房产|排队抢交房产税 美国人都疯了吗？说说美国地税和房地产投资的事儿！

在2017年的最后一周里，美国成百上千的房主，特别是那些有高额房地产税的房主，并不是欢天喜地等待新年的到来，而是急急忙忙跑到当地政府办公室门前，大排长龙，希望赶上特朗普税改2018年1月1日生效前的州和地方税扣减金额无上限的末班车。

据独家网报道，出现如此急着预付2018年房地产税的“盛况”，还得“归功于”特朗普。因为上周通过的共和党税收法案规定，州和地方税的扣减金额上限额为1万美元，而且特朗普在29日已经签署。这就意味着，在纽约、新泽西、马里兰等高房价的州，许多房主不得不多交很多钱。

举个例子，你在2017年前预付2018年应当缴纳的1.5万元房地产税，那么在2018年4月申报联邦个人所得税时，可以少缴纳3300美元的税。也是一笔不小的开支呐。

为了满足房主急切的需求，有些地方政府也是牟足了劲替房主着想。

在美国有的地方是不允许提交支付房地产税的，毕竟“没有人会说，‘请让我提前支付我不欠的账单’”，华盛顿特区外马里兰州的蒙哥马利县就是如此，但为了应对当时的状况，当地政府特地召开会议，投票通过允许当地居民预付2018年的房地产税。同样，纽约州州长、新泽西州长也签署行政令，允许居民预付。

那么，这些排长龙缴纳预付款的房主就真的能幸运逃过特朗普的“1万上限”？

鉴于美国房主纷纷前去缴税，美国国税局在12月27日就回答了这个问题，到底哪些房主能搭上这趟末班车。

以纽约州为例吧，如果纽约州政府在2017年7月1日评定了从2017年7月1日至2018年6月30日的房地产税，并且在今年7月31日向当地住户发出了评定通知和2个支付期房地产税账单（第1个支付期在2017年9月30日截止，第2个支付期在2018年1月31日截止）。假设纳税人已经支付完第1期，如果纳税人在2017年12月31日前支付完第2期，这笔支付将可用于2017年报税时的逐项抵扣。

也就是说，没有经过政府评估计算出的，而仅仅是预估的房地产税，你交了也是白交！

说好的减税呢？！！！

科普: 美国的房产税

来自新浪网的这篇文章告诉我们，美国的房产税是房产永久持有的一个基本保证。房产税征收的主体是郡政府丶市政府和学区，它自1792年起征，至今已经有一段比较长的历史，经过长期的运作和调整，目前也已经形成了较为完善的税收政策体系。全美国的每个州每年都征收房产税，房产税主要由房贷利息丶保险费用和地税组成。

但是，每个州以及州内各县市征收房产税的标准都不同，税率分布在1%-3%不等，并且每年都会根据地方政府的预算需求而改变。

同时，不同地区每年征收房产税的频率也不一样，例如费城每年只收一次，而新泽西州每年则会征收四次。如果停止缴税了，房子所有权就属于美国政府，政有权对长期迟缴丶不缴纳房产税的物业进行相应的处置。

美国每个州以及州内各县市征收房产税的标准都不同，税率分布在1%-3%不等

美国房产税的税基是由房屋的评估值决定的，政府会定期估计房屋的市场公平价格。在税率不变的情况下，房屋的估值越高，则需要缴纳的税收就越多。

美国房产税税率变动较频繁，其确定方法是政府用除房产税以外的其他政府收入总额与下一财政年度预算总额的差额除以当地房地产的市场价值来制定房产税的税率。房产税的总税率为州及以下各级地方税率之和，一般由州税率，市、县税率，学区税率三部分组成。

房屋估值的结果主要是取决于周边房房价格、地块大小、房屋大小、房型、房龄及房屋设施等因素。美国法律规定房产评估价值按照市场价值的一定比例来加以确定，如加州规定的比例为40%。

房地产的估值由两部分构成：一是房屋本身的价值（主要依据购买时的价值、装修增加值丶市场增值），二是土地的价值。联邦政府的法律将地产分为主要住宅（Principal Residence），第二套房（Second Home）和出租房（Rental Property）等，各类房屋根据用房的性质会有不同的估值，因此需要交纳相对应的税款。

如果业主持有一套房的年限越长，房产税的比例会相对较低

而对于投资用房来说，例如继承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属于投资（Investment Expense）而非自住，所有房产税/地税也只能报至适用于自住的税收分项上抵扣。因此，中国人如果准备进行海外投资，在海外配资的过程中研读相关法律，找准住宅的定位可以有效的节省税务支出。

另外，如果地产包含租金收入，则出租的参与管理程度也会对纳税的税基有很重要的影响。如果海外投资人并不怎么管理房屋，也就是简单的租给客人而不花时间精力去管理，租金占收入总额的30%。美国国税局（IRS）对于积极参与房屋管理的海外持有人需要征收的税额会有很多的优惠和减免，即应税收入＝租金收入 – 费用（贷款利息，房产税，维修费用，折旧，等等）。税收净额按一般所得税的税率来计算你所需缴纳税金。

美国房产税收正在下降

地产税作为美国房地产投资的重要一环，是购房者理应重视的部分。虽然美国每年都需要缴纳房产税，看起来对自有房产或租房貌似都是一个不小的压力，但其实房产税带来的好处也不少，同时如果能有效利用税收政策，便可以适当减免很对地产税：房产税的征收主体虽然是地方政府，但是政府收到所有的税款之后，仍将其投入用于建设当地的基础设施和教育拨款。如果业主持有一套房的年限越长，则房产税的比例会相对较低：所以美国的房产税政策是鼓励长期持有房产的。

美国房产税可抵减所得税，在计算所得税时，美国房产税和住房抵押贷款的利息支出都可以从所得收入中扣除，即降低了所得税的税基，从而降低了纳税人的综合税赋。

另外需要关注的是，拥有美国国籍的人可以享受自住房产税收减免的政策，但是对于投资类用房就不享受税收减免政策。目前美国有29个州以及哥伦比亚特区对住宅类财产给予税收抵免政策。其中，房贷利息的点数和计算方式，可以在用于自住房和租用房屋的优惠减免选项里来抵扣应缴税收入。不论纳税人是新买房或是申请重新贷款，头几年还款中的高比例房贷利息都可以省下不少税金。

美国各地中等价格房产的税款

从本质出发，地产税是美国政府通过房房价值判断业主的经济能力，从而征收的税款。和国内地产业不同的是，在美买房更是一种对未来价值的投资，地产税很大程度将被用于改善该地区的教育丶治安和生活设施。对于文化差异所带来的不同，选择自己最舒服的方式去接纳当是智者的选择。

【侨报网1月2日综合报道】