“收藏”美国税务漏洞！这种出租房能减税80%！
小李和他的妻子小孟利用房地产大幅减少了应税收入。
到底是怎样操作的呢？
小李的故事
2020年10月，小李花费 227,000 美元购买了一套房子。他和他的父亲花了五周的时间翻新和布置该房产，然后在 Airbnb 上短期出租。
这部分的额外收入非常可观。但当时的小李没有意识到，其实报税时可以申请额外的抵扣，从而增加 IRS 对其他工作来源（例如 W-2）所得税的退税。
当时，他还不知道奖励折旧这个概念，它是一种税收减免，允许房主扣除其财产在 20 年内贬值的部分，这部分可以包括围栏、橱柜和照明装置等等，但不包括土地价值或地基。
“编者注：奖励折旧是一种税收激励措施，允许企业立即扣除符合条件的资产（如机器）购买价格的很大一部分，而不是在该资产的 “使用寿命 “内注销。”
2022 年，小李偶然在 YouTube 上看到一个视频，其中解释了红利折旧以及如何使用它来大幅减少应税收入。那时，他已经卖掉了自己的短租房产，但他仍然拥有其他长租房产。
小李的妻子小孟是一名房地产经纪人，根据相关税法，他们可以利用房地产专业地位和红利折旧来减少应税收入。
2022 年小李的收入为 300,106 美元，小孟的收入为 122,403 美元，总计 422,509 美元。他们对这两处房产申请的奖励折旧这意味着他们只报告了 6,341 美元的应税收入总额，将应税收入减少了 98.5%。
不过我们大多数人不符合房地产专业身份，或者没有可以申请该身份的配偶，但实际上其他途径也可以获得同等资格。
这就要谈到美国一个短期租赁税的漏洞（STR漏洞）。
STR漏洞
什么是 STR 漏洞（Short-Term Rental Loophole）？简单地说，这是一种利用 AirBnB 或 Vrbo 等短租物业创造收入，同时注销折旧（非现金支出）和费用以减少应纳税收入的税收策略。这种方法的独特之处在于，它避免了通常适用于租赁房产的 “被动损失限制规则”，从而提供税收优惠。
STR 投资者首先应该了解被动收入（或损失）和非被动收入（或损失）之间的区别。
任何没有实质性参与产生收入或损失的商业活动都被视为被动的。例如，拥有出租给长期租户的租赁房产被认为是被动的，因为业主没有花费足够的时间来经营业务，因此被认为是非被动的。
相反，如果定期且持续地参与所有者典型的日常职责，那么所产生的收入被视为非被动收入。
将你的损失归类为非被动损失是关键，因为你可以将损失计入你的主动收入，主动收入的例子是来自 W-2 或个体经营企业的收入。重要的是，必须证明你实质性参与了 STR 业务，才能获得非被动税务特征。
怎么操作？
第一步是确保可以将房产作为短期租赁来经营。
这意味着必须研究当地法规，以确定是否允许短期租赁。某些地区可能对租赁类型和时间长度有限制。纽约市、旧金山和加利福尼亚州圣莫尼卡等地已禁止它们。
研究州、县和市的法规很重要，因为它们可能会有所不同。在大多数情况下，州和县范围内的规则可能过于宽泛，并且没有明确禁止短期租赁。大多数限制将在城市一级找到。
例如，内华达州亨德森市如果 1,000 英尺范围内已经有人持有短期租赁许可证，则不允许为房屋颁发短期租赁许可证；一些城市，例如加利福尼亚州的圣何塞，限制了短期租赁一年中可以运营的天数；最后，由房主协会管理的房产可能有自己的限制。
第二个要求是实质性参与租赁管理。
大部分所需时间可能来自行政职责，例如管理客人入住和退房、安排清洁工、布置家具、拍照和维修。需要保留一个电子表格来跟踪这些时间并证明你参与并完成了这些任务。虽然可以远程满足参与规则，但如果房产离你很近，那就更容易了，这样你就可以承担一些任务，比如维修。
如果住的地方离出租屋比较远并使用第三方物业管理公司，这将是一个危险信号。如果拥有单一房产，情况更是如此。另一方面，如果拥有许多短期出租屋，那么情况就不同了。在此基础上，如果每年投入超过 500 个小时来管理短租房，基本上也会被判定参与了管理。
小李认为，对于想要利用税收减免来减少应税收入的高收入者来说，买多少房子很重要。房屋的改良价值也很重要，因为它决定了购买价格中可用作红利折旧一部分的部分。
土地价值较低且改良价值较高的房产可能是理想的选择。例如，位于海滩或高需求地区的房产的大部分价值可能来自于土地，而不是改良部分。
下图是小李财产税记录的示例。红色圈出的金额代表土地价值，不能根据红利折旧申请。他的改进价值为 672,000 美元，这是他可以申请的折旧扣除总额。
最后，千万不要为了减税而让房子成为金钱的消耗品。
利用STR漏洞获利是惊人的，但首先，你参与房地产交易是因为想赚钱，而不是省税。因此投资一定要谨慎。
奖励折旧的允许扣除额每年都会不同。目前的比例是，2023 年为 80%，2024 年为 60%。
不过，《2024 年美国家庭和工人减税法案》（Tax Relief for American Families and Workers Act of 2024）正在通过过程中，该法案将把 2025 年的允许折旧率设定为 100%。
