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过山车上的租房市场：经济危机过后，市场加速升温
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1.尽管在经济危机发生前夕，美国租房市场经历了一波持续低迷，数据显示，从 2000 年到 2016 年，在全美最大的 50 个房产市场中，有 44 个市场内，选择租房而非买房的人数依然有所增加。
2.同一时间段内，旧金山、波士顿和纽约的房屋出租率却有所下降。
3.全美范围内，超过 35.7% 有人居住的房屋（Occupied Homes）为出租房。
新世纪最初几年里，美国房产市场的兴旺推动了住房自有率的提升，然而紧随而来的经济危机，以及危机过后艰难的复苏阶段，使得无数家庭不得不选择租房居住，这种现象在繁荣的城市中心地带尤其普遍。如今，全美各大房产市场上，房价已经重回经济危机前的最高水平，远超就业和收入的增长速度。对于许多美国家庭，尤其是希望攒钱买房的年轻一代来说，租房几乎成了唯一的选择。随着越来越多来自大城市的年轻人弃买转租，租房也不再是一件令人尴尬的事情。数据显示，全美最大的 50 个房产市场里，房屋出租率自 2006 年以来不断上升，其中 44 座城市的房屋出租率更是早在 2000 年就开始增长。
截至今年 6 月，全美 35.7% 有人居住的房屋为出租房。虽然与 2006 年底的数据相比略有下降（当时的房屋出租率为 36.3%），但与 2000 年至 2006 年期间相比还是有所增长。2006 年的全年数据显示，当年的房屋出租率为 31.1%，而在 2000 年，这一比率为 32.5%。[1]毫无疑问，房屋出租率最高的地区集中于全美最繁华的都会区。目前，城市层面的房屋出租率数据更新至 2016 年。这一年，迈阿密 69.9% 有人居住的房屋均为出租房，高居全美 50 大城市之首，纽约市（68%）、波士顿（65%）和洛杉矶（64.1%）三地紧随其后。50 大城市里，有 29 座城市的房屋出租率超过 50%，其中丹佛的出租房和自住房之比刚好为1：1。2006 年，仅有 16 座城市的出租房数量多于自住房，而在 2000 年，则仅有 20 座城市。
住房自有率的上升与下降也从侧面反映出美国房市的繁荣与萧条。过分宽松的政策、一片繁荣的经济和美国人对自有住房的追求，导致全美及多数大城市住房自有率在 2006 年攀至高点。在随后到来的经济衰退和艰难复苏时期里，这种趋势在很大程度上被扭转。
许多城市的租房市场都经历了这种过山车式的涨涨落落，其中当属亚特兰大的经历最具代表性：亚特兰大的房屋出租率从 2000 年的 56.3% 降至 2006 年的 50.4%，而在 2016 年，这一数据又重新增至 58.7%。总共波动了 14.2 个百分点。此外，波动幅度较大的地区还有夏威夷州檀香山（12.8%）、田纳西州那什维尔（11.9%）、赌城拉斯维加斯（11.7%），以及华盛顿特区（11.5%）。
亚特兰大另一方面，也有一些城市并未受到大环境波动的影响，房屋出租率一路上升。2000 年，田纳西州孟菲斯的房屋出租率为 44.1%，2006 年增加到 45.1%，到了 2016 年，这一数字增至 56.1%，总共增加了 12 个百分点（其中 2006 到 2016 年的十年间增加了 11%），租房市场超越买卖市场，成为孟菲斯房市的主导。情况相似的还有亚利桑那州的凤凰城，本世纪初，凤凰城的房屋出租率增幅并不明显，但在随后的十年当中，房屋出租率从 39.4% 大幅增加至 47.9%。位于宾州的费城和佛州的杰克逊维尔也躲过了租房市场过山车似的起伏变化。不过，这两座城市的房屋出租率均未过半，房产市场仍以交易为主。位于新墨西哥州的阿尔布开克（Albuquerque）房屋出租率最为稳定，2000 年和 2016 年的数据持平，均为 39.6%。
此外，并不是所有城市的房屋出租率都在大幅持续增长，与 2000 年相比，一些重点城市的房屋出租率在 2016 年反而降低了。自千禧年以来，全美房价中值最高的九座城市中，有三座城市的房屋出租率出现下降，分别是旧金山（-3%）、波士顿（-2.8%）和纽约市（-1.9%）。鉴于这三座城市的房屋出租率都曾经超过当地住房自有率，此番轻微下降也属正常。另外，这三座城市近年来科技产业蓬勃发展，雇员往往更加年轻，流动性也更强，与买房相比，大多数求职者更倾向于租房。
截至今年 8 月，全美月租中位数为 1440 美元（约 9854 元人民币），较去年同期上涨 1.3%，与今年 7 月持平。总体而言，在年增长率连续几个月超过 2% 之后，租金增长逐渐趋于平稳。如果这种趋势持续下去，尤其是在房价和利率不断增长的前提下，房屋出租率很可能将会继续上涨。
[1] 数据来源：2018 年 7 月美国人口普查局发布的最新人口普查数据，以及住房自有率和空置率统计调查数据；美国人口普查局的 2000 年人口普查数据；2006 年和 2016 年美国人口普查局的社区调查数据。文中数据由 Zillow 整理分析后得出。
