的二十年中，美国家庭的房屋拥有率将降至62.1％。失去购房机会的人群集中在年轻人和非裔美国人中。

当按年龄组细分调查结果时，事情看起来则更加严峻：年轻的千禧一代（一般指1980年代和1990年代出生的人）房屋拥有率为64％，而婴儿潮一代（一般指1946年至1964年二战后婴儿潮时期出生的人）的房屋拥有率为72％。此外，非裔美国人和白人之间的房屋所有权差距将由55岁提高到64岁，从28.9%增加到33.3%。

Covid-19如何影响住房需求

Covid-19使美国经济陷入衰退，数以百万计的美国人失业和挨饿。在这场危机中，房地产市场却逆势蓬勃发展。

美国国家房屋价格NSA指数表明，2019年底，美国平均房屋价值约为245,000美元；现在这个数字已经超过了266,000美元。

生存环境改变

Covid-19迫使人们花更多时间待在家里，这让大众开始重新思考空间的重要性，因此有更多人想买房，也有更多的人想要换更大的房子。

Zillow经济学家Matthew Speakman说：

“这样的现状，我们称之为房产大洗牌，其改变了人们对居住地环境的思考方式，并且改变了他们对房屋的定义。”

住房供应减少

推动房产增长的另一个因素是供应减少。这不是一个新生问题，但Covid-19让这个情况变得更糟。

在Covid-19之前，美国的新房建造也一直短缺，2010年至2019年，美国建造的房屋数量是1960年代以来最少的十年。

（New home construction in Louisville/Bloomberg via Getty Images）

但Covid-19在某些方面使这一情况变得更糟。

首先，在经济低迷时期，由于对未来的不确定性，人们不愿做出重大改变。这意味着那些原本想卖房的人会改变主意。随着Covid-19在全美各地的蔓延，人们陆续将待售房屋撤出了市场。Covid-19还使人们感到紧张，卖家不愿意让买家来看房。

（A real estate agent records a virtual video tour/Bloomberg via Getty Images）

专家认为，供应不足可能是房价快速上涨的最大原因。

总之呢，现在美国的房地产市场仍旧处于疯狂飞涨的势头，人们则是茫然不知所措的状态。

谁都不清楚未来房地产的走向，不论是专家还是炒房团，谁都不能言之凿凿地预测美国房地产的未来。

我们只能说：每一次危机都是一次财富转移的过程，财富永不消失，只是传递到了不同人的手中。投资房产是机遇同时也是风险，想买就买，不想买就继续观望。