買房必讀丨這28個問題，就是一套完整的美國購房系統思維（下）

先問你個問題：當考慮買房的時候，你會問房產中介哪些問題？一般我們的問題都集中在房子本身上。

除了區域市場宏觀分析上考慮太少，還存在一個問題是，我們應該找什麼樣的中介經紀人看房？

在國內，大部分人找房產中介，基本靠眼緣。

實際構成了一套完整的美國購房系統思維，無論放在國內還是國外，對個人買房決策都頗具參考價值。

雖然在個別問題上國內外有差異，但是這種系統的思考方式，正是一個成熟的房產投資者應該具備的。

上期的大家已經有一些概念了，這期我們將有更深入的探討：

15. 住房空置率是多少？

(What is the vacancy rate in the market?)

空置率是衡量租售市場是否健康的指標。全美的入住率是96.1%，如果你的市場只有90%的租住率，那麼說明這可能是個疲軟市場。

如果能夠在一個堅挺的市場里找到一些空置率比較高的房產並且改變其現狀，那麼這將是一個巨大的價值空間。

你需要去了解為什麼在堅挺的市場里會出現空置。是因為缺乏管理，租金過高，外觀不吸引人還是戶型不合理？

一處房產的高空置率並不代表你應該遠離它，相反如果能找到問題並解決，將帶來可觀的收益。

16. 過去三年，房租的變化情況如何？

(What has the rent increase or decrease been over the past three years?)

在現在的大環境下，房租是穩步增長的。如果一個市場的房租增長是停滯的，這說明這個市場的發展比較差。

同理，如果一個市場的房租增長在一個較高的水平，那麼對於原本的租客來說，買房會變成一個更好的選擇。他們就是你的潛在客戶。

17. 不同等級房產的回報率如何？

(What are the cap rates for specific asset classes in the market?)

不同等級的房產會帶來不同的回報率，舉個例子，在東田納西州，B級房產的收益率在7%。

如果發現高於該回報率的房產，我們就可以進一步去了解它。

18. 這個市場是以現金流為本的市場，還是保持穩定增長的市場？

(Is the market a cash flowing market or poised for capital appreciation?)

一些市場因現金回報很好，而另一些市場則以增值回報為主。

選擇你願意遵循的投資邏輯，並投資於相應特徵的市場。

例如：當我選擇羅切斯特作為一個投資市場時，我知道現金流為王，而資本增值不能指望的。

19. 該區域市場的平均房齡是多少？

(What is the average age of the properties?)

這是一個顯而易見的問題，但是大部分人會忽略這一塊。

你是否會投資一個超過100年的房產，然後不停地需要投入資金去維護？或者你願意投資一個嶄新但價高的房產？這裡面並沒有絕對的正確與錯誤，我們要做的是了解不同房齡房產的利弊。

20. 這個市場是否支持RUBS系統？

(Does the market employ RUBS (ratio utility billing)？)

RUBS是收取住房者公共事業相關費用的系統。這是一個相當簡單和容易實現的系統。

如果市場採用了這個系統，那麼請注意識別市場中沒使用這套系統的房產。

在沒採用這套系統的房產投資案例里，房東交了這部分錢，但沒有跟租客收取。

我們對市場進行了研究，發現市場的標準是向租戶收取每月35美元的公用事業費。

我們對這一發現感到興奮。所以在接管房產的時候，我們很快開始就上了RUBS，在12個月內，所有的租客都在自行支付他們的公用事業費用。

21. 不同戶型的租金各是多少？

(What are current rents for various unit mixes (studio, 1-bed, 2-bed, 3-bed)?)

了解一個市場內不同戶型的租金是多少。

找到那些低於市場租金水平的房產並且通過改善該房產的現狀，使之回歸到市場的租金水平，將會產生額外的市場收益。

22. 你可以推薦一個房產管理公司嗎？

(Can you recommend a management company?)

對於大部分房產投資者來說，房產管理公司的選擇是一個讓人頭疼的問題。讓經紀人推薦一些房產管理公司。

確保這個房產公司在你管理你所投資的房產等級有豐富的經驗。你還可以通過Iren或All Property Management去搜索合適的當地房產管理公司。

23. 找一家房產公司管理房產費用是多少？

(What are the fees charged by a management company to manage a property?)

了解一家房產公司會收取的費用，有些市場內的管理費用太高，有些市場或許沒有合適的管理公司。你最好儘早搞清楚這些信息。

24. 在這個市場里，人們的房屋購買力是怎麼樣的？

(What is the affordability of homes in the market?)

購買力不足會導致一些明顯的結果。首先，如果房子太貴的話，人們就會更傾向於租房。

其次，如果房子對於大部分勞動力來說太貴，這會導致一些公司決定搬遷到其他城市。

例如，豐田曾經將一個3000人的工廠從加州搬到得克薩斯州，相對於加州Torrance$508，000的房價中位數，Dallas只有$210，000。

而豐田員工的工資水平不變。在這種情況下，公司的搬遷決定是非常容易預見的。

25. 你可以推薦一家保險公司嗎？

(Can you recommend an insurance company?)

一個活躍的房產經紀人通常會與其他專業的團隊有聯繫。

你可以通過這個經紀人找到幾個專業的保險代理人，並了解他們提供的保險方案。

26. 你可以推薦一個貸款經紀人和一家銀行嗎？

(Can you recommend a mortgage broker and a bank?)

你可以通過經紀人推薦的一些銀行來提供貸款。當地銀行對於房地產行業的了解或許會高於大區銀行。

同時貸款經紀人也非常重要，他能幫助你找到多種貸款的渠道。你需要做的是分析銀行和貸款經紀人所提供的方案，並選擇最合適的一種。

27. 可以提供一些過往交易案例給我研究一下嗎？

(Do you have any deals I can analyze?)

別忘了讓經紀人提供給你一些已經達成的交易來做分析。你可以給這個經紀人你的投資規劃或投資標準。

也許前幾個交易案例是一些完全沒用的，你需要做的就是謝謝這個經紀人並告訴他這些方案並沒有用。

你需要的是建立和經紀人之間的信任，你需要做的就是言行一致，最後才能得到他真正的幫助。

28. 咱們去吃個午飯怎麼樣？

(Where are we going to lunch?)

你可以邀請經紀人一起去吃飯，可以選擇一家人流量大的當地餐廳，最後再幫經紀人點一杯咖啡。

這種方法可以讓你快速與經紀人建立良好關係並得到對市場更深層次的了解。