－写给地产小白看的，资深地主可以跳过－
想投资房地产，很多人一脸茫然，觉得硅谷房价是天价。想买房，没钱怎么办？看别的地主月月有钱进，又好心动。
囊中羞涩的投资小白也能开始投资房地产？真的假的呀？
我们化整为零来探讨一下。
首先，弄清楚你的投资预算（手里的钱有多少？）
硅谷地区房地产按价位可分为低中高三个段位。2016年开始以来，100万左右的中端房最受大家欢迎。迫于三藩房价压力，东湾的低端房子也比较火爆。
但是别忘了房价越高，购房后需要的维护费，地税（适用于独栋房），物业管理费（适用于公寓／康斗）会相应越高，当然租金（若用于出租赚租金的）也会越高。选合适自己的段位才会游刃有余。
其次，杠杆利器要学会用
想买房，没钱怎么办？
世界上大多数人都没钱。身处信息时代立足硅谷的好处就是没钱可以借钱。美国从中国借了那么多钱，没说什么时候还，还厚着脸一直借。所以想投资买房，贷款是一个非常划得来的选择。
以下分析是说给自己人听的，像万达（几个月前在硅谷现金买了个3000万美元的楼，现金啊）那样的自便。
大家都知道钱是会贬值的（就像某币兑美元去年8月以来一直在贬),眼睁睁的钱就没了。假如10年前贷款100万(20年期)买了一套房子(先不看房子本身的升值问题),由于通货膨胀等问题,10年前的100万购买能力放到今天至少等于400万吧(最少翻了4倍吧)。此20年期间连利息在内一共要还银行200万左右,那是否意味着贷款人从这笔交易中赚了?
对于投资收益率能超过贷款利率的人来说，这就是借用银行的杠杆把利益扩大化了，还款期限越长越好、本金还的越慢越好、越晚还款越好。
古人云：“富人贷款越富，穷人存钱越穷。”
在美国贷款非常容易（以房产本身做抵押物的抵押性贷款），加上美联储考虑到大局而推迟升息，才不到3.5%（30年）的贷款利息，想想还有点小激动呢。
那么问题来了，我不是美国公民，没有绿卡，就拿个旅游签证也能贷款？？？
Yes！！！美国众多银行开始了各种针对外国人的贷款项目，拿着工资单，信用卡公司出的证明就这么简单。额，利息会高一点点啦。而且有工作签证的话，可以和美国人一样享受3.5%利息。
所以买个100万美元的房子，首付25%，出租整套的话，还完贷款，还可能净赚1500美元租金。
贷款不是还要首付吗，连首付都没有，是不是真的没希望了？
嘘，加到群里，我悄悄告诉你：做FHA loan，只要3.5% 首付嘿嘿如果不介意付点mortgage insurance premium.
首付也没有的话怎么办？
赶紧跟群主daydreamer买bond。
嫌时间太长，考虑两三年内买房的可以考虑REIT,看到回报率之后说不定就不想买房了，直接做REIT长线赚大钱去了。
REITs的核心其实很简单，就是将有固定租金收益的物业资产打包上市证券化，让普通投资人都能投资分享物业的租金和增值收益。
普通房地产投资者往往会认为，在美国所谓的房地产投资也就是购买整栋房屋。但硅谷多处有rent control,出租房的cap rate才5%，那么房地产的投资回报率并不高。
REIT的历史和种类我就不多说了，关键知道它怎么帮你赚钱就行了。REIT收益主要来自于租金的高派息率。只要租金及出租率不出现大的波动，收益都是很稳定的。加上法律规定，REIT每年要将90%的收益分给股东，年平均派息率高达7—8%。特别值得注意的是，REIT基金经营物业所获得的租金收益可以免交所得税，这最大化地增加了REITs的整体收益率。
美国REIT主要投资标的还是办公楼、商业中心、医疗中心这样的非住宅物业。租金收益高而且稳定。你租房子，租客可能会不缴租金，一个学校租用地产，总不会不给钱吧。所以你买了REIT，拥有这个物业的一部分权益，上面这个例子里的学校缴了租金，你立马就会得到钱。回报率大于股票，风险却小于股票。
还不止这些……
1.投资门槛低，因为只是获得物业的一部分权益，所以屌丝也可投几万或十几万。
2.流动性好。REIT都是标准化的权益证书，所以在二级市场很容易出售。一套房子可不容易转手啊，大家都明白的。
3.运作方式：由负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营。不用担心当散户被宰，也不用担心当地主操心，更不用担心被骗，因为租金收入、利息收入都是比较透明的，支出方面也有章可循，其他的有法律保障，而且每季都要进行信息披露，因此投资者要预测其收益也会比较准。
（我不是realtor，也不做REIT, 不够想打听利率/做refi和cash out的可以问我。）
本文作者简介：建筑金融双硕士，毕业于世界知名大学。设计作品曾被刊登在Abitare杂志，San Francisco Chronicle等媒体，获过国际小奖，写过设计专栏，当过专业摄影师，在美国加州和欧洲有多处作品。金融方面，兼职于湾区最大贷款经纪公司和某科技私募startup。没事喜欢volunteer和投资房子。
