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在美国,竟然可以合法地侵占他人房产?

近年来不少华人在洛杉矶地区置产投资,部分屋主由於不想和租客打交道,宁可将房屋空置,但华人社区偶尔却会传出空屋遭人”霸住”的消息。

专家建议,为避免房产受损,房产业主一定要定期去检查空置的房屋,一旦发现有陌生入入侵”霸住”,必须马上进行驱逐程序,避免霸住者主张《霸住权法》(Squatters Rights Law)要求转换物业所有权的抬头。

居住在圣盖博谷东区城市的王太太说,她观察到社区有一户房屋,因屋主长期住在中国而空置,但近期却搬进来了一对黑人男女。

而且这对男女在迁入後,便向周遭邻居打招呼说他们承租了该间房子,并在搬入後连续两丶三个周末,都举办庭院拍卖活动,拿出来卖的都是原来华人屋主放在家中的物品。

许多入侵者会拿出文件指称购买或承租了房产,这时合法的屋主只能透过法院驱逐程序,证明自己是物产的合法拥有者,才能在一定时间之後驱逐霸住者。

由於通常此类程序会花上三个月至半年的时间,因此屋主为避免麻烦,最好的方式是要定期去察看空屋,或是委请房产管理人来管理房舍的出租和维修。

空置的房子被惨遭霸住也就算了,若长期不管放任霸住者,最终可能房子就会直接遭霸住者合法侵占。

根据加州民法《霸住权法》,又被称为《逆权侵占法》(adverse possession),即是保障未经屋主许可入侵房屋居住者的权益。

擅自入侵房舍霸住者不但在面临被驱逐时,有一定的搬迁安置时间。

若霸住者持续住在物业内多年,且如同屋主般出席「社区屋主协会」(HOA)会议,并连续五年缴交地产税等房屋相关费用,这样霸住者就可提出申请,要求合法将房产权转移到名下。这等於霸住者可合法侵占一户房屋。

由於加州法规认定屋主须定期维护自己名下的物业,若物业遭人入侵霸住多年屋主也置之不理,法律上可判定为屋主有意抛弃个人的财产。

且一旦房屋遭人入侵霸住,屋主不但要到法院提告,且须提出许多文件来证明物产的合法权,且须经过长达数月与数次的庭审程序,才可能合法驱逐霸住者。

许多遭到霸住的屋主,最终都是给霸住者一笔搬迁费,花钱消灾让霸住者尽快搬走。

实际上,多个加州城市,都是保护弱者的租房客的,稍有不慎就可能被房客起诉,不仅被人占着房子收不到房租,还要搭上大把的时间精力及律师费。

很多华人在美国不原意投资做独立租户就是这个原因。

如果你人在国外,不能亲自打理,你想出租房子必须要做好周全的准备。

法律顾问建议,至少要请一个专业的房屋托管公司进行委托,不要舍不得那10~15%的房租佣金。

要知道,在美国,哪怕你房子里面的一个灯泡坏了,马桶堵了,水龙头坏了,不能及时的修复,房租可能就收不到了,好多华人房东在美国最怕的就是摊上这样的官司。

那么,如果在美国买了房子,不住不租等着升值总可以吧?

移民顾问建议,最好不要这么做,在过去10年,随着美国住房短缺日趋严重,非法占据独立屋的报告层出不穷。

甚至一些沿海高档社区的房子也报告被非法占据,而空置的康斗(Condo)被占就更稀松平常。房主们可能万万想不到,他们的房子有可能被这些非法占据者合法拥有。

在澳洲Fuh老先生的房产也被陌生人“合法”入侵

最近,一位华裔老先生长期无人居住的澳洲房产被陌生人破门而入,并宣称要占有这栋房子,而且这一鸠占鹊巢的行为还是“合法”的。因为当地的一条鲜为人知的法律。

在美国,竟然可以合法地侵占他人房产?

