買房必讀丨這28個問題，就是一套完整的美國購房系統思維（上）
先問你個問題：
當考慮買房的時候，你會問房產中介哪些問題？一般我們的問題都集中在房子本身上。
除了區域市場宏觀分析上考慮太少，還存在一個問題是，我們應該找什麼樣的中介經紀人看房？
在國內，大部分人找房產中介，基本靠眼緣。
實際構成了一套完整的美國購房系統思維，無論放在國內還是國外，對個人買房決策都頗具參考價值。
雖然在個別問題上國內外有差異，但是這種系統的思考方式，正是一個成熟的房產投資者應該具備的。
這裡我們分兩期為大家深入解讀在買房時和經紀人該聊些什麼。
美國房產投資必問經紀人的28個問題:
1. 這個地區的就業增長如何？
(What is the job growth?)
就業崗位數量是一個市場是否健康的關鍵指標，工作機會吸引人們進入當地市場，然後這些人會成為消費者。
當一個市場的人口急速增長時，會推動當地的房屋租貸及買賣，反之亦然。
例如，當Amazon準備在弗羅里達州的Jacksonville建設一個物流中心時，根據市場規律，會給當地帶來至少兩年的年均2%以上的就業增長率。
2. 人口／家庭增長如何？
( What is the population/household growth?)
人口的增長或者減少決定了一個市場的大小。
由於高稅收、高生活成本以及天氣等原因的影響，導致了美國東北部人口的外遷。
我們需要關注的是那些人口增長尤其是家庭數量增長的市場。
因為家庭是主要的租房者，當一個市場的人口增長時，租金也會相應增長。
3. 過去三年內有多少新房建成？
(How many new units have been built over the past three years?)
近期建成的房屋或者正在建造的房屋是檢測市場健康程度的重要指標。
很多美國城市現在正處於擴張階段，而這其中會暴露一些問題。
如果一個市場的新房建造速度遠遠超過了它吸收人口的能力，那麼這個市場就必須通過降價或者是對租客妥協的方法來解決這個問題。
你永遠希望在這個市場里需求大於供給。
4. 有多少建築許可被通過？
How many construction permits have been issued?）
如果一個市場的建造許可處於增長階段，那麼新的建築將會帶來相應的工作崗位。
5. 這個市場的房屋資源是掛在MLS上共享的還是由當地的房產經紀人主導的？
（Are properties listed on the MLS or is it a broker driven market?）
註：MLS（Multiple Listing Service）- 美國多重上市服務系統，是20世紀30年代產生於美國的一種房地產交易方式。
它以會員聯盟的形式，將不同房地產經紀公司納入一個聯盟體系，體系中成員的房源和求購信息集合在一個共享資料庫中。
MLS不僅是一種銷售模式，更是一種先進的房地產流通管理系統。
在東南部地區，很多地方是經紀人主導的市場，經紀人控制了當地大量的房屋信息。
如果購房者沒有與這些經紀人建立聯繫，將很難取得這些最新的交易信息。
無論是在哪種市場，建立與經紀人之間的良好關係都尤為重要。
6. 你手上有多少房源，你最近的成交量如何？
（How many listings do you currently have and what have you recently sold?）
這兩個子問題是反映經紀人能力的重要指標。
如果經紀人在過去的12個月持續地賣出房子，他會對市場價值有更好地了解。
我總在尋找那些交易量大的經紀人。
賣家總是尋找這些活躍的經紀人，而這又給了經紀人源源不斷的新房源。
7.在這個區域市場上，最主要的房屋成交類型是什麼樣的？
（What is the typical size of a deal in your market?）
當我第一次開始房產投資時，我沒去考慮我的投資組合將來會是什麼樣子。
我從不關注我的退出策略，這是大多數新手投資者所犯的錯誤。
向經紀商詢問市場上的在售房源的類型，交易的平均規模是多少，以及在市場上的交易量是多少。
8. 這個市場上的主要僱主是哪些？
（Who are the major employers?）
了解這個地區里主要公司是哪些，有助於分析就業環境帶來的影響。
如果這個市場太過於依賴少數幾家公司，將會帶來一系列的不確定因素。
因此多樣化的僱主更有利於市場健康發展。
例如，Rochester的市場當年太過於依賴柯達公司。因此柯達的興衰將直接影響到當地整個市場就業環境以及房屋租售情況。
9. 進入這個市場有沒有哪些進入壁壘（如地形限制，建造成本等）？
（Are there any barriers to entry in your market?）
一個相對高的進入標準會導致這個城市房產價格的增長。
例如：這個城市周圍是沙漠環境，或者大眾對地理位置有強烈的要求。這些將導致現存的房產會有更高的潛在價值。
10. 前市場上的投資者有哪些？
（Who is currently investing in the market?）
當大的投資人開始投資一塊項目時，價格便會開始快速上升。
如果能夠在這些投資人之前進入市場，將會對我們更加有利。
同樣，去了解你的競爭對手也是非常明智的策略。
11. 交易資金是如何給付的？
（How are these deals being financed? ）
我在對中西部市場進行初步分析時，一位經紀人告訴我，他所出售的大部分交易都是全額現金交易，幾乎沒有任何折扣。
這告訴了我什麼?當時市場很熱，大多數投資者都來自外地。
我不會躲避這種類型的市場，但買家議價能力過低是值得謹慎的——需要分析此時該區域市場是否被高估了（過熱）。
12. B級和C級的房產位置在哪？
（Where are the B and C properties located?）
A級房產的位置總是顯而易見的，我們需要了解B級或者是C級房產在什麼位置。
13. 能說說未來市場的發展趨勢嗎？
（Can you identify the path of progress in your market?）
通過詢問經紀人了解一個城市經濟增長的趨勢和區 域在哪一塊。
了解人口流動的方向，如果能提前鎖定並進入那個區域，那麼回報一定是非常可觀的。
14. 一個公寓單元房的價格是多少？
（What is the per unit cost of an apartment?）
了解不同戶型公寓房的價格是多少。
例如一居室，兩居室和三居室的市場售價。
由於大小、房齡、衛生間數量、設施等複雜因素影響，我們很難按類型確定價格，但我一般會問問在C級房產中一套兩居室公寓的典型價格，類似的問題可以幫助我們更直觀地了解交易情況。
