我们为什么会认为美国房价距离下跌还远！

四分之一房屋售价高于标价

2017 年全美售出的房屋中，24.1% 的房产售价超过标价，卖家售房所得平均比他们最初获得的报价多 7,000 美元。而在 2012 年，以高于标价成交的房产比例仅为六分之一（17.8%）。随着房产市场的复苏，这一比例在2012-2017年间增长了 6.3 个百分点。

这种情况是多种因素作用下形成的，其中包括房源的供不应求、人口结构转变、强劲的经济增长与利好的融资条件。尽管价格相对便宜的房屋面临着严重的库存短缺，但完全没有抑制购房需求，特别是年轻人和首次购房者。他们的事业处在上升期，同时也在准备组建自己的家庭，因此选择在这个阶段购买属于自己的房子，告别租房生活也是理所当然的事。此外，较低的按揭利率减轻了还款负担，增强了他们的住房购买力和购房意愿。

然而，改变无法发生在一夜之间。根据目前市场的火热程度，想要解除美国的库存危机，也不是几天时间就能做到的。
真需求还是真泡沫？

市场火热是好事，但过了头一定是坏事。时间拨回10年前，房地产泡沫的破灭让美国陷入了百年一遇的经济危机。直至2012年，美国楼市才得以触底反弹。那么今天房地产价格的快速增长是不是意味着下一场经济危机就要来了呢？

对于这个问题，我们持否定的态度，我们不认为美国房市正在处于一个泡沫之中。

一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称”泡沫经济”。而房地产”泡沫”是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。

我们把判断房地产泡沫的标准归纳为”五高”，即投资的持续超高增长，消费的持续超高增长，房价持续大幅攀高或持续居高不下，房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高。

综述，房价的确是房地产泡沫的主要表现，就像股价和整体物价水平一样，所以房地产泡沫就是房价过高，不仅是绝对价位高，而且是相对价位高，高得整个社会无法承受，也许一两年可以承受，但长期无法承受。

库存短缺是房价上涨的主因

虽然这几年、特别是2017年房价激增让人们产生对泡沫的担忧。但实际上推动房价上涨的最大原因是库存短缺。

较低的基准利率和强劲增长的就业市场促使美国购房者数量急剧增加，但另一方面，美国建筑商面临的劳动力短缺，土地供应短缺，建筑材料成本上升，新房建造许可证缺乏等问题却使得旺盛的购房需求一直得不到充分的库存供应。

美国房源供应速度跟不上飙升的购房需求，导致市场的供需极不平衡，最终推动了房价的飙升。

2018年的美国楼市比任何时候都要坚挺

房价的迅速蹿升使人们认为我们正在制造又一个房产泡沫。但是，如果一个“泡沫”永远不会破裂，那么它本身就不是真正意义上的泡沫。最基本的供求关系原理告诉我们，有两种方式能使价格上涨：需求上移，或者供给下移。

当我们看到价格上升时，如果背后的推动力是理性的，并且有合理的经济学解释可以解释这种局面，不会引起房地产市场的崩盘，那么我们所处的市场就是相对安全的。在08年，引起市场崩盘的是过度宽松的借贷审核：买家可以轻易获得资金，由此引发的就是对于房产市场的需求迅速扩张。是因为太多商业银行向还款能力较弱的人群发放了过多的次级贷款，当杠杆达到一定程度之后，银行开始恐慌，借贷人选择终止贷款、将房屋归还给银行，但是整个市场的房价都因为需求过度高于实际价值而充满泡沫，银行无法处理手中的不动产，之后的多米诺效应使大面积商业银行倒闭。

日益增强的就业市场以和低失业率使越来越多的租房者进入购房市场，房屋所有率开始增长。

虽然新房建设在 2018 年会有所增长，但库存数量仍然无法跟上购房需求，尤其是新房建设脚步滞后，供不应求的市场状况加剧了市场的竞争，最终导致房价逐步上涨。

但这种竞争是理性的，当供给平衡后，市场就会趋于稳定。

美国房价距离顶端还有多远？
美国GDP的高速增长推动了住房购买力的上涨。2008年次贷危机爆发之前，美国的人均收入仅有37000美元。而时至今日，美国的人均收入已经达到了56000美元。全美房价去年才刚刚恢复到危机前的水平，想必美国房地产价格的上涨势头，才刚刚开始。

此外，美联储加息，促使更多海外资本回流美国。美国的劳动力市场景气、消费支出不断增加、工资上涨稳定且国内需求持续上升。这些都证实了美国经济的发展潜力，而这样的经济前景势必会推动美国购房需求的增加。

因此，对于美国房产投资者来说，如今的美国市场仍然是一个稳健投资的绝佳选择，美国房价的顶端或许还有很远！