暴跌！1折？美商业地产要完

本周，德州一笔房地产交易引发了业界关注。

德克萨斯州沃斯堡最高的建筑伯内特广场（Burnett Plaza）仅以 1230 万美元的价格被赎回拍卖，而三年前其成交价格超过了1.375亿美元。

这座 40 层高的建筑在周二塔兰特县法院的拍卖会上被德克萨斯州平纳克银行（Pinnacle Bank Texas）买下。

根据公开记录，Pinnacle 声称该大厦的前业主 Burnett Cherry Street LLC（纽约 Opal Holdings LLC 的附属公司）未能支付用于在 2021 年购买该大厦的 1300 万美元贷款。

专家认为这是美国房地产定时炸弹问题的最新一起案例，因为全美各地很多办公楼和商业楼都面临空置或以极低价格抛售。

据《达拉斯商业杂志》报道，承包商针对前业主提出了 10 项留置权，总金额超过 160 万美元，声称该场地的翻修工作未获付款。其中一项留置权总金额约为 100 万美元，用于 19 层浴室和两间套房的翻新工程。

4 月 2 日，前业主对 Pinnacle银行提起诉讼，声称是贷款人迫使大楼违约。

根据资料，这座建于 1983 年的巨型建筑位于樱桃街 801 号，毗邻城市公共公园，高 567 英尺，也被认为是德州最大的商业办公和零售空间，面积超过 100 万平方英尺。

据《达拉斯商业杂志》报道，塔兰特县法院估价区最近对该建筑群的估价为 1.045 亿美元。

据 The Real Deal 报道，上一季度，该大楼的空置率为 22%，而沃斯堡市中心的空置率仅为 11.5%。

通用汽车、Kimley-Horn and Associates 公司、Huckabee 公司和 Freese and Nichols 公司是大楼内的部分租户。

由于利率飙升和工人返回办公空间的速度放缓，全美取消抵押品赎回权的情况愈演愈烈，商业和办公不动产已岌岌可危。

除得克萨斯州外，加利福尼亚州、纽约州、佛罗里达州和新泽西州的商业抵押品赎回权也有所增加。

根据房地产数据提供商 ATTOM 的最新数据，3 月份约有 625 处商业地产取消赎回权，与 2 月份相比增长了 6%，与去年同期相比增长了 117%。

3 月份，仅在加州就有 187 处房产面临法拍，创下该州历史新高。

房地产投资管理公司 Shorenstein 最近以 1.535 亿美元的价格将位于洛杉矶的 62 层楼高的Aon Center推向市场，低于 10 年前的 2.69 亿美元。

今年 1 月，全球最大的私募股权投资基金黑石集团（Blackstone）将其在纽约市的地标性建筑推向市场，售价仅为其最初支付价格的四分之一。2014 年，黑石集团为这栋位于百老汇 1740 号的 26 层大厦支付了约 6 亿美元，此后，黑石集团将其出售给任何愿意支付 1.5 亿美元剩余抵押贷款的人。

小型银行和地区性银行是商业房地产市场最大的信贷来源，持有该行业约 80% 的未偿债务。

RXR 房地产公司的老板Scott Rechler说：”我认为现在是一个生死存亡的时刻。后 COVID 时代，利率提高，人们的工作和生活方式都在发生变化，我们再也回不到过去了，这将是一个动荡的时代。美国有 19.6% 的办公空间空置，这是过去 40 年来空置率最高的时刻。”

纵观美国历史，1976年的办公室空置率最低仅为6%，1986年和1991年空置率接近于今天的数值达到了19.3%。

当时是因为廉价土地（尤其是南部地区的廉价土地）在圣安东尼奥、达拉斯和得克萨斯州奥斯汀等城市过度建筑激增。佛罗里达州的劳德代尔堡和棕榈滩以及新奥尔良成为了美国面临空置率最高的三个城市。据了解，当时即使没有租户，银行也会为拟建空间提供融资。开发商说，他在 20 世纪 80 年代建造的近 100 万平方英尺的曼哈顿写字楼’100% 空置’。

然而如今，空置问题再次加剧，但是故事却变了，随着疫情升起的居家工作，科技业变成了大逃亡，今年10月，微软将退出湾区，如今其4.9万平方英尺的办公室打出了转租广告，Meta 和 LinkedIn 也转租了他们在该市的办公空间，因为犯罪率上升导致商铺被赶出市中心，9 月份的空置率创下了 34% 的历史新高。

从人们的工作方式，到一些城市的治安，再到高涨的价格，美国商业地产正如专家所说，到了最动荡的时刻。