美国买房流程详解（三）
身为中国人，无论身在美国还是中国，买房子这个槛总是要绕不过去的。
很多美国人租房子住一辈子，今朝有酒今朝醉，兜里可以空荡荡的潇潇洒洒浪迹天涯。
但是中国人骨子里则更喜欢房子带来的那一份安稳，舒心，以及家的感觉。
继上次说的 美国买房流程详解（一）和美国买房流程详解（二）后，我们继续聊聊这个话题。
美国买房流程详解
理清思路，明确自己的真正需求后，就能有针对性更高效的筛选房子了。当然如果有看上很中意的房子，应该立即让房产经纪人去约，尽快去看。
选中目标，出价并协商 (Make an Offer)
选择决定了中意房子后，接下来就是进行出价，并卖家开始协商议价阶段。经纪人会和买家讨论， 并帮助买家填写购房合约Purchase Agreement ， 通俗点说就是下个offer给卖家。
里面包含：买家出价金、订金、是否需要贷款、贷多少、双方同意支付的手续费、过户日期、房屋检查保护期、其他附加条件等细节。
买家需签名并附上预先贷款批准信(或现金买家资金证明)与订金支票。
买家决定出价金与支付订金 (建议与经纪人共同讨论估价)。
卖家可针对买家的出价合约选择接受(Accept)、拒绝(Reject)或书面还价(Counter Offer)；买家也可针对卖家的回价书选择接受、拒绝或再还价，直至双方共同可接受的条件为止；同时出现多位买家时也会出现上述情况。
此份出价合约具有法律效力，除非条件不满足(如房屋验收不合格、贷款失败等)，否则不能撤回。买家只要签了字，就代表要按照上面的出价付款。
讨价还价的过程是由买卖家双方的经纪人去进行，并以书面形式完成议价动作。
需要注意的几点
出价要合理，建议与经纪人一同讨论并分析周边房价再去做决定。某些情况下，买家甚至会需要提出比起价更高的价格。好房子人人喜欢，卖家同时收到好几个offer也不是什么稀奇事，为了抢到中意的热门好房子，有时候买家就是一来拼手速，二来拼价格了。
卖家仍是较偏好现金买家，除了少了贷款估价等步骤交易流程更快速，更无须担心因贷款失败而交易被迫取消的风险。基本上现金买家拿到房子的机率较大，因没有贷款的不确定性，过户天数也较短，比贷款买家更具优势。有时候，两个offer同时进来，卖家宁愿选择出价低的现金买家，而非出价高的那个贷款买家，这个也是无可厚非的。
常见的三种附加条款（Contingency）：Due diligence、Appraisal, Financing，这三项非买家主观意愿的情况下，可于约定期间内无条件中止交易并拿回Escrow中的全额订金。是保护买家的方式。
调查反悔期 Due Diligence Contingency买家需在这段时间内对房子进行各种检查，通常包括房屋检查Home Inspection，拿到验房报告后，买方经纪人可就维修事宜与卖方交涉，看是进行维修或补贴维修费等。在这段时间中若买家决定不买了，买家都可因任何因素中止合约、拿回全数订金。
鉴价附加条款 Appraisal Contingency在这段时间内，贷款银行会针对房屋做鉴价，确保价格合乎市值，最终贷款金额也是会以此鉴价金额为准。若鉴价金额低于成交价很多，买家可选择取消交易不买了、或自己补差价、或与卖家协调降价。
贷款保护期 Financing Contingency
签订合约后，买家需在规定的时间内成功贷款出来，这一环节不仅最重要、变量也最大，建议买家提前准备好相关材料。
签署正式合同并支付订金
当出价被接受并签订购屋合同后，买家须将说好的订金存入第三方公证托管公司(Escrow)，并开始后续的流程(贷款、过户、检查报告等等)，直至一切手续皆合法完成后，Escrow才会将房子产权交给买家、将钱款交给卖家。
Escrow 是第三方公证托管公司，为不受买方或卖方影响的中立公司。
其基本涵义是债务人/出让人/承诺人将书面文件、契据、钱款、证券等交给独立第三方(Escrow)保管。
当约定条件成就时或法律事件发生时，由该第三方(Escrow)将其保管的书面文件、契据、钱款、证券等交给债权人/受让人/受诺人。
或约定条件未成就时，则会将保管之物返回给债务人/出让人/承诺人。
Escrow的存在可确保买卖双方的利益都得到最大限度的保障。
买家需遵守双方协议的付款日期；买方则须确保房屋完整性与交屋日期，并通过买家安排的房屋检查。
Escrow可确保房地产中的两个重要环节：产权是否干净 & 交易资金是否安全，因此买家无须担心付钱却拿不到房子，卖家也无须担心房子过户后却拿不到钱的风险。
调查反悔期（Due diligence)基本上就是房屋检查 (Home Inspection)。
房产经纪人没有资格对房屋本身结构和材料进行鉴定，这些都不是她的工作内容。
在美国任何买卖双方在过户房屋时必须通过第三方的检查，英文里面叫Inspection，一般由具备相应资质的公司和检查员提供这种服务。
在等待贷款申请批准的同时，买方可以开始房屋检查。
你肯定不会希望买完房子，入住后发现里面一大堆东西需要维修，尤其是像屋顶，空调，热水器这类非常耗钱的维修，再加上美国的房子都是木头做的，感染白蚁如果不及时处理，后果十分严重，这些都使得常规房屋检查(Home Inspectionn)和白蚁检查(Termite Inspection)成为了二手房交易过程中买家必做的事情，其他还有Mold Inspection，Radon Inspection等，是否做就视情况而言了。
大部的Home Inspector都是应付了事，真正好的Home Inspector并不多见。
而口碑好的Inspector的工作往往非常多，更加需要提前预约。
此处强烈建议各位已然决心买房的小主们，选个靠谱的inspector，早早预约好房屋检查的时间，大不了之后再改时间或者取消预约，也比临到头约不到只得寻找其他不靠谱的Inspector要好。
房屋检查完成后，Inspector会出具一份详细的图文并用的检查报告，拿到这份报告后，你可以和房主协商维修的事宜，譬如要求他在交房前找人解决掉其中比较大的问题，或者让房主直接返给你一些费用(Credit)，之后你自己找人维修。
Inspector查的越仔细，越有利于你与房主的讨价还价，这就是为什么要尽量找认真负责经验丰富的Home Inspector。
Due Diligence Contingency就是在这个环节起作用的，如果房屋检查的结果太过糟糕，或者无法就维修补偿与房主达成一致，你有权退出购房交易，取回全部定金。
房屋检查费用由买家支付，费用视房屋大小作计价，建议这笔不要太省，以免让自己权益受损。
敬请关注下一期的同一话题！
总结一下
相信这一篇长文看下来，大家应该对买房的基本流程有了大概的印象。篇幅有限，很多只能泛泛而谈，当然以后如果有具体的问题，大家感兴趣的话，我们会做进一步讨论。
最后，千篇一律的结束语，希望大家把握好投资时机，理智合理的计算，争取早日达到财务自由！以后如果有关于房地产买卖或者投资的问题，欢迎大家联系小编(微信号Margaret_Z1)或者扫描关注我们的公众账号获取更多咨讯。
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