想投资美国房产？解读美国房产税法政策
美国房产的税务系统相较于全世界各地更为繁琐。对于有意在美国买房投资的中国人，房产税务知识的严重缺乏，成为投资的一大障碍。如何能够合理避税，是广大投资者最关心的问题。本文将为大家对房产税法政策做一个梳理，相信通过这篇文章，您将对美国地产的税务税法有一个新的认识。
大家都知道，美国地产的交易流程尤其是税务流程较世界各地来说更为繁琐。其中尤其是美国国家税务局（IRS）的税务政策一直是广大客户关心和想了解的问题，许多地产界同仁也是众说纷纭，解答不一更是让很多客户多了一层疑惑。
让我们一起来解读一下在交易买卖美国房产时会遇见的税务流程以及基本的合理避税政策。
首先，重中之重的是，合法避税不等同于偷税漏税。在美国偷税漏税的后果是很严重的，尤其是个人所得税，会面临高额罚款甚至10年刑事监禁。
美国个人税务申报日期：美国公民必须在每年4月15日之前提交税表。
外国公民也就是我们很多海外投资者则在6月15日之前进行提交。
在此提醒大家，哪怕您不会填写，或者来不及请税务师，也务必先写下基本信息如期递交税表，因为在美国迟缴税的罚款比例为0.5%，而迟申报税表的罚款比例为5%，要高出10倍之多。
知道报税时间节点之后，我们就从买房持有到出售分别来看会面临的税务流程和减免政策。在持有和出售美国房产时，海外投资者普遍会涉及两个税种，就是个人所得税和房屋增值税。
接下来我们分别来看下这两个税种：
一、个人所得税
个人所得税顾名思义就是所持有的房产出租收入部分视为其个人所得，这一部分要进行缴税。
美国税法收取海外房东租金收入所得税时，分两种计算法：
1.纯托管式管理
也就是房东本身委托了第三方进行房屋出租和管理，自己本身并不参与管理，这部分的海外投资者租金收入所得税为统一租金收入的30%。
2.自主管理
针对这部分的海外业主，租金收入所得税享有和美国公民一样的净额计算，也就是租金收入要抵扣一些管理费用如房贷，房产税，维修费等日常支出。然后按美国公民的个人所得税税率来计算税费。
所以在美国自主管理在税收上要远低于纯托管式管理，所以我们重点讲下自主管理的相关避税抵扣政策。
明确房屋用途
首先来了解一下如何判定自己的房屋是作为出租用途还是自住用途。自住和出租房如何定义？如何缴税？出租和出售房产时如何能最大化地合理避税？这在美国的房产税法里有明确细分：
1.个人主要住宅：通常为自己实际居住，一年出租时间少于15天的美国房产，被称作为个人主要住宅，不涉及租金个人所得税
2.二套房：在美国允许个人合理拥有两套房，不过同样要满足自住并在一年内出租时间少于15天，这也不涉及租金个税
3.假日房：当拥有两套以上房产时，超过两套的房产并且自住天数少于14天或租期大于14天的则会被认定为假日房，该房的所有租金收入需要上报个人所得税
4.出租房：这个哪怕是首套房，但纯粹用于出租用途的，则需要上报个人所得税
5.投资房：这种房的定义为既不出租也不自住，就为了进行房产投资升值。这种房屋也不会牵涉到个人所得税
避税抵扣政策
当明确了自己所持有的房产类型细分时，我们来看看税法里有哪些政策可以用来抵扣租金税收的
- 房屋贷款
- 房贷保险
- 房产税
- 意外损失
- 日常维修翻新节能改装
- 房屋折旧
- 小额固定资产（通常为家具）的添置
这其中意外损失是很多客户并不知道的，比如你的房屋遭受了一次自然灾害如雷电，受损10万元，保险公司赔付了7万，自己承担了3万，那么这个3万部分是可以抵扣收入减免所得税的
二、房屋增值税
房屋增值税是当业主决定出售房屋时，出售价格和当初购买价格的差价被视作房屋的增值部分，这一部分也是需要缴税的。
对非美国公民的海外业主，房屋增值税的计算方式如下：
1.对外国人出售美国房产，如果持有不满一年的，则增值收益按个人所得税率来进行计算
2.如果持有超过一年的，则被视作长期持有房屋，会按照不超过15%的房屋增值税进行税率计算
3.同时，外国人出售房屋时，美国税务局会先扣出售价格的10%一直到第二年纳税人按时报税完毕时进行多退少补。
所以重点就是如果出售美国房产，最好保证持有一年以后，这样可大大减少税收支出。
最后我们来看下房屋增值部分具体如何计算：
购买阶段
当购房交易完成后客户会收到一张“房地产交易结算单”（简称HD1表格），表格上会标注各种交易的明细和金额，而此时与您有关的则是购买者的明细，包括成交价，佣金，产权登记费等等。在出售房产时，房屋增值税就完全依据这份表格进行税务申报和抵扣。
出售阶段
当购房者在出售房屋期间，进行以下活动都可抵扣房屋增值税
小于卖房前90天的装修翻新和节能环保改装
卖房相关费用如产权保险、房产经纪人佣金、刊登卖房广告等
当了解了以上这些之后，您会发现了解和不了解美国税法政策，缴税会相差很多，合理地运用了这些政策之后，美国的税收也会不再如传闻这般严苛和可怕。希望这可以给到手机那边的您更多启发，以便更好地帮助您在投资美国地产时作出合理的选择。
