美国投资出租房大扫盲
最近一段时间以来，房地产已经成为一种越来越受欢迎的投资工具。
今天作者就为大家来介绍一下最普遍的基本出租物业（Basic Rental Properties）。
基本租赁物业（Basic Rental Properties）是一种一目了然的投资方法，就是投资人卖下房产，然后出租，靠收取租金获利。
投资人（房东）得负责归还房贷、付税金和维修房产等。最理想的状态是，租金除了支付所有以上提到的开支，还有盈余，但基本的租金定价原则还是只要能与开支打平即可，因为很多时候欲速则不达，过高的租金会吓跑租客。
这种投资方法需要耐心，基本的盈利来自于房贷付完后，租金的大部分就成了纯利润。另外， 房产增值也会给投资者带来额外的利益。
投资者必须对目标市场非常了解，并充分研究。由于主要的利润来源是租金，因此房产的位置和市场租金就成了考虑投资的最重要因素。
当然，这种投资方法也有一些风险。最大的风险是租客不足或干脆没有租客，其次是碰上坏租客。
很多地方的法律会使房东对那些不付房租的房客束手无策。
如果他们有什么不可以赶走他们的正当理由，如失业、生病等，碰到这些情况，投资人就会面临有支出无收入的问题。
另外，出租物业的管理也是一个麻烦事。厕所堵了，屋顶漏了，水管坏了……
诸如此类的事总是层出不穷，可能会在睡梦中被叫醒去通马桶，或在游轮上接到房子起火的消息。
总之，投资人必须为此付出很大的精力和时间，有时很扫兴甚至如遭雷劈。
作者在这里向大家推荐可以雇专人或委托管理公司去管理 （property managers），虽然会付出一部分花费 （10%左右浮动），但是靠谱的property manager真的可以让你放心轻松很多，毕竟人家是专业的管理。
从一开始就可以帮你招租，带人看房，背景审查提交申请的租客，从中选择合适的房客，每个月会按时收租，催款，而且手下也有contractor或者自己的employee专门去24小时接听电话，上门维修服务。
如果遇到难缠的租客他们也会很有经验的处理，帮你上庭eviction等等。
尤其是对于本身上班一族的投资者来说，简直是不能再省心了。
如何计算出租房的现金流
言归正传，下面为大家介绍下如何计算出租房的现金流Cash Flow。
很多的出租房很漂亮，砖结构，实木地板，宽大的空间。
但是！！！重点来了，敲黑板！！！
这些并不是我们投资者的重点，重点是，这个房子能否为我们带来正的现金流（Positive Cash Flow），这个才是重中之重。
当然也不是说外观就完全不重要了，好的外观可以吸引租客入住，但是如果是native cash flow的话，让作者选，作者还是愿意选择其貌不扬，但是positive cash flow的房子，这样就有源源不断的cash flow流入账户，多美妙啊。
大家投资时候一定不要太emotion，要理智客观分析数字才是王道。
很多投资者失败甚至破产的原因，都在negative cash flow上，忽略各种开销或者计算错误，盲目购买，导致每个月反而倒贴钱，入不敷出，都不是明智的。
有人把现金流（cash flow） 比喻成瀑布式的（waterfall)还蛮经典的。
投资者（你）在瀑布的最底端
1、收租金(Collect rent)
2、经营支出(Operating expenses payment)：税、保险、日常维修费等等
3、资本支出（Capital expense payment）：更换房顶、暖气空调等等
4、贷款支出（Mortgage payment）
5、收入所得税（Income tax payment）
6、投资者（Pay owner /equity partner）
这么长的一串瀑布式分流法，增加了很多因素减少你的cash flow。
而我们投资的最终目的就是让处于最底层的投资者尽量多的积累cash flow。
所以这就要求我们投资者理解并且会计算每一层级的花费，这样有助于我们商讨合适合理的价格并且创造出稳定长久的positive cash flow。
学习时间现在开始
第一个要明确的概念就是净营业收入（Net Operating Income），简称NOI。
净营业收入NOI可以告诉我们总租金减去我们每天的经营支出（operating expenses），并且包含了空置费用（vacancy reserves）、管理费用（management fee）、不动产税（property tax）、保险（insurance）、维护费用（maintenance）。
但是注意，这里并没有包含还贷款的费用（Mortgage expenses）和资本支出（capital expenses）。
以下是一个真实的例子，月租$1500的房子，最后净营业收入（Net Operating Income)大概$925。
接下来，还记得瀑布的第三层级么？资本支出（Capital Expense Reserve），这是个很现实的问题。
资本支出就是针对那些开销大的项目，比如更换屋顶，空调暖气设备，还有其他一些类似的开销。
当然如果你人品大爆发，很可能一切都完美，在拥有投资房的好多年内都不需要花费这笔钱，那真的恭喜你赚大发了。
现实生活中，这个资本支出其实是很正常的且避免不了的，而且这不是一笔小的开销，一旦需要更换，动辄就是上千刀的花费了，所以投资者们要有心理预期，每个月从cash flow中考虑预留这笔钱作为日后的开销，或者也可以理解为，将这笔开销平均分摊到每个月上了。
在上面的例子中，投资者一年大概900刀的capital expenses,平摊到每个月大概$75。
绝大部分的投资者都是有贷款的，所以接下来是瀑布中的第4级Mortgage。
我们假设这个出租房交易价格$150,000,首付20%，贷款利率5%分30年还。那么每个月的还款金额就是$644.19。
这样，每年就有大概$2470的收入流入到投资者的账户中。
但是, 还没有完，最重要的事情可千万别忽略，那就是Tax！
如果你本人就是会计，平时认真严格的记账，或者雇佣的专业会计帮你报税抵税，东扣西扣下来其实可以抵扣掉很多的，有时候甚至可以taxable income是0或者负的。
在上文的例子中，最后的该出租房的taxable income的每年taxable income是$776。
假设收入所得税率是25%，25% x776 = $194. 那么$194就是你要交的税啦。最后剩下的真实收入是$2278一年。
作者提醒：
仔细想想当时首付20%也就是大概3万，然后每年cash进入账户$2278，cash on cash return(2278/30,000)大概在7.5%。
然而这还没有算你还的贷款而增加的equity的部分，因为你每个月还的贷款也包含了很多本金的，最后30年后房子就是你的了，或者不到30年你卖掉了房子。
你的equity也相应因为不断还贷款增加了很多，这些都是你的投资收益。
并且最后卖掉房子时，本身房子自身价值的增长也是投资收益之一。
想必看到这里你也大概明白了cash flow的重要性了。
比如：在现实生活中你的税率是32.65% （25%的收入所得税 7.65%的social security和Medicare tax）。
如果想拿到$2278的现金（税后），你需要挣$3,379 ($2,278 ÷ 67.35%)。
如果每个月收入$7000的话，相当于辛辛苦苦工作了半个月了。
而拥有了这个出租房呢，还完贷你还保留了收入的92% ($2,278/$2,472)。
如果你拥有12户这样的投资房出租，那么一年银行就会多出来$27,312 (12 properties x $2,278 cash flow after tax）。
最后，希望大家把握好投资时机，理智合理的计算，争取早日达到财务自由！
欢迎大家以后有问题联系作者微信号Margaret_Z1)或者扫描关注我们的公众账号获取更多咨讯。
关注我们获得更多咨询
更多精彩，敬请期待
