投资房数据分析大揭秘 -计算投资回报的几个重要指标
今天梦尧又是一篇干货文章来了，诚意满满的。
继之前的扫盲贴之后，读者们学习热情高涨，那么今天就再来点概念结合实例的数据分析学习吧。
希望大家都会自己学会计算投资回报，做一个理性的投资者，而不是盲目跟风。
作者遇到过很多人买投资房， 而最大的误区就是将个人情感过多的带入投资房的选择当中。
又大又漂亮的房子确实很难让人不动心，而且房子的美观美观也是其自身价值的一部分。
但是以投资为目的来看，看房时一定要时刻告诉自己：
千万不要让自己的感情支配了自己的理性。
下面我们就从职业投资人的角度，理论与实践相结合的解释下如何分析投资房的回报。
本文会有一些数学公式，可能会有一些枯燥，但是房产投资和其他投资一样。
本质上就是数字游戏，只有玩转了数字，才能真正的玩转房产投资，让自己投出去的钱真正有效率的为自己继续赚钱。
对投资房产感兴趣的读者不妨把该文章当作实用小工具收藏并转发，遇到具体想投资的房产的时候拿出来自己动手算一算。
这样自己从数字上更加清晰深入了解房产投资背后的秘密，从而所做的决定也会更理智，投资也更有把握。
关键词: Net Operating Income （NOI），Cap Rate，Cash on Cash Return（COC）， Return on Investment（ROI）
在之前的文章：美国投资出租房大扫盲中，作者介绍了Net Operating Income（净营业收入）的概念。
具体NOI的概念可以参见上面link里面的帖子，今天我们在这里简单回顾一下NOI。
1、Net Operating Income（NOI，净营业收入）
一个投资房要赚钱首先要有Potential Rental Income，也就是潜在房租收益。
但是房租收益并不能完全装到投资者的口袋里 （皇上，您还记得大明湖畔的那个分级的瀑布么？）。
因为房屋有时候会有Vacancy Loss（空置成本， 又因为有时候房子不一定全年十二个月都是出租状态，比如：新旧租客交接过程可能会有间隔）。
同时还要考虑Operating Expenses（营业支出，包括房产税，保险，管理费用，维护维修，物业费等）。
所以毛收入剪掉空置成本和支出才是投资者的净营业收入。Net Operating Income的计算公式如下：
下面举例分析：
某房产的租金是每月1500， 一年的Potential Rental Income = 1500 * 12 = $18,000。
如果按Vacancy Loss 5%（一年5%的时间是空置的）和一年Expenses $6,000来算的话：
NOI真正决定了投资房一年能赚多少钱，所以房产投资人一定要对NOI的计算非常熟悉。
当然，NOI只是决定了投资房本身的收入能力。
举个例子：
上面房产的NOI是一年$15,800，单纯根据这个数字我们并不确定这个房子作为投资房是否划算，还需要综合考虑我们为这个房产投入多少资金加以纵向对比。
所以，接下来在NOI的基础上，作者继续深入介绍下几个分析房产投资收益的重要指标。
2、Captalization Rate（Cap Rate，资产回报率）
Cap Rate可以说是地产投资收益最重要，也是使用最广的一个指标，计算公式如下：
继续上面的例子，例子中的NOI是$11,100，如果该房产的价格是$200,000那么
也就是说这个房产每年的资产回报率在5.6%。
Cap Rate是房产本身的赚钱能力，跟你贷款与否并无关系。
通常可以用这个指标来横向对比不同的投资项目，从而帮助我们选择收益更高的房产。
3、Cash on Cash Return（现金回报率）
接下来投资者需要关注的第三个重要概念是Cash on Cash Return（现金回报率）。
Cash on Cash Return指的是Cash Flow（年现金流）除以Cash Investment（现金投资， 也就是投资者买房过户时一共付出的现金）。
换句话说，Cash on Cash Return 就是你的实际投资的金额每年可以获得多少现金回报，通俗的讲，是钱生钱的能力。
继续上面的例子，该房产的NOI是$11,100，房产价格为$200,000。
接下来通过有无贷款两种情况进行具体分析：
情况一： 投资人现金买房没有贷款。
交易过户产生的成本大概$500（房屋检查，律师费),实际投资金额$200,500 ($200,000 $500), 现金回报率约为5.5%。
Debt Service = 0
Cash Flow = NOI – Debt Service = $11,100
Cash on Cash return = NOI / Cash Investment = $11,100/ $200,500 = 5.5%
情况二： 投资人选择20%首付，4%年利率，30年期的住房贷款。
这种情况下，交易成本约为$3,000（买房时的房屋检查，律师费，贷款申请费等），投资者实际付出的投资金额为$200,000 * 20% $3,000 = $43,000。每月还贷的费用是$764。这种情况下，现金回报率约为4.5%。
Cash Flow = $11,100 – （$764 * 12) = $1,932
Cash on Cash Return = $1,932 / $43,000 = 4.5%
这个指标说明投资人一共投入的$43,000每年可以获得4.5%的现金收入。
乍一看似乎贷款买房的现金收益不如全款买房。
但是贷款买房还有另外一个收益来源，那就是每年还掉的本金部分会造成你净资产的增加(Equity Buildup)，这也是收入的一部分。
比如：买房的时候我们付掉收入$40,000，买家在房产里的净资产就是$40,000。
第一年在还利息的同时，贷款也会相应的还掉本金$2,818(1st year equity buildup)，那么年末买家的净资产就是$42,818。
如果将这部分本金增加的收益（$2,818）加到之前的Cash Flow（$1,932）里的话，我们就得到了实际的年收益$4,750 ($2,818 $1,932）。
这样就引出了今天第四个重要概念。
4、Return On Investment（ROI， 投资回报率）
在上文的例子中：
贷款买房意味着$43,000的投资第一年就可以获得11.5%的投资回报（Return on Investment），远大于现金买房的5.6%。
Return on Investment =($1,932 $2,818)／$43,000 = 11.5%
另外，因为固定贷款的还款结构，每年投资者还掉的本金是以加速的形式增加的。
下面是所选年份以及当年偿还本金部分的表格，尤其越到后期，偿还的本金部分增长的越大，对应的投资者增加的equity越多，这是构成投资收益很大的一部分。
简单的总结今天内容
今天的文章主要通过一个具体的例子详细说明了如何计算投资房的回报。
尤其是以下几个指标对房产投资人来说非常重要：Net Operating Income （NOI），Cap Rate，Cash on Cash Return（COC）， Return on Investment（ROI）。
希望大家可以了解每个指标所代表的意思，如何计算他们，以及如何用这些指标不断纵向，横向对比衡量投资房的收益， 达到最优选择！
最后，希望大家把握好投资时机，理智合理的计算，争取早日达到财务自由！
欢迎大家以后有问题联系作者梦尧（微信号Margaret_Z1)或者扫描关注我们的公众账号获取更多咨讯。
