中国买家或提前从美国楼市撤离后，外媒：美国大萧条或不可避免
我们近日提及，美国三位亿万富翁已发出美国金融危机或次贷危机不可避免的警告。全球最大的对冲基金桥水创始人亿万富翁雷·达里奥表示，当前的经济形势正在按照美国大萧条的剧本发展，将在2年内发生新的金融危机。亿万富翁沃伦·巴菲特在接受CNBC采访时称，再次发生金融危机是不可避免的。“未来某个时候肯定还将再发生一次（金融危机）。”
无独有偶，近一周以来，美债长短期利差进一步扩大，显示整体收益率曲线进一步上移。目前，30年期美债收益率与2年期美债收益率利差一度扩大至逾三个月高点，其中10年期收益率刷新2011年5月以来最高。根据收益率与持仓的反向指标来看，全球投资者正在加大力度抛售美债为象征的美元资产。这几乎印证了亿万富翁投资人吉姆·罗杰斯长期坚持的一种观点。
短期利差进一步扩大
即在庞大的债务问题重压下，美国面临着比2008年金融海啸还要严重的一场危机，受美国债务及美股高估值的影响，美元资产或将成为彻头彻尾的威胁。美银美林报告中所提供的图表所示，美国Libor-OIS利差也接近金融危机以来最阔水平，3个月Libor已经刷新金融危机最盛以来新高。
我们知道，2008年9月雷曼兄弟破产，美国楼市次贷危机诱发美国金融危机，并席卷至日本、欧洲多地。分析认为，受美国债市的传导效应，美国楼市或正在迎接近十年来的膨胀价格风险溢出，具体表现为全球资本正在美国多个城市的楼市中上演撤离，这就不难理解，本文前面提及的巴菲特等人对美国再次发生金融危机的预测了。
而推动全球资本从美国楼市抽离的，正是美联储。读者朋友们知道，美联储今年已完成三次加息，美元利率区间已上修至2%-2.25%，创2008年以来最高。有关美元“货币政策立场仍然宽松”的语句已在美联储声明中消失，普遍预计鹰派加息举措将持续至2020年。也就是说，从2015年底开始，美元加息的时间或将长达罕见的5年。美元最终利率或将接近于4%的水平。相形之下，美国的固定抵押贷款利率也在同步蹿升。
图片来源Friday Newsletter
我们注意到，就在美联储第三次宣布加息的次日，房贷美在一份声明中表示，美国30年期固定抵押贷款平均利率为4.72%，创自2011年4月以来最高；15年期固定抵押贷款平均利率达到4.16%，较前一周的数据上涨0.05%。美国地产网站Realtor.com首席经济学家Danielle Hale认为，今年全年，借款成本将继续上升，30年期固定房贷利率将在2019年之前触及5%。值得注意的是，仅在一年之前，这一数字仅为3.83%。分析认为，在美联储或于2020年结束美元紧缩周期之前，美国固定抵押贷款利率还将持续上行。这对高度依赖杠杆和低息的全球投资者来讲，无异于投机的成本无限增大。与此同时，美国经济各种优先举措也让人对美元资产的可避险度渐渐失去了信任。
路透社报道认为，潜在趋势仍显示，在按揭贷款利率走高和房价上涨的背景下，美国楼市趋于疲软。美银美林也认为，很大程度上可以通过美元资产债务负担能力下降来解释。而美林美银分析师Michelle Meyer在研报中表示，“美国现房销售已经达到顶峰”。需要注意的是，在金融危机后，美国现房销售恢复相对迅速，占到全美所有地产销售的90%。
不仅如此，美国现房销售见顶之后，在高按揭成本的背景之下，直接带来的就是大多数具有刚需的美国家庭购买能力的下降，住宅调查机构Attom数据解决方案公司近日发布了2018年第三季度美国住宅可负担指数，读为92，低于二季度的95和去年同期的102，并创2008年三季度以来的十年新低（当时读为87）。这说明，美国家庭对房屋的实际购买力已接近金融危机时的水平。
抵押贷款网贷市场平台LendingTree的首席经济学家Tendayi Kapfidze表示，利率上升可能令美国购房者借贷额度较一年前减少了10%，由于大多数买家的购房预算是基于每月付款，买家有能力参与竞争的中位数报价会逐渐下降。与此同时，一些历经过金融危机的美国家庭宁愿选择租房也不愿意再陷入类似“雷曼时刻”而引发的危机之中。
比如，美国房屋租赁平台RentCafe和房产研究及信息服务平台Yardi Matrix的报告显示，全美252个城市中，逾220个（89%）的房租出现上涨，8月平均租金同比上涨3.1%，创18个月最大涨幅，并升至创纪录的1412美元。尽管面临租金的价格大涨，但许多美国家庭依然认为，这是一种较为安全的生活方式。亦如佛罗里达大西洋大学和国际大学的最新研究称，目前对大多数美国人来说，租房比购买房产更划算。
这一迹象，再次印证了我们多次分析的，那些试图借助美联储低息杠杆炒作美国楼市的全球投资者或迎来风险时刻，因为许多投资者过去在美国一些城市囤积的大量房产，或面临无人接盘而被套牢的窘境。资深经济学家Aaron Terrazas表示，在美国楼市中，有一些城市的房价膨胀程度已超过了十年前美国楼市鼎盛时期的最高水平。
值得一提的是，许多中国投资者或已提前从美国楼市撤离。据Real Capital Analytics近期的报告指出（如上图），中国投资者从2008年来以来出现首次开始抛售美国房产。中国买家（企业）在今年第二季度内出售的美国商业地产总计达12.9亿美元，远远多于中资买入的美国地产1.262亿美元，第一次呈现净卖出11.64亿美元。
