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美国房产税 首套房和第二套房是否都要交?

相信很多人都知道目前美国房地产市场十分火爆,美国房产的投资价值也比较高。于是很多国内的有钱人,在美国买了一套房子之后,手上余钱多还想去买第二套。可是,在美国买二套房之前,你对美国房产税了解多少呢? 你知道在美国买第二套房要交多少税? 房产税每年都要交吗? 如果不知道的话,那就一起来看看下面知识的介绍吧。

在美国买第二套房要交多少税、房产税每年都要交吗? 答案是肯定的。美国是一个税收的国家,财政收入的主要来源就来自于税赋,从你每天通话的电话费,日常生活中的吃穿住行的花费,到购置房产,都需要按照比例向国家纳税。买房以后最主要需要缴纳的税赋还是房产税,美国人买房以后每年都要向政府缴纳房产税。房产税是美国财政的主要收入来源。如果你不缴纳房产税,你的房子很快就会被易主,超期不缴纳房产税,还会缴纳罚金。

在美国,如果纳税人拥有超过一套以上的住宅,则有一个首要住宅概念(Principal Residence,或Primary Residence),即每个已婚家庭或单身个人的基本住宅,它区别于其他住宅(如投资出租房,度假公寓等)。根据美国税务局IRS的税务法令对首要住宅的定义,如果纳税人同时拥有两套住宅,他居住时间相对较长的那套住宅为其首要住宅。政府允许购房者在纳税时将用于首要住宅贷款的利息从收入中减除,这相当于给了购房者一个很大的折扣,且首要住宅的贷款利率最低。一般房子到手后,业主就要考虑收入支出将如何影响到你的缴税额了。那么你可以享受哪些有房一族的优惠政策呢?首先,我们要明白自己的房屋到底是自住还是出租。很多纳税人情况复杂或者拥有多处房产,自己也搞不清楚每套房应该算作哪一类。例如A君常年住在洛杉矶,可是夏威夷有一套度假房,偶尔去住住,偶尔出租,这究竟怎么算呢?所以在这里我们又要科普一下房屋在税务领域里的分类了:

  • 个人主要住宅(Principal Residence)

顾名思义,只要是自己住或是一年不超过15天出租日(Rental Days),都可以当成自住房。

  • 第二套房(Second Home)

IRS 认为每个人可以合理拥有两套房,只要你是自住,或是出租日少于15天,并且自住(Personal Days)超过14天,那麽你这15天以内的租金收入IRS 也懒得管,这套房子也顺理成章地属于自住房。若不满足上述条件,你的租金则需要上报到Sch E,而相关贷款利息,房产税等等抵扣都需要分成Sch E 出租和Sch A 自住两部分。当然啦,小编也不知道IRS 如何能追踪你的出租天数,这个,全靠自觉吧。不管怎样,保留所有费用的”证据”一定不会错!

  • 假日出租房(Vacation Rental)

你都已经有两套房子,第三套或以上你总不能分身住那么多天了吧。于是IRS 默认你可能会租出去,或者偶尔去度假住住。只要租期超过14天,并且你自住天数少於14天或是租期的10%,那么这就是套出租房了。和之前所讲对出租房的处理方式一致,所有租金收入和支出都需报在Sch E 上。

  • 出租房(Rental Property)

这就是纯粹的出租房了,不再需要出租日14天测试,只要个人自住不超过14天则所有收入支出全部Sch E 报上。

  • 投资房产或地产(Investment Property)

既不出租也不自住,纯粹等着升值的投资房。例如继承的名人古宅,或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属于投资(Investment Expense)而非运营,所有房产税/地税也只能报到Sch A 上抵扣。这里需要注意的是,投资相关利息(Investment Interest)抵扣只有低于投资收入的部分能放到Sch A 抵扣,其他投资支出填入Sch A 杂项抵扣,受限于净收入(Adjusted Gross Income,简称AGI)的要求。

  • 商业房产(Business Property)

顾名思义,就是用于商业生意用途的房产,例如宾馆供客人使用的大楼等。商业房产通常都是以公司形式来报税,属于主动运营的生意,通常不受到房地产”被动生意(Passive Activity)”的规定限制。

分清楚自己房产类型之后,接下来我们就来看看哪些费用是你可以利用起来合理减税的:

  • 房产税/ 地税(Property Tax)

