【房产】那些年我在美国买房犯的傻，你可别再犯

近几年，华人在美国的买房发生了新变化。为了“安居”而买房已经不再是其唯一的目的。根据官方统计，华人于2015年在美国的置业消费总额已经达到了370亿美元，购房群体也从富有阶层向中产阶级过渡。

买房除了用来自己居住，越来越多的买家乃出于投资的目的而去买房，然后立即出租该房以赚取租金。

然后，对于那些不太了解美国房产规定的海外买家们（包括中国买家们），他们可能会犯哪一些常见的错误呢？下面，逸鼎资深美国房产专家就为大家来总结一下，很多中国人首次在美置业所容易犯的一些错误。

1）不了解美国土地的使用规范与美国政府所提供的相关服务

以美国加州为例，其常年天气晴朗、温和、少雨。前庭后院，花花草草，赏心悦目。在美国购房之后，屋主的第一步就非常可能是整修庭院、挖土种植、修筑篱笆、扩建阳台等。

但是，你可否知道：在你兴师动众地“动土”之前，你需要首先拨打811安全热线，让政府在48小时之内免费派其专员来帮您检测、圈出你院内的地下管线状况，以免你在动工时一不小心就挖到它们，而造成管道破裂等损失。

屋主自行施工，因未事先拨打811而导致发生相关事故，屋主必须自行承担相应的修缮费、煤气损失费等费用。

若你安排的包工队在其施工之前未事先拨打811，则一旦出现事故，你将面临政府对你一万美元的罚款。

2）我买的房子那么大，其水源的总阀门到底在哪里？

房子遭水淹是美国最常见的房屋保险理赔项目之一。如果发生了水管爆裂、漏水等事故，在修理工人赶到之前，你要以最快的速度先自己关掉你房子的水源的总阀门，以防发生地板被泡水、墙壁因渗水而发霉等情况。

所以，在拿到新房钥匙之后，在你兴奋之余，别忘了首先要去搞清楚各种水、电阀门与各种开关的位置。

3）对房屋的检查要彻底

外国房的房产专家说，在购房申请被接纳之后，屋主首先需要请一位专业人员为其新房做一个全面的检查，检查内容包括：水、电、煤气、门窗、房顶、地板、房屋整体结构、虫害等。

在美国买房，尤其不能忽视对白蚁的检测。不同于中国的钢筋水泥结构的房子，在美国大洛杉矶地区，许多房子都是木质结构的。

因此，在你入住新房之前，一定要首先去获取一份最新的白蚁检测报告，而且还要在居住大概五、六年之后，再次作一次白蚁检测，以防白蚁的“死灰复燃”。

4）混淆不同的房屋保险种类

在 美国买房，除非你是用现金一次性地付清了全部的房款，只要你是贷款买房，那么你的代款公司或银行一定会要求你在过户之前，首先买好屋主保险 (HomeownerInsurance)，也称火险(Fire Insurance)。经常与之混淆的保险，是出租屋/房东保险(Landlord/Rental Property Insurance)。请注意，这些保险并不互相等同。

如果业主为了自己居住而购买房产，他需要的是屋主自住保险或火险。

这种保险所覆盖的保障范围除了房屋重建与屋主责任险之外，一般还包含屋主的个人财产险，比如其家具、电器、珠宝首饰等。而如果业主买房是为了出租给别人居住，则他需要购买出租屋/房东保险，而这种保险不覆盖屋主的私人财物。

很常见的一种现象是，屋主将房子买来后，先出租；过两、三年之后，再改为自住。遗憾的是，他却忘记了将出租屋/房东保险转换成屋主自住保险。

曾有某华人的家里遭到小偷光顾，被失窃了相当的财物。于是，他找保险公司理赔，才发现自己的房屋保险仍旧处于出租屋的保险状态，并没有转化成屋主私人财产的保险。结果，由于未办理屋主私人财产险，他就这样白白损失了两、三万美元的财产。

还有一类保险，叫作“空置房屋保险”(Vacant & Unoccupied Home Insurance)，也值得大家关注。对于空置屋来说，其发生各类意外事故的概率很大，所以保险公司谨慎对待屋主要求购买该保险。

在美国购房后，一定要购买某种类型的至少一种保险。如果你将房屋空置，却购买了普通房屋险，那么你不要高兴得太早，因为在你购买该险之后的两到三周，保险公司会去检查；如果他们发现其是空置屋，没有人居住，那么他们就非常可能撤销你原来所购买的普通险的保单。

即使他们没有及时发现其是空置屋，那么一旦发生事故你要求理赔时，如果保险公司发现你的房子在较长一段时间里都是空置着的话，他们有权拒绝你的理赔。

所以，如果你的房子在买来之后有超过1-2个月的空置期，你切记要首先与你的保险经纪人沟通，仔细与他们讨论一下：到底投哪一种或几种险才是最合适你的具体情况的，而不要鲁莽申请理赔。