在美国当房东不容易，这个租户保护法必看！涨价、驱逐别踩雷！

近期房租上涨，不少房主计划大幅度提高租金。由于不甚了解美国有些地区对现有租客的保护，租金涨幅上限规定，或有房主认为租约期限已到，简单将租房合约终止。

殊不知租户保护法有许多新的细则规定，房主必须知晓及执行。

因此，我们邀请了著名的房产经纪人对此进行了详细解读。

以加州为例。

一般信息：AB 1482（“2019 年加州租户保护法”）的作用

• 这是适用于加州全州的法律，于 2020 年 1 月 1 日生效，于 2030 年 1 月 1 日到期。
• 要求房东有“正当理由”才能终止租约。
• 将年租金涨幅限制在不超过 5% + 当地 CPI（通货膨胀率），或 10%，以较低者为准。
• 承租人不得放弃他们对这些保护的权利，并且承租人这样做的任何协议都是无效的，因为这违反了公共政策。
• 如果某个居住单元已被旧金山当地的驱逐和/或租金上涨法规所涵盖，则该单元仍受这些当地法规的约束，并且全州法律不会取消或取代这些对租户的保护。

涵盖哪些类型的住房？

AB 1482 涵盖位于加利福尼亚州的所有住房，除非它属于以下豁免类别之一：

在“正当理由”的规定之外，和不受租金上限限制的居住单位

• 在过去 15 年内建造的单元（这适用于如下所述的滚动基准，即 2006 年 1 月 1 日建造的单元自 2020 年 1 月 1 日起不涵盖，但在 2021 年 1 月 1 日及之后涵盖）。
• 受契约、监管限制或其他记录文件限制的单位，限制了低收入或中等收入家庭的负担能力。
• 某些宿舍。
• 一个单位的双单元房产，前提是第二个单元在整个租赁期间由房产所有者占用。
• 单户住宅和公寓，只有当以下(A)和(B)都满足时，才可豁免：

(A) 该物业不属于下列任何一项：

(i) 房地产信托，或

(ii) 公司，或

(iii) 拥有至少一名公司成员的有限责任公司。

(B)  房东以书面形式通知租户，租约不受民法第1946.2(e)(8)(B)( i )和 1947.12(d) (5)(B)( i )条具体描述的“正当理由”和租金增加限制的约束。请参阅下面的详细信息。

• 单户住宅的有限豁免不适用于同一地块上有多个住宅单元，或建筑物中的任何第二个住宅单元不能与标的单元分开出售（如姻亲单元） .

不受租金上限限制的居住单位

• 已受当地租金管制条例约束的居住单位，该当地租金管制条例将年租金涨幅限制在低于 5% + CPI 的数额。

免于“正当理由”规定的单位

• 已经受当地法令约束的居住单元，该法令要求有“正当理由”才能终止租赁，并且比州法律更具保护性（例如旧金山租金条例的驱逐保护）。
• 业主的自住住宅，其出租不超过两间卧室或单元的独居单位，包括附属住宅单元和初级附属住宅单元。
• 租户与业主共用浴室或厨房设施的住房住宿，如果业主以该物业作为他们的主要住所。
• 由非营利医院、教堂、延伸护理机构、获得许可的老年人延伸护理机构或成人住宅机构提供的住房。
• 民法第 1940(b) 条规定的临时和旅游酒店入住。

在AB 1482 下的驱逐规定

• 驱逐条款仅适用于所有租户在该单元中居住 12 个月或以上，或至少一名租户已在该单元中居住 24 个月的情况。
• 除非房东有允许的“正当理由”理由之一，否则不得终止租约，该理由必须在终止租约的通知中说明。
• “正当理由”的理由分为“有过错”理由或“无过错”理由。“无过错”的驱逐需要对搬迁予以援助。
• 仅仅租赁或租赁协议到期并不是终止租赁的“正当理由”。