据介绍,Fuh老先生原来是澳洲的一名邮政员工。1991年,通过打拼买下这栋房子,并曾在此居住了十几年。 2007年,他突然离开了这里。邻居听说,他回中国了,本应该几个月之后就回来。没想到却至此一直没有回来。他的房子也就从此空关着,慢慢地房子因无人打理逐渐衰败。

然而,最近这栋常年空关着的房子迎来一个不速之客。一位自称是银行家的年轻人直接找了开锁匠打开房门,宣称要占有这个房子!而他,既非Fuh先生的亲戚,也非其朋友,他们之间根本不认识!这里就牵涉到一条十分小众、鲜为人知的法律——“逆权侵占 (adverse possession)”。

在澳大利亚新州,如果一个房子的房主一直不宣称对一栋房子或者一块地的主权。 另一个人住进来,住满12年,并且这期间能一直证明在这期间他已经在很积极的寻找房主但是找不到的话,就能“反客为主”,占有这个房子。 Fuh的邻居们都看不下去了,甚至去警察局报警。然而却被告知“只有房主本人才能报警称自己的房子被人非法闯入才能受理”。让我们来具体说说这条鲜为人知的法律,究竟是怎么一回事。

逆权侵占(adverse possession)是普通法法律概念,指房地产的非业主不经原业主同意,持续占用对方土地超过一定的法定时限后,原业主的兴讼时限即终止,该占用者可以成为该土地的合法新业主,不必付出任何代价。 逆权侵占条例主要是惩罚一些冒失的业主任由他们楼宇或土地被第三者占用,不去收租甚至不闻不问。主要租客找过业主,登过寻人启事,又找不到的话,租客就可以向法院申请逆权侵占。经判决之后,就可以成为物业的合法拥有人。有权利便有义务,在业主失踪期间,租客一定要负担单元的差饷,及大厦维修费用。

“逆权侵占”说白了,就是时效取得制度。时效,是指一定的事实状态持续存在一定时间以后,即发生一定法律后果的法律制度,民法上按构成要件与法律后果的不同,将时效分为取得时效与消灭时效。取得时效,又称时效取得,抽象而言,乃指无权利人以行使某权利之意思继续行使该权利,经过一定期间之后,遂取得该权利的制度。 取得时效最早见于古罗马法,到了近代,这一制度率先为法国民法典所采纳,后来为大多数大陆法系国家所承袭。 在很早以前逆权侵占就已经列入英国法律, 因而至今在澳大利亚和香港等地区都仍在实施。

按照这个法律最早的精神,是希望能够有效的利用“无主地土地”,让一下房主消失也没有人继承之后,也确保有人能够继续使用土地。 为了能够让后面的人安心开发土地,法律规定了原房主的诉讼时效。 最早是20年,后来改成了12年。 如果12年里房主不来起诉你找你要,那就是你的了。 占用期间里,占用人也要代替原有的主人履行责任和义务,给政府缴纳土地税,如果是租房的话也要代替房主交物业费管理费等等……

而这件事也再次提醒我们在进行海外置业时,一定要妥善处理好产权与房屋管理问题。尤其是要了解当地的相关法律,明晰自己的权益。

主持人黄健翔的海外房产曾中过招

2014年底,黄健翔在美国的千万豪宅曾遭闯入。据《每日邮报》消息,主持人黄健翔2012年在美国购置了一套房产,并委托其在美国的房产经纪人代为照看房子,直到他们最终搬进去。然而2014年8月他们月返回该住处时发现屋里一片狼藉。邻居称是隔壁的科特妮-卡戴珊在拍摄《与卡戴珊同行》时闯入黄家,还吐槽他家风水太烂。黄健翔遂将房产经纪告上法庭。

在美国,竟然可以合法地侵占他人房产?

黄健翔美国物业遭科特妮-卡戴珊闯入诋毁据悉,卡戴珊家族,是纽约知名的名媛家族。卡戴珊家族在美国体育圈和娱乐圈享有很高的声望和地位,被称为娱乐界的肯尼迪家族。

卡戴珊家族的真人秀节目在美国拥有很高的收视率,仅“与卡戴珊同行”每周的平均观看人次就高达350万。据相关媒体统计报道,2010年卡戴珊家族疯狂揽金6500万美元。是的,有钱就是这么任性!占用了人家的房子,还吐槽人家!其实,“逆权侵占”案例近年来时有发生,不少都获得了成功。真的可谓“屌丝逆袭”。

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