【投資風向標】《2017年美國置業白皮書》內容摘要！美國房產最全選房標準就在這裡！
近期發布的《2017年美國置業白皮書》中權威發布了美國房產資產配置參考標準，分析置業者行為與意向，前瞻行業發展趨勢。
報告調查了美國房產行業百位大V，包含知名美國房產開發商高層、美國房產持照經紀人、美國房產數據研究員、知名財經評論員，並且對約萬名家庭凈資產超過1000萬人民幣的受訪者進行抽樣調查，結合美房行業數據，權威發布了這份《2017年美國置業白皮書》。
一、2017年投資者意向解析
據美國地產經紀人協會（NAR）統計，2017年外國買家在美國置產總價值為1530億美元，同比去年增長了49%。其中國人赴美置業的總金額高達317億美元，位列第一，比去年同比增長18.6%。
此次調查顯示，2017年對美國感興趣的高凈值客戶，有69.5%的高凈值客戶年齡為30歲~49歲。此類客群是高知識含量和高資產積累的結合，也是社會中堅力量。
此次調查顯示，2017年對美國感興趣的高凈值客戶，地域分布廣，所處城市分散，相對較集中於一線城市，北京佔16.7%、上海佔17.34%、深圳佔13.78%、廣州佔6.23%，北上廣深四城市總計佔比54.05%。
值得注意的是，2017年杭州置業者在美國置業的比例為二線城市之首，高達7.2%，超過廣州的比例。
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此次調查顯示，2017年對美國感興趣的高凈值客戶，意向美國城市分布情況為：以移民居住為主要需求的城市洛杉磯佔比18.89%，位列第一；以資產配置為主要需求的城市休斯頓佔比17.8%，位列第二；紐約佔比13.2%，位列第三。
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此次調查顯示，2017年對美國感興趣的高凈值客戶來說，置業目的中子女學業仍然是主因，佔比32.78%；受移民政策收緊影響，移民居住需求相對較小，佔比18.21%；2017年，中產階級因為資產配置需求而選擇美國置業的置業者佔比28.21%。
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置業者對於購買過程中考慮的主要風險調查中，由於語言的隔閡和地域的界限，購買渠道安全成為置業者最為顧慮的風險問題，房源信息真實性位列置業者風險顧慮因素第二。
二、美國房產市場解析
2017年國內置業者在美國置業熱度最高的5個城市依次為洛杉磯、休斯頓、舊金山、紐約、西雅圖，這五大城市整體呈上升趨勢，上漲幅度略有不同。休斯頓近5年中每年房價上漲的均值為19.51%，排名第一。
TOP1 : 休斯頓 上漲19.51%
休斯頓近5年中每年房價上漲的均值為19.51%，2017年10月最新房產價值 32.5萬美金，預估下一年增長3.6%。房產價值相比其他大城市仍是低位，未來幾年仍有很大的增值空間，投資目的為主的購房者可關注休斯頓。
TOP2: 西雅圖 上漲16.61%
西雅圖近5年中每年上漲的均值為16.61% ，2017年10月最新房產價值 69.9萬美金，預估下一年增長5.9%，價位與洛杉磯、紐約接近持平。
TOP3: 舊金山 上漲13.78%
舊金山近5年中每年上漲的均值為13.78% ，2017年10月最新房產價值123.67萬美金，預估下一年增長2.9%。舊金山憑藉其氣候、經濟、教育等優勢，一直為美國房產投資熱門城市。
TOP4: 洛杉磯 上漲11.64%
洛杉磯近5年中每年上漲的均值為11.64%，2017年10月最新房產價值63.4萬美金，預估下一年增長1.7%。青睞加州的置業者，可以關注洛杉磯。
TOP5：紐約 上漲5%
紐約近5年中每年上漲的均值為5% ，2017年10月最新房產價值69.39萬美金，預估下一年增長5.7%。紐約憑藉其世界經濟、金融、文化中心的地位，一直吸引很多購房者前往。
從近5年的租金趨勢圖看，整體呈平穩上升趨勢。
西雅圖過去5年，每年租金上漲的均值為10.05%，上漲速度位列第一；舊金山租金以8.27%的平均年增長速度位列第二，洛杉磯、紐約、休斯頓等大城市都有不同程度的增長。
