地税涨了？我不服！我在亚城的上诉经历

这两年来，亚特兰大房价涨的有点猛，很大的原因是涌进亚特兰大的人数大增，再者，人们买涨不买落，就更是进一步推高了房价。

我的许多客户，在三，四年以前购买的房，近几年，每年（大概在4月份）很多人收到的政府来信，书面给出了经过调整后的所谓房的市场价（Market Value）。这些价钱明显比买价高出了很大的百分比。小房子的房价，涨的更明显，我看到过最多的，翻了将近3倍的价钱（买价不到3万，现在涨到8万多将近9万）。

先别高兴房价涨了，因为这其实是意味着房子的地税也要涨！

但是，这种涨价，房主如果不服，是可以去上诉（Appeal），和政府去理论理论去。下面就是一个我经历的具体事例，讲来给大家听听。

事情起缘

2012年，吴女士买了一栋1996年建的房。前脸有砖、两层楼、4房2个半厕所；有个地下室、后面带两层的大阳台；楼上和楼下的总面积是1989平方英尺；地下室完成了889平方英尺，但是地下室没有安空调和暖气，没有厕所。买价是$124,300。

2014年4月份，吴女士收到政府一封信，说这房的市场价已经值19万多，粗算了一下，这地税大概每年要涨1千多美金！吴女士不服，申请上诉。日期定到了11月的13号上午11点15分。11号吴女士来电向我求救，问能不能和她一起去会会这些政府官员。我还真没有这方面的经历，不过有点好奇，决定和她走一趟。

Gwinnett 郡上诉申请网站：

https://www.gwinnettcounty.com/portal/gwinnett/Departments/FinancialServices/TaxAssessorsOffice/PropertyTaxAppeals

自我估值

为了上诉时更有把握，我在家做了做功课。根据我的估计，$158,000 应该是个公平价。

这个数是怎么得来的呢？由于我自己也没经历过，责任重大，不知道是否能够帮上忙。我就到处打听了一下，心里总算有一点点数了。

最后我发现，房屋的估值基本上是用房屋的尺寸和单位尺寸的价值来计算。

房屋的尺寸很容易获得，但是单位尺寸的价值就需要费一点功夫了。

我花了一些时间研究，听人说不要选2014年以后的房屋成交的记录，而要用2014年前两年的房屋成交记录。最后我挑了四栋房，位于吴女士家周围，同邮编，同学校的，每栋的尺寸都和吴女士的相近，2000平方英尺左右。其中有两栋是同一个区的。另外两栋都是银行的房，离得比较远一点。

我算了一下，那两个同区的房，一个是在2013年过户，每平方英尺的成交平均价是$71（房屋成交价除以房子的尺寸）;另一栋是个平房，2012年过的户，每平方英尺合$60。加上另外两栋也是2013年成交的房，最后4栋房的平均值，大约是$64。

我用$64乘以1989（吴女士的房上下两层平方尺数），加上地下室额外价值$30,000，得出了吴女士的房屋价值大约是$158,000。

上诉程序

11月13号早上，我们提前了一个小时到达指定的地点。先进去报了个到，一位身材比较丰润的中年女子接待了我们。她先问，你们是愿意今天就拿到结果呢？还是等以后寄给你们？我们反问，如果等，要等多久？她回答，在我们和政府官员商讨结束后，再等10鈡左右，基本上就可以了。和吴女士商量了一下，我们决定等当天结果出来。

然后填了一些表格，主要是填姓甚名谁，需要上诉（Appeal）的房子（用地税的代号ID），签字放弃政府给你用挂号信寄结果等等。

填完表格，我们就坐下来等，我拿出来早就准备的材料，温习一下。

我手里的资料很详细。包括吴女士的那栋，我一共收集了5栋房子的信息。每栋房的详细资料和5栋房的比较材料都有。一式5份，因为我听说有4个评判官，再加上给自己一份，共5份。

没过十分钟，就轮到我们了，我们被领进一间小屋，那4位已经围坐着一个小方桌等候着了。

政府估价

一位由政府指定的房屋估价师先阐明他的意见。他准备了人手一份的材料，很简练，只有一页，正反面都有文字。正面是5栋带图的房屋介绍，反面是每栋房在地图上的位子。简明扼要。他的结论是每平方尺$57。但是估算的总房价是$165,000。

我一听那位估价师给出$57.00一平方英尺，立即喜出望外！我的材料是万万不能拿出来啦！我算的还高了呢！$64.00.

可是为什么他计算的单位数字比我小，但是房价总额反而比我算的大？

我认真的看了一下他准备的比较房，有些房价已经到了18-20多万，但是因为房子的面积有2800-3000平方英尺大，所以平均单价反而低了。我用的虽然价低的房，房自身的面积也小，但是做起数学来，反而单位数字大了起来。看来选取合适的房子来比价是很关键的。

总房价他是用的楼上的1989英尺加上地下室完成的889尺，这样算来就是2878平方英尺的面积，用2878乘以$57，他的结论是$165.000。我仔细算了一下，发现乘法算错了，应该是$164,000，这就成了最后的定价。

我们很快拿到了报告，对这个估值我们基本满意。但是如果有人还是不服，可以交240美金，继续上诉。

屋主最后要书面声明一下，她同意这个结论。至此，整个房屋估价上诉过程结束。这次的定价固定3 年不变，3年以后房价可能还会调整。

这是我在乔治亚（Geogia）州的经历，估价每个州都有相同的规定，如果你的地税被涨的比较多，可以试试去Appeal一下，我的感觉，只要去，总会有点减免的吧？这次的经历，去了就降了差不多3万的房价，能省一点是一点，对吧！

几点总结

• 如果你对政府估计得房屋价值不认同，一定要去上诉。过程一点也不复杂，而且省掉不少钱呢。
• 一定要提前做好功课，有理有据才能据理力争。
• 选比较房价的房有技巧。不要一味选择价格低的房子。而要选择单位面积价值小的房子。
• 地下室的计算不是用买新房时那种方法计算。买新房，地下室最少要加3万美金，可是在核对缴地税房价的计算时，至少从这个案例看，装修过的地下室的面积和房屋其他的面积是等同对待的。