你支付的地方与州的房产税可放入Sch A 分项扣减额(适用於自住)或者Sch E(适用於出租)来抵扣你联邦税和州税。唯一不同于第一年的是它不再藏于你的HD-1 中,你会收到单独一张资产税单(Property Tax Statement)。

  • 意外损失(Casualty Loss)

这一点是很多人不知道的。例如洪水把房子冲毁了,房子亏损50万,保险补偿了40万,那剩下的10万就是你的意外损失,可以放入Sch A 分项扣减额,经过限额计算后最终得到可以抵扣的额度。

  • 装修改装费用(Improvement)

例如房子买价50万,业主自己花了20万装修改装,那么房子是不是就升值了呢?而将来房子出售时业主的成本(Basis)也就提高了大约20万,计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的抵消增值获利税。

  • 房屋节能环保装修和改进(Residential Energy Credit)

美国政府鼓励纳税人节能环保,凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进,包括安装太阳能板、节能热水器等,也可以获得税务减免(Residential Energy Credits)优惠。税务减免(Credits)不同于各种税务抵扣(Deductions),它是在前期步骤计算出来的应纳税所得(Taxable Income)的基础之上,直接减免相应税额的项目,所以你会在1040税表稍稍靠後的位置找到它。而商业房产基于医疗需求的改装工程,例如安装轮椅坡道、方便残障人士使用的门窗,浴缸等,也可获得部分抵税或减税优惠。

  • 家庭办公室(Home office)

如果使用自家书房作为家庭办公室,可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息,房产税,水电费,保险,等一系列费用的百分比,直接放入Schedule C 作为生意支出(Business Expenses),用于抵扣自雇(Self-Employment)收入。如果你觉得追踪这么多费用太繁琐,IRS 也为你提供了简单的替代方式,即可以抵扣$5/平方英尺的家庭办公室费用。

美国税务整体来说是个非常复杂,需要高度专业性和判断力才能完全理解的体系。合理避税并非偷税漏税,不是造假。避税必须要有法律依据,票据是必须的,即使是商业地产的租约,也要租客提供维修等票据。否则在美国如果因为造假而被审计,处罚很严重。

我们从上述有关在美国买房房产税的介绍中可以得知,在美买房不管是首套房还是二套房都是需要缴税的。而且美国政府对二套房的定义与国内房地产也不一样,希望购房者准备在美国购买二套房之前一定要对这些知识有所了解。

扩展阅读:

应税评估价值

纳税估算价值

市场评估价值

  • 应税评估价值 Tax Assessed Value

在美国,房产的应税评估价值由所在的城市、县或州级税务部门决定。有时,该价值与市场评估价值相同,但有时则是由县级(county)政府部门以“市场价值*评估比率”的计算方法来确定评估价值。通常情况下,应税评估价值低於市场价值。

假设在你居住的地区,房屋按100% 的市场价值进行评估。如果你拥有一栋市场价值为15 万美元的房屋,则你的房屋也将按15 万美元进行评估。然而,如果税务部门以市场价值的70% 来评估房屋,那麽房屋的应税评估价值将为10.5 万美元(即150,000 * 70%)。

华盛顿州 King County 税务部门网站

美国的房产税率较为复杂,除了到各县政府的官网查询具体税率,一个快捷的查询方式是通过Zilow 房源信息的页面。以一栋位於西雅图的房产为例,点击打开房产详情,找到“Price / Tax History”。下拉菜单的 Tax History (缴税历史)中可以看到房产的历史缴税记录。

Property Taxes 为对应年份缴纳的房产税,Tax Assessment 则为当年政府部门确定的应税评估价值。二者的比值(Property Taxes / Tax Assessment)即为当年适用於该房产的房产税率。

  • 纳税估算价值Tax Appraised Value

这是基於政府估税员的估值得出的动产或不动产价值。

  • 市场评估价值Market Assessed Value

这是政府估税员估算的房产在公开市场中的售价,适用时限为应税评估价值生效日起为期一年。估税员根据特定期间内类似房产的历史售价来估算房产的市场评估价值。

举例来说,1 月1 日起生效的市场评估价值,可以由截至上一年9 月30 日的过去12 个月类似房屋的售价来确定。具体参考的售价记录时限因不同的政府部门而异。由於市场评估价值采用了历史销售数据,因此往往会低於当前市场价值。(来源:Zillow)

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