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谈谈亚特兰大的坡上房和坡下房

我的文章常常是带客户看房时产生的灵感,在给客户解释的同时,文章的雏形也就隐然在脑海里。灵感上来了,不睡觉也要把这种感觉写下来,不然它就像涌出的泉水一样流走了,多么可惜……

由于气候和房价的原因,越来越多的北方人看上了亚特兰大这块风水宝地。乍从一马平川的北方城市来亚特兰大的买房人,很不习惯这里高高低低、多丘陵的亚特兰大地势,刚开始看房时,喜欢对比北方平坦地上盖的房,结果看了很多房还不得要领。

其实我们要把复杂的问题简单化,就好像我们解数学题,懂得了公式和原理,知道了解题的方向,问题就会迎刃而解了。在我看来,亚特兰大的独栋住宅房可分为三种房型,坡上房和坡下房,还有就是平地房,我们姑且都是以二层楼房为讨论对象。

首先我们要讨论的是开发商是如何建房的。开发商买了一块丘陵山地,三通一平(通水、通电、通道路和平整场地),遇到一个个小山包,道路修过去,小山包推平,如果有些小山包相互的高差比较大,又没有足够的土可填,或者平整同一高度太不经济,只好任其自然,这些去掉帽子的小山包,就形成了一个个高度不等的小平顶山,甚至还有洼下去的小盆地,再由这些弯弯曲曲的小路把它们串联起来,小路的两侧可以建房,小平顶山/小盆地的一圈也可以建房。这个小圈就形成了一个专门术语,Cul-de-sac (小路的尽头)。常常可以看到Listing Agent 在描述房产位置时,这座房产在Cul-de-sac 上,应该算是一个优势吧。

小路的两侧可能有一侧是向上的高坡,有一侧是向下的斜坡,那么我们把小路背靠高坡一侧建的房叫坡上房,把坐落在小路斜坡低一侧建的房叫坡下房。同理,围着小平顶山/小盆地一圈建的房,也有两种可能,发挥一下你的想像力,围着小平顶山一圈建的房应该是坡下房,就好比4个人围着一个小圆桌打扑克。背靠小盆地一圈建的房应该是坡上房,就好比几个小朋友背靠池壁坐在一个充气圆形的小游泳池里。当然现实地势没有这么理想,反正背后有坡建的房就是坡上房,顺着斜坡往下盖的房就是坡下房。没有坡,平地盖的房就是平地房,这和北方城市很相像。

坡上房看上去给人一种高耸入云、气宇轩昂男人的大气,坡下房则带有一丝沉魚落雁、閉月羞花女人的娇柔。平地房可说不惊不险、四平八稳,平淡中透着会过日子人的精明。

房子总是要盖水平的,不水平的斜坡就要用房屋的地下室去找平,既保持了美观又形成了带地下室的三层楼房。注意,关键在这里! 几乎坡上房的地下室,前面的坡和车道一直延展至一楼层面,地下室是卧进土里的,前后的墙都被土封住,是没有窗户的,只在房屋的两侧可有窗或是进出的门。反过来,几乎坡下房的地下室,由于后面墙是开放的,没有被土挡住,整个这一面墙可有窗或是进出的门,而且常常可能还有从一楼伸出来的阳台(Deck)。坡上房如果后坡不是太高,比较平缓,常常可能形成一个美丽的与厨房平层的后庭花园,但你牺牲的是,地下室不是全日光的(Daylight)。坡下房你后面可能有很好的视景(View),地下室是Daylight,但由于斜坡或是很陡的缘故,你可能没有太多的平坦后院,如果树木长得高大且离房较近,也会影响到你的View,当然如果树是在你的地界里,你可以请人砍伐,在美国砍树也不便宜啊!