這些城市的共性是有強大的經濟和多元化的產業支撐，能夠吸引足夠多的就業需求，讓城市人口呈現正增長，從而對租金持續上漲提供強有力的支撐。
data-brushtype=”text”>TOP1：西雅圖 上漲10.05%
西雅圖近5年中每年租金上漲的均值為10.05%，2017年10月最新的租金均值為2662美金/月。
data-brushtype=”text”>TOP2 ：舊金山 上漲8.27 %
舊金山近5年中每年上漲的均值為8.27 %，2017年10月最新租金均值為4230美金/月。
data-brushtype=”text”>TOP3: 洛杉磯 上漲5.86%
近5年中每年上漲的均值為5.86%，2017年10月最新租金均值為2926美金/月。
data-brushtype=”text”>TOP4: 紐約 上漲4.38%
近5年中每年上漲的均值為4.38%，2017年10月最新租金均值為2160美金/月。
data-brushtype=”text”>TOP5：休斯頓 上漲3.85%
近5年中每年上漲的均值為3.85%，10月最新租金均值1429美金/月。
三、美國房產資產配置參考標準
《2017年美國置業白皮書》同時權威發布了美國房產選房標準，為有意向在美國置業的投資者提供參考。
美國房產城市選擇標準
人口及就業持續正增長
房產所在城市人口和就業在過去3年雙增長，並且未來也有預期的人口和就業增長的城市房產投資價值高。經濟發展需要有人口來支撐，人口的凈流入會帶來房地產市場的發展。
過去5年中，置業者關注的主要城市人口增長情況如下，休斯頓以8.9%的增長幅度位列第一，波士頓位列第二，過去5年人口增長了8%。
（數據來源：美國國家統計局）
租售比大於10%
租售比，一般情況下指普通消費者都把它歸納為房屋租金與售價的比例，通常我們所說的租售比，是指每平方米建築面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值，也有一種說法認為是每個月的月租與房屋總價的比值。
房屋租售比這個概念是國際上用來衡量某地區樓市運行是否良好的指標之一。比值越高，說明房價中的投資需求越大。
根據此次調查結果顯示，具有資產配置價值的美國房產，房屋的租售比能達到10%甚至以上。
美國房產區域選擇標準
①大企業聚集，租賃需求旺盛
在選擇美國房產過程中，房產距離40分鐘以內最好有大型就業區域，有大型企業聚集，將有力支撐項目的租房需求。
②租戶素質高，收租容易
具有資產配置以及投資價值的美國房產，區域內家庭收入較高，教育水平和租戶的素質相對比較高。
③房產30分鐘生活圈配套齊全
項目30分鐘內有學校、醫院、商業、零售、大型超市等配套設施。
④房產學區優質，保值性強
通過對業內專家以及投資者調查，報告指出具有資產配置以及投資價值的美國房產，是學區內包含綜合評分在6分以上的小學、中學或高中。
⑤房產所處區域， 犯罪率低
人口中各族裔的比例是值得引起注意的因素，犯罪率主要從人身傷害的犯罪率及財產損失的犯罪率兩個方面來考量。房產所處相應地區犯罪率與其他城市和全美平均水平對比較低。
⑥房產所處地區收入明顯高於周邊經濟收入
將房產具體所在地和所在大都會區域進行對比，收入明顯比周邊收入更高的區域，相對經濟發展水平越好。對比係數超過1以上便是值得置業的區域。
實力開發商開發，房屋品質有保證
房屋的開發商是當地有歷史，有名的開發商，或者建造商是當地比較有名的建造商，比如萊納。
物業房齡小，維修費用低
房屋建成至今的年份，越新的房屋可能保存的更好，所需要的維修費用可能越少。
房屋租金對比周邊係數超過1
將房產租金與周邊社區同類型租金的平均水平進行對比，如果係數超過1則值得置業。
稀缺自然資源，增加房產保值
房屋周邊15分鐘內有綠地、湖、公園或者是高爾夫球場等自然資源，會增加資產保值性。
與最近一家星巴克的距離
星巴克是否在臨近區域，說明了對此地區增值可能性的信心程度。
以上美國房產選房的多項標準，可以供您作為置業參考。顯而易見的是，標準符合越多，那麼房產投資價值越大。同時，也需要根據具體情況和您的需求而論。
隨著美國經濟加速復甦，美國房產投資形勢大好！全球投資者紛紛搶佔先機，置業美國宜儘早！
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