豪宅投资如何继承？

非美国绿卡或公民一般只能享受约六万美元的免税额，余额部分，最高可被征收40%的遗产税，若不慎做规划，遗产税将是给继承人的极大的负担。

当无美国绿卡的外籍人士以个人名义持有物业，不仅可以通过美国各地的土地产权登记中心被查询到交易细节，更需要披露个人收入，一旦涉及房屋继承产权变更时，还要依照房产的市值来计算和征收遗产税。

2008年金融危机后，随着人民币持续多年升值，以及美国房地产价格滑入周期性谷底，赴美购买房产的中国投资客越来越多。“热炒房产”之后，资产传承问题不可避免的出现了。

以家庭成员的国籍来划分，赴美投资房产的国内高净值人士包括三类：第一类是本人、配偶及子女皆已获美国绿卡或公民身份；第二类是本人、配偶及子女皆无绿卡亦无计划申请美国绿卡；第三类为本人及配偶均未持有美国绿卡或成为美国公民，但其子女已经或正计划获得美国绿卡。

“2001年之前，国内在美国购买房产的高净值人士以第一类为主，当时他们出于分散投资的需要且有自用需求，以购买住宅为主，兼有购买小型商业广场及仓库。此后，第二、第三种买家陆续涌现，逐渐成为主流。”美国谭君隆律师事务所李翀鸣律师说。

纯投资者：公司名义购房

对于不考虑移民的纯投资者，在购入房产时，“一般需要考虑两方面的风险。一方面，交易及持有物业的形式应尽可能保障其隐私；另一方面，要尽可能规避美国的遗产税、赠与税。”李翀鸣说。

因此，当无美国绿卡的外籍人士以个人名义持有物业，不仅可以通过美国各地的土地产权登记中心被查询到交易细节，更需要披露个人收入，一旦涉及房屋继承产权变更时，还要依照房产的市值来计算和征收遗产税。

“要规避这类税务风险，一种较为普遍的做法是以公司名义持有物业，先在美国成立一家公司直接持有物业，再选择一个与美国有税务互惠条约国家，成立一家离岸公司，由离岸公司持有这家美国公司的股权。”李翀鸣解释，根据美国遗产税的规定，在房产所有人身故后，无论是直接转移美国的房产，还是美国公司的股权都需要征遗产税，但是非美国绿卡的外籍人士持有的非美国公司的股权，则不视为所有权人在美国境内的遗产。

一般的做法，是在离岸公司持股的作出安排并在遗嘱中约定，在物业实际所有人身故后，其持有美国物业股权的离案公司的股权将过户给继承人。这种情况下，由于继承中转移的是美国境外公司的股权，而非美国公司的股权和物业所有权，美国一般不对有关物业征收遗产税。当继承人日后想要卖出该物业时，一般只需以正常程序缴纳公司及股东层面的利得税，并且，最终出售物业所得也可以转移到继承人控制的资金平台中。

如果还有贷款问题，那就需要考虑更多细节。

申请贷款时，若买方以公司名义持有物业，并以个人名义担保，如果希望同时保障个人隐私，就需要确保贷方不在美国的债权登记平台登记此担保债权。

“依据美国法律，不论其是否在债权平台登记，个人担保合同经公证后即具法律效力。不过，不少贷方为了获得优先权和间接控制借贷方的杠杆率，还是会在政府债权登记平台对债务、担保进行登记。一旦登记，公众就可以查询得到此担保及房产交易的明细，这样做虽然有利于贷方控制自身风险，但却不利于保障买方的隐私。”李翀鸣表示。

遗产避税上的绿卡“时间技巧”

对于不持有美国公民或绿卡身份的中国高净值人士而言，在美国投资房产时，若其子女持有绿卡或已获得美国公民身份，通过离岸公司进行不动产财富的继承应是优先考虑的形式。

这种情况下，“买家选择是否或者何时获得美国绿卡对遗产税之规划尤其关键。”李翀鸣强调，一旦物业实际所有人持有美国绿卡，美国即可对其全球资产征税，届时，虽然计算遗产税时能够享受更高的免税额，但就超出免税额部分还是有可能被征最高达40％的遗产税。

在全球征税的原则下，将房产注入生前信托（LIVINGTRUST）也并不能完全规避税收。不过，生前信托依然是相对简单的办法，在被继承人生前将房产转到一个信托名下，身故后，房产将自动按信托的条款转到受益人名下，无需经法庭的程序，“不过这仅是过户程序自动启动，房屋产权人仍需就非免税部分缴纳遗产税。”

“一般来说，物业所有人的房产最后都会转给子女，很多时候，物业所有人是担心时机尚未成熟，所以会设立离岸公司或提前拟定遗嘱及信托安排，待物业所有人身故后，由受托人——一般是律师或会计师——处理后续事宜。”他说。

如果房产投资人本人、其配偶以及子女均为美国公民或持有美国绿卡，房产转给子女时，简单的离岸操作已无法帮助其有效避税。“由于他们全都受到美国税法的管辖，适用全球征税的原则，需要透过家族信托等形式进行税务规划。”李翀鸣指出。