对于高低不平、坡度较大的小区,上述两种地下室日光性的差异就比较明显。有没有两种房子的好处能叠加在一起的房子?有是有,一般在坡度较小地势平缓的小区,是介于坡上房和坡下房之间,我们可以称之为半坡上房和半坡下房,就是后坡比较短小,只有房宅基地面积的一半,这样的地下室后墙没有被土封住,既有很好的开阔视野,又有地下室是Daylight,还有较大平坦的后花园,两种房屋地下室日光性的完美融合,那你就是找到了黄金地块。可惜这种房源并不多,开发商为了综合考虑地块的利用成本,也不会让某一块地大于其他地块很多,如果后面真有大而平的一块地,恐怕开发商又安排盖了另一栋房子了。

在亚特兰大住的较长的人,见多了这种坡上坡下房,可以很好地理解坡上房和坡下房地下室的日光性,但对于一个初来咋到来亚特兰大的北方人,让他/她一下子看出坡上房和坡下房地下室不同的规律,还是一件不容易的事。如果你碰巧在现卖房中找到黄金地块的房屋(半坡上房或半坡下房),且其他条件也能满足你的要求,就不要犹豫,该出手时就出手,机不可失。

总结出这样的规律,可以帮助北方城市来亚特兰大的买房客进行取舍,你是重视平坦美丽的后花园随着半封闭的地下室呢?还是喜欢居高临下的后视景带日光的地下室?当然你也可以无所谓找不带地下室的平地房。有了这样的分类,具体问题具体分析,解题就轻松多了。(笑)

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这两栋都是坡下房,房子低于路面,用地下室把房子找平,地下室是Daylight (全日光的)。

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坡上房,房子高于路面,地下室是埋在土里的,地下室不是Daylight (全日光的)。

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这是上面那个坡上房的背面,有一个较平的后院,但地下室是埋在土里的,没有窗户,只在侧面有窗户。

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坡下房的背面,地下室是Daylight (全日光的),后面有一个双层阳台(Deck)。

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坡下房的背面,地下室是Daylight (全日光的),还有一个从一楼伸出来的阳台(Deck)。

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半坡上房,既有Daylight (全日光)的地下室,又有平整的后院,见下图。

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上面半坡上房的背面,既有Daylight (全日光)的地下室,又有平整的后院,这种房子比较少见。

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平地房,有平整的后院,但没有地下室,见下图。

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上面平地房的背面,有平整的后院,修了一个小游泳池,但没有地下室。

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后记:

当我把我的观点与朋友分享时,一位来自北方的朋友告诉我,北方房屋的地下室与南方不同,因为天气冷,在季节性冻土地区埋设自来水管等地下管道时,埋深要至最大冻土层以下,以免有冻裂的危险。房屋的基础要挖到冻土线以下,寒冷地区的冻土线深达1米多,房屋地基要在最大冻土深度以下,以保证坚固安全。所以当挖基础时,根据需要也就顺便把地下室的土方给取走了。而亚特兰大的冻土线为零,且地下水位比北方高,所以,如果是平地,一般情况这里是不额外去挖地下室的。

我曾看过一个北方地区全封闭的地下室,净空不是很高,露出地面的一小截墙上,安装了一排小条形窗户,有点像电影中放过的监狱牢房,高高在上的开着透光透气,和这里宽敞明亮的大玻璃窗是没法比的,难怪北方人看了这里的一些地下室就认为好像是正常的房间呢。

需要说明的是,在北方地区由于地下室全封闭,空气不易流通,买房做房屋检查(Inspection)时,氡气的检测(Radon Test)是一个重要的参数,而在亚特兰大地区,做Inspection时,Radon Test 不是一个强制性指标,除非你要验房师(Inspector)给你加上。

怎么说呢?北方有北方的好,南方有南方的俏,一方水土养一方人。我们从中国途迁至美国,我们的生活习惯也在随之改变,入乡随俗,我们的早餐不也从原来的豆浆油条改成了牛奶面包吗?

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可在Google上搜索氡气的检测(Radon Test): Atlanta Radon Map

Georgia Radon Map:

http://atlantaradontest.com/georgia-radon-map/

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我用Google 和Baidu百度分别搜索了一下,这个 “坡上房和坡下房” 的理念好像是我第一个用文章提出来的。

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上了万维首页的导读版,相当于万维的“十大推荐文章”,很开心,继续努力!

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《谈谈亚特兰大的坡上房和坡下房》上了文学城的博客精选导读版,继续努力! (笑)

本文由【北美海客生活网】整理编辑,原文转自Willy Rong(荣伟),若有侵权敬请联系我们;图片取自网络,版权属于原作者。转载请注明出处!

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