AB1482 下的租金增加限制

• 对于受到保护的居住单位，年租金涨幅不得超过 5% 加上物业所在地区生活成本的百分比变化，或 10%，以较低者为准。“生活成本百分比变化”是指美国劳工统计局公布的房产所在的都市所有城市消费者的消费者价格指数 (CPI) 百分比变化。如果没有区域指数，则应使用由劳资关系部确定的所有城市消费者的 CPI 指数：www.dir.ca.gov/OPRL/CAPriceIndex.htm
• 对于在任何日历年的 8 月 1 日之前生效的租金上涨，百分比变化是使用前一个日历年的 4 月（或 3 月，如果没有公布 4 月的金额）公布的金额和 4 月（或 3 月）公布的金额计算的那之前的一年。
• 对于在任何日历年的 8 月 1 日或之后生效的租金上涨，百分比变化是使用该日历年 4 月（或 3 月，如果没有公布 4 月的金额）和 4 月（或 3 月）公布的金额计算的上一个日历年。
• 百分比变化必须四舍五入到最接近的百分之一的十分之一。
• 12 个月内涨幅不超过两次，合计不得超过5%+CPI上限。
• 旧金山当前适用的 CPI 涨幅（即从 2021 年 8 月 1 日至 2022 年 7 月 31 日）为 3.8%。因此，受 AB 1482 约束的居住单位的最大年增长率目前为 8.8% (5% + 3.8%)。如果上调在 2022 年 8 月 1 日或之后生效，则将适用不同的 CPI 上调。
• 如果租金在 2019 年 3 月 15 日至 2020 年 1 月 1 日期间上涨超过 5% + CPI，则在 2020 年 1 月 1 日租金将恢复为 2019 年 3 月 15 日的租金，加上允许上涨 5% +消费物价指数。房东不必退还 2019 年 3 月 15 日至 2020 年 1 月 1 日期间多付的租金。
• 分租客支付给主租客的总租金不能超过房东收取的租金。
• 空置单位的初始租金没有限制。

根据 AB 1482，租户需要收到哪些通知？

州法律涵盖的居住单位中的所有租户都必须收到解释“正当理由”和租金上限保护的通知。对于 2020 年 7 月 1 日之前存在的租赁，必须在 2020 年 8 月 1 日之前以书面形式向租户提供通知，或作为租赁或租赁协议的附录。对于在 2020 年 7 月 1 日或之后开始或续签的任何租赁，通知必须作为租赁或租赁协议的附录提供，或作为由租户签署的书面通知并提供给租户的副本。

通知语言必须为：

“加利福尼亚州的法律限制了您可以增加的租金金额。有关详细信息，请参阅民法典第 1947.12 节。加州法律还规定，在所有租户连续合法占用房产 12 个月或以上或至少一名租户连续合法占用房产 24 个月或以上后，房东必须在任何终止租约的通知中提供原因说明。有关更多信息，请参阅民法典第 1946.2 节。”

此外，如果业主由于该物业是独户住宅或共管公寓而要求法律豁免，他必须向租户提供书面通知。对于 2020 年 7 月 1 日之前存在的租赁，该通知可以但不是必须在租赁协议中提供。对于在 2020 年 7 月 1 日或之后开始或续签的任何租赁，必须在租赁协议中提供此通知。如果业主没有提供所需的通知，那么单户住宅或公寓不能免除“正当理由”或租金上限规定。

通知语言必须为：

“该房产不受《民法典》第 1947.12 条规定的租金限制，也不受《民法典》第 1946.2 条的正当理由要求的约束。该房产符合民法典第 1947.12 (d )( 5) 和 1946.2(e)(8) 条的要求，且所有者不属于以下任何一种：(1)第 856 条定义的房地产投资信托《国内税收法》；(2) 法人；(3) 至少一名成员为公司的有限责任公司。”

如果租户认为房东违反 AB1482 增加了租金，他们该怎么办？

租户可以通过联系租金委员会的咨询热线 415-252-4600 获取有关其权利的信息。如果租户认为租金上涨违反了州法律，租户还可以根据《租户保护法》向租金委员会提交一份关于租金过度上涨的报告，然后，委员会将向房东发送通知，确认收到租户的报告并告知房东适用的法律。但是，租金委员会不提供法律建议，也不能执行州法律或就 AB 1482 的争议举行听证会。

由于 AB 1482 只能在州法院执行，因此租户可能还需要考虑联系律师或当地租户维权组织，以帮助他们在法庭上行使权利。此外，参与通过 AB 1482 的租户权利组织ACCE 已设立租户热线 (1-888-428-7615) 以获取更多信息。