美国住房贷款101

贷款是美国房地产买卖的最重要环节之一。梦尧之前也写了文章对比了现金和贷款买房的利弊。

很多朋友都对住房贷款有各种各样的问题，比如：

“我是H1B签证能否贷款买房呢？”，

“我是F1学生，能否贷款买房呢？”，

“我已经有一套住房的贷款了，还可以继续贷款买房吗？”

答案都是肯定的！美国的住房贷款有很多种，总有一款适合你。

今天这篇文章作者就给大家详细介绍一下美国的住房贷款是怎么回事。

1、什么是住房贷款

住房贷款就是银行借给你一定数量的钱来帮助你买房子，当你获得住房贷款的时候实际上你是开始了一个法律合同，你必须根据合同中的规定在未来一定时间内偿还本金，利息和其他费用。

你的房子会被当作抵押，也就是说，如果你没有按规定偿还贷款，给你贷款的银行或其他机构有权收回你的住房，并在Foreclosure（丧失抵押品赎回权）过程中将其出售。

2、贷款中常用词汇解释

• Principal（本金）：买房时贷款机构借给你的钱的数量。例如你向银行借款20w买房，这20w就叫做principal。
• Down payment（首付）：一般来说买家自己会自己掏出与房屋价格成一定比例的现金，也就是首付，剩余部分会由principal来承担。
• Interest（利息）：利息是贷款机构向你收取的借钱的费用，通常是以你的欠款的百分比的形式出现。因为每月偿还的利息是根据当月所欠本金来计算的，所以通常在还贷款的前期，因为欠款较多，所以每次还款的利息相对较多。到了后期，因为贷款已经被还掉大部分，所以每次还款的利息部分会较小。
• Points（点数）：贷款人有时候可以通过在贷款开始时购买点数来降低一定贷款利率。点数是贷款额的一定百分比，比如两个点（2 points）就是贷款总额的2%，如果贷款数额为$200,000，就是$4000。贷款机构并不一定要求贷款人购买Points。

3、常见贷款类型和贷款条件

市面上很多不同的贷款机构有各种各样的贷款产品。

而每个人根据自身情况，都会有不同的贷款需求。

不同贷款对申请者的条件要求也不同。

常见的贷款种类如下：

• Conventional fixed-rate loans （传统固定利率贷款）：传统固定利率贷款是最常用的一种贷款类型。就像名字所显示的，利率在整个过程中是固定不变的。贷款期限通常为30年，其他常用的选项为15年，20年等。
• Adjustable rate mortgage（ARM，浮动利率贷款）：该类型的贷款通常在前5年，7年或10年为固定利率。超过这个期限之后，每个月的贷款利率会根据当时的利率环境而改变。此种贷款会对未来的还款数量造成一定的不确定性。
• FHA loan（联邦住房管理局贷款）：FHA贷款是由联邦认证的贷款部门发放，且由联邦住房管理局担保的贷款。FHA贷款适合那些拿不出通常需要的20%首付，或信用记录不容易拿到传统贷款的的人群。FHA贷款的首付要求可以低至3.5%。
• VA loan（美国退伍军人贷款）：退伍军人贷款一般对象为现役或退伍军人，或军人的遗孀。该种贷款通常不需要任何首付，对贷款人的信用要求也一般低一些。
• Commercial loan（商业贷款）：商业贷款通常针对商业地产购买人。申请商业贷款的条件一般更专注于所购买地产本身的运营潜力，也就是该地产未来的盈利情况，而不是申请人自身的经济和信用条件（当然一般贷款机构也会对申请人进行一定的核查）。
• Foreign National loan（外国人贷款）：顾名思义，这种贷款是专为非美国人准备的。如以上各种贷款条件都不符合的外国居民或非居民，比如拿F1签证的留学生或者是只是持有旅游签证而不在美国居住，都可以申请此类贷款。当然，这种贷款对首付的比例要求会相对高一些，利率也会高一些。

4、贷款费用

申请住房贷款的时候，贷款机构会收取一定的费用，而一些第三方服务机构也会收取一些费用。

这些费用都是房屋过户总的成本（Closing Cost）中的一部分。

下面列出贷款常见的一些费用，当然并不是每种贷款都会要求所有的这些费用：

• Appraisal（房产评估）：贷款机构一般会要求一份第三方给出的房产评估，也就是关于你要买的住房的客观价格评估。评估一般要在贷款批准前完成，以保证放出去的贷款不会多于房屋的实际价值。客观的评估一方面保护贷款机构的风险，二来也可以保护买家不会花冤枉钱。
• Credit Report（信用报告）：当你申请贷款的时候，贷款机构通常会获得一份申请人的信用报告，一次性评估一下申请人整个的借款还款历史。良好的信用记录不仅可以帮助申请人顺利获得贷款，在利率上也会通常有所优惠。
• Loan origination fee（贷款产生费）：贷款产生费是贷款机构用来抵消放贷过程中的各种成本而向借款人收取的费用。该费用一般以贷款数额的百分比计量。以1%为例，那么$200,000的贷款需要交$2,000的产生费。
• Points（点数费用）：点数在之前的名词解释中已经说过。如果需要购买点数的贷款，这项费用也会是整个贷款费用的一部分。

作者今天抛砖引玉，对美国住房贷款做了一个简单的概述， 就先讲到这里。

大家感兴趣的话，以后我们会有更多更详细的关于贷款的文章。

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