圣地亚哥房价涨幅接近见底,3份最低工资才能租的起2居室
标准普尔 Case-Shiller 指数本周公布,圣地亚哥市的房价从10月到11月下跌了1.4%。这在备受关注的20个大城市中的跌幅排名第5。
Case-Shiller 指数通常会延迟几个月。
11月转售独立屋价格为82万6000美元,到12月略微下降到82万5000美元。
该报告显示圣地亚哥的年涨幅为4.8%,远远低于去年3月份创下的30%年涨幅。
西海岸市场的房市降温最快。旧金山现在已经抹去了所有年度收益,一年内下跌了1.6%。几个月前曾实现两位数年涨幅的其他市场正在触及该指数的底部:洛杉矶,上涨 4.4%;波特兰,上涨3.9%;西雅图,上涨1.5%。
南方城市的涨幅最大,自夏季以来一直如此。迈阿密在一年内上涨了 18.4%;坦帕,上涨16.9%;亚特兰大,增长12.7%。Zillow 高级经济学家妮可·巴乔 (Nicole Bachaud) 写道:“房地产市场——以及随后的房价增长——从冲刺放缓到爬行。”
她说,更高的抵押贷款利率让许多潜在买家保持观望,使房屋在市场上停留的时间更长,并且更有可能看到价格下降。妮可说,即使年初抵押贷款利率略有下降,负担能力问题也可能导致房地产市场“温和”一年。
房地美表示,截至11月底,30年期固定利率抵押贷款的利率为6.5% ,高于前一年的3.10%。Mortgage News Daily称,周一下降至6.21% 。
CoreLogic 首席经济学家塞尔玛·赫普(Selma Hepp)在她对报告的分析中写道,利率从去年的3%左右上升到7%(11月初)可能会耗掉购房者大约30%的预算。她写道:“市场上新上市的房产数量大幅下降也体现了卖家的撤离,这导致待售库存进一步减少,再创历史新低。”
Redfin 数据中心称,11月,圣地亚哥县约有4750套房屋挂牌出售。这比8月初的近6000有所下降。分析师表示,几乎没有动力将房屋投放市场,因为大多数业主都锁定了较低的利率。
11月,圣地亚哥县中位价转售独立屋的每月贷款还款同比上涨近1400美元。2021年11月的中位价格为82万500美元,利率为3.11%,每月还款额为 3089美元(假设30年期贷款,首付20%)。到今年11月,以82万6000美元的中位价和6.5%的利率计算,每月还款额为4460美元。
今年1月,高盛研究解释了为什么一些城市的房价比其他城市下跌得更快:在疫情的两年中房价涨幅最大的地区,房价下跌最快。当时,圣地亚哥的房价上涨速度超过任何其他加州市场。
高盛预测,到2024年底,圣地亚哥的房价将下跌13.4%。当地房地产分析师对该报告持批评态度,主要是因为预测标准——其中还包括库存数量和价格下跌速度——是有限的。
即使高盛的预测成真,也不会打破圣地亚哥的记录。在 Case-Shiller 自1987年开始建立的档案中,最大的年度跌幅是2008年10月的26.7%。
根据Zillow的分析,在美国最佳城市圣地亚哥要负担一套两居室公寓的租金,如果只能按最低工资标准,需要3份全职工作或3个全职工作者才能负担的起。
在美国50个大城市中,圣地亚哥在基于最低工资的租金负担能力方面排名第22。
Zillow参考了美国人口普查局 2021 年五年期社区调查的租金数据,使用 Zillow 观察租金指数的月度变化来计算这些平均值。在最低工资较高的城市,即使在昂贵的市场,租金负担能力也相对较好。
Zillow认为租金负担得起的定义为每月不超过家庭月总收入的30%可以用于支付租金。
圣地亚哥的一居室平均租金为每月1962美元,而典型的两居室租金为每月2468美元。当地最低工资为每小时16.30美元,Zillow考虑了全职工作或每月每周工作40小时的工人进行分析。
根据计算,需要2.5个全职工作或全职工作者才能负担得起一居室的租金,需要3.2个全职工作或全职工作者才能负担得起两居室的租金。
负担压力最大的是德州的奥斯汀,需要超过5份全职最低工资工作或工作者才能负担得起两居室租金。