美国房价会跌超过30%吗?
新冠疫情期间,在新的郊区移民浪潮和历史低利率的推动下,美国房价经历了一段不合理的高涨。
现在专家们开始呼吁:可能会发生类似于2008年次贷危机期间的重大住房崩盘。
那么这次的房价会像2008年那次一样跌的那么厉害吗?
但专家还说了:美国房地产市场的低迷将会到来,但不会像2008年那样。
根据行业基标准CoreLogic Case-Shiller指数,全美房价在2020年上涨了10.4%,在2021年创下了创纪录的18.8%。
无论如何,这都是一个极快的上升,有理由相信这种增长即将停止。
目前美国的抵押贷款利率比去年同期翻了一番,达到6%以上,同时通货膨胀正在打击消费者的钱包,美国经济面临着衰退。
在次贷危机期间,房价从高峰到低谷平均下跌了33%。这次房价会下降那么大吗?
专家说了:不要打这个赌。
美国房地产市场的低迷将会到来,但不会像2008年那样。
上一次金融危机是由房地产市场引起的,房地产价格肯定会下跌。这是由于抵押贷款承保普遍不足的产物。
许多次级贷款借款人购买了可调利率的抵押贷款,然后他们无法支付。这导致了大规模的取消抵押品赎回权。随着失去赎回权的房屋涌入市场,房价下跌,这就导致房屋抵押贷款超过其市场价值。
但这一次,大不相同。
现在,抵押贷款质量普遍较高。借款人的平均FICO得分目前约为750,而2009年为600。这意味着今天的借款人更有信誉,平均而言,应该能够以比上次经济衰退更高的利率偿还贷款。
如今,房主也拥有创纪录的房屋净值。根据房地产行业数据提供商Black Knight的数据,美国借款人已经集体获得了11万亿美元的房屋净值,即他们的住宅保留了20%的最低净值。
直观地说,创纪录的房屋净值也意味着借款人住宅的平均杠杆率较低。如今,房主平均只欠抵押贷款价值的43%。
换句话说,贷款与价值比率处于43%的历史低点。
如今,消费者拖欠抵押贷款的可能性较小。以甩卖价格计算,强制取消抵押品赎回权可能很少,这在2008年次贷危机期间很普遍,当时因此导致房价螺旋式下降。
除了借款人实力外,供需动态也在支撑价格。
许多市场持续的住房短缺正在限制供应。联邦抵押贷款机构房地美(Freddie Mac)估计,美国缺少约300万套住房。
这是2008年次贷危机后十年房屋建设不足的结果。Black Knight数据显示,在美国50个被追踪的城市中,只有六个城市的房源比疫情前更多。
为什么这很重要?因为这表明,在大多数市场,对房屋的需求继续超过供应。而这种失衡使房价居高不下。
非正式的证据也支持这一数据。
新泽西州北部几位经验丰富的房地产经纪人在交谈时表示,虽然远高于要价的出价数量已经减少,但房屋仍然销售迅速,并且经常高于要价。
今天,许多潜在的购房者都是刚刚开始家庭的千禧一代,即使抵押贷款利率非常高,每月还款也相当昂贵,而且价格缺乏弹性。
话虽这样说,但目前美国房地产确实出现了一部分的价格下跌,特别是在价格上涨和新房建设也飙升的地区(例如德克萨斯州奥斯汀)。
美国著名的住宅建筑公司Lennar联合首席执行官Richard Beckwitt在六月份的房屋建筑商季度财报电话会议上对美国住房市场的“热门与否”进行了总结。
在Lennar看来,目前最大的市场位于佛罗里达州、新泽西州、马里兰州、夏洛特(Charlotte)、印第安纳波利斯(Indianapolis)、芝加哥、达拉斯、休斯顿、圣安东尼奥(San Antonio)、凤凰城、圣地亚哥、奥兰治县(Orange County,橙郡)和内陆帝国(Inland Empire,加利福尼亚州)。这些地区仍然受益于供应紧张和积极的移民趋势。
房价温和下跌的市场包括查尔斯顿(Charleston)、默特尔比奇(Myrtle Beach)、纳什维尔(Nashville)、亚特兰大、科罗拉多州、里诺(Reno)、盐湖城、费城、弗吉尼亚州和加州湾区。
销售价格大幅下降的市场包括洛杉矶、罗利(Raleigh)、奥斯汀(Austin)、萨克拉门托(Sacramento)、西雅图、明尼苏达州和加利福尼亚的中央山谷(Central Valley)。
房地产是一种超本地资产类别,由当地经济、移民模式和最近的新建筑活动驱动。
房主需要跟上当地市场,但呼吁房价下跌40%的权威人士将被证明是错误的。
小编看完感叹下,难道抄底的机会没了?