投資房數據分析大揭秘 -計算投資回報的幾個重要指標
今天夢堯又是一篇乾貨文章來了，誠意滿滿的。
繼之前的掃盲貼之後，讀者們學習熱情高漲，那麼今天就再來點概念結合實例的數據分析學習吧。
希望大家都會自己學會計算投資回報，做一個理性的投資者，而不是盲目跟風。
作者遇到過很多人買投資房， 而最大的誤區就是將個人情感過多的帶入投資房的選擇當中。
又大又漂亮的房子確實很難讓人不動心，而且房子的美觀美觀也是其自身價值的一部分。
但是以投資為目的來看，看房時一定要時刻告訴自己：
千萬不要讓自己的感情支配了自己的理性。
下面我們就從職業投資人的角度，理論與實踐相結合的解釋下如何分析投資房的回報。
本文會有一些數學公式，可能會有一些枯燥，但是房產投資和其他投資一樣。
本質上就是數字遊戲，只有玩轉了數字，才能真正的玩轉房產投資，讓自己投出去的錢真正有效率的為自己繼續賺錢。
對投資房產感興趣的讀者不妨把該文章當作實用小工具收藏並轉發，遇到具體想投資的房產的時候拿出來自己動手算一算。
這樣自己從數字上更加清晰深入了解房產投資背後的秘密，從而所做的決定也會更理智，投資也更有把握。
關鍵詞: Net Operating Income （NOI），Cap Rate，Cash on Cash Return（COC）， Return on Investment（ROI）
在之前的文章：美國投資出租房大掃盲中，作者介紹了Net Operating Income（凈營業收入）的概念。
具體NOI的概念可以參見上面link裡面的帖子，今天我們在這裡簡單回顧一下NOI。
1、Net Operating Income（NOI，凈營業收入）
一個投資房要賺錢首先要有Potential Rental Income，也就是潛在房租收益。
但是房租收益並不能完全裝到投資者的口袋裡 （皇上，您還記得大明湖畔的那個分級的瀑布么？）。
因為房屋有時候會有Vacancy Loss（空置成本， 又因為有時候房子不一定全年十二個月都是出租狀態，比如：新舊租客交接過程可能會有間隔）。
同時還要考慮Operating Expenses（營業支出，包括房產稅，保險，管理費用，維護維修，物業費等）。
所以毛收入剪掉空置成本和支出才是投資者的凈營業收入。Net Operating Income的計算公式如下：
下面舉例分析：
某房產的租金是每月1500， 一年的Potential Rental Income = 1500 * 12 = $18,000。
如果按Vacancy Loss 5%（一年5%的時間是空置的）和一年Expenses $6,000來算的話：
NOI真正決定了投資房一年能賺多少錢，所以房產投資人一定要對NOI的計算非常熟悉。
當然，NOI只是決定了投資房本身的收入能力。
舉個例子：
上面房產的NOI是一年$15,800，單純根據這個數字我們並不確定這個房子作為投資房是否划算，還需要綜合考慮我們為這個房產投入多少資金加以縱向對比。
所以，接下來在NOI的基礎上，作者繼續深入介紹下幾個分析房產投資收益的重要指標。
2、Captalization Rate（Cap Rate，資產回報率）
Cap Rate可以說是地產投資收益最重要，也是使用最廣的一個指標，計算公式如下：
繼續上面的例子，例子中的NOI是$11,100，如果該房產的價格是$200,000那麼
也就是說這個房產每年的資產回報率在5.6%。
Cap Rate是房產本身的賺錢能力，跟你貸款與否並無關係。
通常可以用這個指標來橫向對比不同的投資項目，從而幫助我們選擇收益更高的房產。
3、Cash on Cash Return（現金回報率）
接下來投資者需要關注的第三個重要概念是Cash on Cash Return（現金回報率）。
Cash on Cash Return指的是Cash Flow（年現金流）除以Cash Investment（現金投資， 也就是投資者買房過戶時一共付出的現金）。
換句話說，Cash on Cash Return 就是你的實際投資的金額每年可以獲得多少現金回報，通俗的講，是錢生錢的能力。
繼續上面的例子，該房產的NOI是$11,100，房產價格為$200,000。
接下來通過有無貸款兩種情況進行具體分析：
情況一： 投資人現金買房沒有貸款。
交易過戶產生的成本大概$500（房屋檢查，律師費),實際投資金額$200,500 ($200,000 $500), 現金回報率約為5.5%。
Debt Service = 0
Cash Flow = NOI – Debt Service = $11,100
Cash on Cash return = NOI / Cash Investment = $11,100/ $200,500 = 5.5%
情況二： 投資人選擇20%首付，4%年利率，30年期的住房貸款。
這種情況下，交易成本約為$3,000（買房時的房屋檢查，律師費，貸款申請費等），投資者實際付出的投資金額為$200,000 * 20% $3,000 = $43,000。每月還貸的費用是$764。這種情況下，現金回報率約為4.5%。
Cash Flow = $11,100 – （$764 * 12) = $1,932
Cash on Cash Return = $1,932 / $43,000 = 4.5%
這個指標說明投資人一共投入的$43,000每年可以獲得4.5%的現金收入。
乍一看似乎貸款買房的現金收益不如全款買房。
但是貸款買房還有另外一個收益來源，那就是每年還掉的本金部分會造成你凈資產的增加(Equity Buildup)，這也是收入的一部分。
比如：買房的時候我們付掉收入$40,000，買家在房產里的凈資產就是$40,000。
第一年在還利息的同時，貸款也會相應的還掉本金$2,818(1st year equity buildup)，那麼年末買家的凈資產就是$42,818。
如果將這部分本金增加的收益（$2,818）加到之前的Cash Flow（$1,932）里的話，我們就得到了實際的年收益$4,750 ($2,818 $1,932）。
這樣就引出了今天第四個重要概念。
4、Return On Investment（ROI， 投資回報率）
在上文的例子中：
貸款買房意味著$43,000的投資第一年就可以獲得11.5%的投資回報（Return on Investment），遠大於現金買房的5.6%。
Return on Investment =($1,932 $2,818)／$43,000 = 11.5%
另外，因為固定貸款的還款結構，每年投資者還掉的本金是以加速的形式增加的。
下面是所選年份以及當年償還本金部分的表格，尤其越到後期，償還的本金部分增長的越大，對應的投資者增加的equity越多，這是構成投資收益很大的一部分。
簡單的總結今天內容
今天的文章主要通過一個具體的例子詳細說明了如何計算投資房的回報。
尤其是以下幾個指標對房產投資人來說非常重要：Net Operating Income （NOI），Cap Rate，Cash on Cash Return（COC）， Return on Investment（ROI）。
希望大家可以了解每個指標所代表的意思，如何計算他們，以及如何用這些指標不斷縱向，橫向對比衡量投資房的收益， 達到最優選擇！
最後，希望大家把握好投資時機，理智合理的計算，爭取早日達到財務自由！
歡迎大家以後有問題聯繫作者夢堯（微信號Margaret_Z1)或者掃描關注我們的公眾賬號獲取更多咨訊。
