重磅！加州新法阻止炒房，对投资房出售净利收25%重税，6城百万房产占比全美领先
当地时间周三（3月9日），加州78选区议员克里斯·沃德（Chris Ward）在圣地亚哥县行政大楼举行的新闻发布会上宣布了由他提出的加州第1771号法案《加州投机法》（California Speculation Act），根据该法案，可以向炒房者征收其投资房产获利最高达25%的重税！
该法案于上周推出，该法案旨在阻止炒房投资。沃德表示，由于投资者的出价高于个人购房者，因此推高了房价。他说：“我们听到太多人说在购买首套房产时被投资者的现金报价给打败了”。
他说，这些炒房客通常会很快就以高价转售这些房产，从而引发对有限住房的竞争，并推高可比房屋的市场价格。“房屋是居住的地方。房屋帮助家庭保存和增加财富，不是市场上的快速交易。这种不受控制的活动影响到我们所有人，“ 沃德补充道。
沃德说，大多数加州房主将他们的财产保留10到16年，因此这不会影响大多数人购买自用房屋。《加州投机法》使用税收政策来瞄准短期投资，为投资者创造一种抑制因素，旨在改变炒房行为寻找其他地方投资，从而为普通房主打开更多的大门，让他们的投标更容易被接受，让人们购买房屋更多是供个人使用。
根据介绍，在2023年1月1日或之后的每个纳税年度，除本应该征收的所有其他税款外，对符合该法案的纳税人和投资房在出售或交换时的净收益部分征收25%的额外税。
减免规则
25%的额外税将根据纳税人首次购买该房产后持有的年份来逐渐减少税金，以消除了短期投资行为，同时保留房主的长期利益。
- 如果投资房的出售或交换发生在纳税人首次购买的3年后至4年内，则减免20%的税款。
- 4年后至5年内，减免40%的税款。
- 5年后至6年内，减税60%的税款。
- 6年后至7年内，减税80%的税款。
- 7年以上减免100%的税款。
以下房产不被该法案额外征税：
- 多单元房产：在纳税人首次出售或交换房产后三年内，其中至少15%的住宅单元限制为经济适用房。
- 作为分割或分割财产一部分的不动产，纳税人也是其登记所有者，分割或分割财产的其他部分尚未出售。
- 任何指定或专用开放空间的不动产。
- 根据当地或州法律，不适合住宅使用或不允许住宅或与住宅混合开发的任何不动产。
- 不适用任何财产转让税的任何不动产。
- 受契约限制的不动产，要求该地产保持可负担的价格。
- 满足以下两项要求的所有住宅房地产：— 该房产是纳税人拥有的首套住宅。— 自首次购买该房产以来，纳税人已将该房产用作其主要居住地。
以下纳税人不被该法案额外征税：
- 所有现役军人。
- 死者。
该法案预计可创造40.2亿美元的收入。法案将创建投机回收社区再投资基金，并将因加税而获得的收入存入该基金。该法案将要求特许经营税委员会在立法机关拨款后在基金中分配资金给城市、学校和保障性住房基金。
加州的炒房投机正在伤害工人阶级的个人和家庭，使他们几乎不可能购买房屋。短期投资者大肆购买全州的房屋和房产坐等升值，然后出售它们以获取利润，从而加剧了加州的住房危机。与此同时，现金出价越来越多、越来越高，加州工人阶级无法用贷款数十万美元来竞争。
“当投资者退出购买池时将使普通购房者有机会购买房屋，”沃德说。
沃德说，2021年全州房价上涨了约20%。在圣地亚哥去年上涨了 26% ，房价超过收入，使该地区成为全国负担不起的都市区。根据 Case-Shiller 指数报告，圣地亚哥的房价中位数为764,000美元，是目前收入中位数的八倍。
与此同时，近年来由投资者而非家庭购买的房屋比例有所增加。
市场分析估计，仅在南加州，投资者购买者就约占销售额的51%，而全国平均水平为18%。
首次购房者特里莎·科尔特斯（Trisha Cortez）在新闻发布会上作为代表发言，她描述了自己最近在圣地亚哥地区找房子的经历。
她是Scripps Health 的药房技术员，拥有良好的信用，她说她很容易获得贷款，但找房子是一个艰苦的过程。自去年10月以来她和伴侣一直在找房子，直到最近才在Talmadge花了40万美元买下了一个500平方英尺的公寓，支付了高出要价7万美元的费用。她说：“我经常提供高于要价的价格，但现金买家会猛扑过来买下这处房产”，“我被拒绝了33次。”
圣地亚哥大学经济学教授艾伦·金（Alan Gin）说，住房生产远远落后于需求。该地区每年需要大约17000套新房，但在过去三年中，它只生产了大约一半——2019年建造了8216套房屋；2020年建造了9472座，2021年建造了9358座。
其他房地产专家表示，供需不足这才是真正的问题。
圣地亚哥县建筑业协会首席执行官洛里·菲勒 (Lori Pfeiler) 表示，尽管努力遏制炒房，但在没有建造更多房屋之前，购房者不会感到宽慰。
“虽然我们赞赏沃德的目标，但归根结底这是一个供应问题，”菲勒说。“我们没有足够的待售房屋，库存很低，任何想出售房屋的人都不会出售房屋，他们会想办法坚持下去。”
菲勒表示，降低费用和减少住房建设的监管将会更有效地抑制价格。
金说，圣地亚哥是一个非常理想的居住地，即使房屋产量增加，炒房也可能会继续。
房产投资者赛德·阿卜杜拉（Said Abdallah）表达了另外一种担忧，他认为投资者通过购买状况极差且家庭难以翻新的房屋，然后对其进行更新并将其出售帮助了房地产市场。而且该法案会将把小投资者赶出该行业，但大型投资公司将能够继续购买房屋并可以多等几年再出售，这可能反而将加剧了住房短缺问题。
房地产经济学家加里·伦敦（Gary London）警告说，虽然该法案可能会减轻买家的压力，但它会限制卖家的选择。他说，大多数投资者的目标是中价房而不是豪宅，因此受影响最大的卖家将是中等收入的房主，而不是富人。
“我不喜欢这个法案，因为它实际上是对卖家权利的侵犯，”他说。
菲勒还表示，该法案可能会因为工作变动或其他经济需要而限制人们出售房屋，从而无意中减少了地域和经济流动性。“沃德正在寻找大胆的方法来帮助我们应对住房危机，但在许多方面，这将限制供应，并限制人们对他们从事的工作和工作地点的选择，”她说。
沃德说：“该法案的目的不是惩罚所有人，而是劝阻推高所有人价格的行为。”
这项立法可能会在大约一个月内在加州议会进行首次投票。
根据房地产经纪公司 Redfin 的一份新报告，在全国范围内，2月份有8.2% 的美国房屋（600万）的价值达到或超过100万美元。按比例来看，加州包揽前几名：
旧金山88.7%的房屋价值至少为100万美元，在100个大都市区中占比最高。接下来是另外五个加州大都市：圣何塞（85.9%）、阿纳海姆（55.3%）、奥克兰（55.1%）、圣地亚哥（40.4%）和洛杉矶（38.5%）。
涨幅最大的是加州阿纳海姆，2月份55.3%的房屋价值至少100万美元，相比两年前的27.2%增加了28个百分点。接下来是圣地亚哥（22.8个百分点）；西雅图（21个百分点）；奥克兰（20.7个百分点）和圣何塞（18个百分点）。
