在美国自雇人士（Self-Employed）如何申请房屋贷款？信用分多少可以拿到好利率？

在美国自雇（Self-Employed）听起来很理想。为自己工作，制定自己的时间表并遵守自己的规则——直到想买房子为止。

自雇人士贷款难？

自雇人士贷款困难的原因有很多，要点是：抵押贷款人希望看到可靠、稳定的收入，如果你是个体经营者，则没有 W-2 可以交出，也没有雇主可以核实收入。最重要的是，许多个体经营者最大化他们的税收冲销。虽然这在抵税时很有帮助，但也会使自雇人士的收入看来要低得多。

抵押贷款机构 Griffin Funding 总裁 Bill Lyons 说：

“抵税后，大多数企业主调整后总收入不足以满足抵押贷款的条件。”

另外贷方也可能认为自雇借款人的风险更高，因为自雇人士的收入往往会波动，这增加了他们没有钱还款的可能性。

当然自雇人士也不是不可以贷款，以下这些步骤可以帮助自雇人士成功且经济地拿到贷款和再融资（refinance）。

1.确定你是否是“个体经营者”

首先，要确定自己是否属于“自雇人士”类别。在抵押贷款领域，自雇人士是一个包罗万象的术语，但一般来说，它是指没有在 W-2 上报告收入的任何人。

如果你是以下人员，可能会被视为“自雇人士”借款人：

• 小企业主（有限责任公司、独资经营者等）
• 自由职业者
• 顾问
• 承包商
• 零工（Uber 司机或 Airbnb 房东）

一般来说，如果你的大部分收入是通过 1099 报告的，将很可能会被视为自雇人士。例如，大多数房地产经纪人被视为自雇人士，因为他们作为独立承包商工作，并且仅在销售时赚取收入。

2.计算收入和负担能力

接下来，需要从贷方的角度来看一下自己的收入。这可以帮助你衡量能负担得起多少钱的房子，以及可能有资格获得哪些贷款计划。

通常，贷方会通过查看以下内容来评估你的收入：

• 最近两到三年的纳税申报表，特别是附表 C 中报告的净收入；
• 银行的对账单，取最近一到两年的平均存款；
• 企业的损益表。

通常情况下，贷方希望确定收入趋势，简单来讲就是借款人每月有多少资金可用于支付抵押贷款。

贷款比率是通过每月债务支付额除每月的总收入来计算。通常，贷方希望债务收入比为 43% 或更低。因此，如果一个人的平均每月收入约为 5,000 美元，贷方则希望这个人每月最多花费 2,150 美元用于偿还债务（包括抵押贷款）。

3. 准备好信用和储蓄

虽然自雇并不一定意味着需要更高的信用评分或首付，但提高两者可以让贷方看来风险更小。

专家建议至少存下 20% 的房屋首付款，以便拿到更好的利率。

至于信用评分，620 是底线，最好是 760 左右。

4.找到合适贷款人和贷款计划

接下来，选择将使用的贷款计划类型。如果满足某些条件，自雇借款人有资格获得通用的贷款计划，例如传统贷款和联邦住房管理局支持的贷款：

常规合格贷款：这些是美国最常见的抵押贷款，只需要 3% 的首付。要获得资格，需要至少两年的个体经营资格，并且需要提交两年的纳税申报表。这些贷款必须遵守 Fannie Mae 和 Freddie Mac 的指导方针，例如低于一定数额，因此比许多其他贷款计划更难获得资格。

FHA 贷款：FHA 贷款适合信用评分较低的借款人，只需首付 3.5%。自雇人士需要拥有至少 25% 的业务股份，并且至少经营两年才有资格。

其他人将需要使用专门的贷款计划，称为非合格抵押贷款。非合格抵押贷款不必遵守 Fannie 或 Freddie 的指导方针或任何政府机构的指导方针，从而使贷方在如何为借款人提供担保方面有更多的余地。如果你不符合 FHA 或传统贷款的条件，这些可以是一种选择。

5. 收集文件

下一个任务是收集财务文件。自雇借款人通常需要提供比 W-2 收入者更多的文件。

• 需要 2 至 3 年的个人和企业纳税申报表，包括所有附表和附件；
• 企业 2 到 3 年的损益表；
• 2 个月到 2 年的银行对账单——包括个人和企业；
• 营业执照和任何证书的副本；
• 最近 2 至 3 个月的信用卡和贷款报表；
• 最近 2 至 3 个月的退休或投资账户报表；
• 任何法律义务，例如子女抚养令或离婚法令；
• 最近的抵押声明；
• 如果可能的话，一封来自你注册会计师的信，证明你已经经营了至少两年。

剩下的流程，几乎就和其他贷款人一样了，总之呢，自雇人士想要贷款买房，还着实是不容易呢。