办公楼投资的发展趋势如何？

在过去几期推送当中，我们主要讨论了和住宅有关的各种问题，比如房检查出问题后，如何向卖家要补偿？、投资房产如何能合理避税？年轻人如何购买自己的第一套房？本期我们就把目光聚焦在另一种房产类型：办公楼。

虽然很多公司都在慢慢复工了，但办公楼仍然因为本次疫情的原因受到了极大的冲击。在本期推送中，我们一起来看一下办公楼过去的发展规律，并在此基础上进行一个大趋势上的预测。

1.租金及空置率变化

菊子通过CoStar网站查看了过去几年亚特兰大办公楼的空置率和租金变化曲线。其中横坐标是年份，右侧纵坐标是空置率，左侧纵坐标是市场租金。

我们可以看到，从2009年开始，办公楼的空置率从顶峰一路下降直到2015年底，然后到2020年初都基本上保持不变。从2020年4月开始，办公楼的空置率持续上升。根据Costar的预测，办公楼空置率会一直上升到2021年中旬，到时候空置率会达到14%左右。之后，空置率会开始下降并逐渐回到低位。

而办公楼的租金从2009年开始一直缓慢上升，疫情爆发之后，租金会进一步下调，预计到2020年底，租金会出现触底反弹。

所以，一直到2020年底，办公楼都会面临一个比较困难的情况，这段时间空置率不断上升，租金不断下降，现金流很容易出问题。而现金流会影响到纯收入，整个楼的价值也会下降。不过幸好这段困难的时间马上就会过去，我们相信今年年底之后办公楼的情况会好转的。

对于办公楼来说，空置率往往比租金更重要。假定办公室有一个3000尺的空置房间，租金为20美元每尺每年，这样一年的租金收入是6万美元，平均到每个月就是5000块。假定Cap Rate是按照8%来计算，那么你6万的租金收入，能够帮助你在出售时把售价提高75万。假定你把租金上调了2%，这样每年的租金收入就多了1200块，平均下来每个月多收了100块，出售的时候能帮助售价提高7500美元。这样看来，租金上涨对于办公楼的现金流和增值的影响都较小，但是如果办公楼租不出去的话，无论是对现金流还是对房产增值的影响都很大。

2.亚特兰大和全美办公楼情况对比

接下来，我们比对一下亚特兰大办公楼和全美办公楼从2009年至今空置率的变化。

从图中我们可以看出，亚特兰大办公楼的空置率变化和全美总趋势保持一致，并且一直略高于全美平均水平。其中亚特兰大四五星办公楼的空置率基本一直高于亚特兰大平均水平，三星办公室的空置率相对较低一点。

接下来我们看一下亚特兰大办公楼租金涨幅和全美平均水平的对比。

我们可以看出，从2009年到2014年底，全美办公楼的平均租金涨幅要高于亚特兰大办公楼。从2014年底开始，亚特兰大的办公楼租金涨幅就开始高于全美的平均水平了。

接下来我们看一下亚特兰大办公楼破土动工的数据。

在2009-2013年间，新建的办公楼相对来说比较少，那个时期大家比较谨慎，新建的办公楼也主要是给自己的公司使用。在这里要注意，这个图只是办公楼动工的数据，从动工到投入使用一般需要2年的时间。比如图中显示在2012年第二季度，有1.5M平方英尺的办公楼破土动工，但这些办公楼要到2014年第二季度才能投入使用。

在2014-2019年间，亚特兰大新建的办公楼增多，但还是比亚特兰大的历史平均值低。

3.亚特兰大办公楼前景如何？

从历史数据来看，亚特兰大的办公楼市场在过去的十年中算是比较健康的。这期间有很多公司搬入亚特兰大，也有许多办公室在扩建，对办公楼的需求量在不断增加，但整个城市的办公楼供应量并没有很大的增加。

如果没有这次的疫情，办公楼应该还是平稳发展的，就算有微调也问题不大。但疫情导致大家都需要保持社交距离，居家办公，预计至少到今年年底，亚特兰大办公楼的招租、供应、涨租、转卖都会受到影响，比如办公楼售价降低、租金价格降低等等。

但我们根据Costar的预测，亚特兰大办公楼投资的前景还是不错的。办公楼的租金大概会在今年年底触底反弹，空置率也将从明年4月开始走低，逐渐达到一个比较稳定的状态。

4.如何更好地挑选办公楼？

那么对办公楼投资有兴趣的朋友应该注意些什么呢？这里菊子提出几条建议。

首先，办公楼最重要的问题就是招租。我们刚刚分析过，对于办公楼来说，空置率比租金要重要的多，能不能成功招租才是办公楼最重要的因素。和做住宅不一样，办公楼要留出足够的招租费用，招租的过程可能会花费一定的时间，费用也更高。

第二，要注意周围办公楼的空置率。办公楼要选对地方，跟着趋势走，买楼的时候不仅要看自己这栋楼，还要考察至少周围3mile相似办公楼的空置率。如果周围的办公楼空置率比较高的话，可能会因为急着招租而降低租金，强占市场，这样会对你的办公楼带来很大的负困扰。

第三，可以考虑把大房间改成小房间。超大的办公层更适合一个大公司，空置率可能只有100%和0%这两个选项。如果你想降低风险，可以考虑把大房间改成小房间，再给出一部分的共享空间，比如共享前台、厨房、休息区这些，这样可以把小房间分开租给不同的组织。虽然这样房客的流动性会比较高，但房客同时停租的几率也会低一些。

第四，要和现有的房客保持良好的互动。要多了解房客的动态，如果房客退租了也有可能帮你推荐新的房客。

希望本期的推送能对你有所帮助！