凈售236億美元，中國公司豪賭失敗爭相逃離美國商業房地產市場

中國企業多年來一直是美國豪華酒店、辦公大樓和其他商業房地產項目最積極最踴躍的買家之一，現在他們正在爭相退出。

根據MSCI Real Assets的數據顯示，自2019年初以來，中國公司已凈售出236億美元的美國商業地產。

這標誌著一個重大轉變：根據MSCI的數據，在2013年至2018年間，中國公司凈買入近520億美元的美國商業地產。

中國買家一度瘋搶美國老舊的辦公樓、開發用地和酒店，特別是在曼哈頓，他們經常一擲千金，成為媒體關注的焦點。

其中安邦保險曾在2015年以19.5億美元收購了紐約市知名的華爾道夫酒店(Waldorf Astoria)，成為有史以來美國獨立酒店獲得的最高收購價。

旗下擁有一家航空公司的海航集團曾在2015年至2017年在全球範圍收購知名建築。2017年，海航以約22億美元的價格購買了位於公園大道245號(245 Park Avenue)的曼哈頓辦公大樓，成為有記錄以來美國單棟辦公樓最高成交價之一。有人說，海航幾乎是以一己之力，將紐約房地產從低谷拉了回來。

經紀公司戴德梁行(Cushman & Wakefield)資本市場主席道格·哈蒙（Doug Harmon）說：「他們的錢似乎永遠花不完，對炫耀性資產有著巨大的胃口。」

雖然中國公司從未在美國商業房地產的總體投資中佔過很大份額，即使在購買高峰時期也是，但它們對美國的市場卻產生了巨大的影響，MSCI Real Assets 首席經濟學家吉姆·卡斯特羅（Jim Costello）表示。當中國公司豪擲千金購買曼哈頓的知名大樓時，這些交易往往成為附近房產的的估值基準，並鼓勵其他賣家提出類似的高價。

曼哈頓的這些房產交易有時也成為其他城市房產價值的參考。卡斯特羅說，通過這種方式，中國資金的影響力逐漸滲透到整個美國商業房地產市場，推高了美國各地的房產價值。

律師事務所Greenberg Traurig LLP的亞洲房地產業務主席喬爾·羅斯坦 (Joel Rothstein)說，中國對美國房地產的投資在四年前開始下降，當時中國監管部門採取了措施讓許多公司更難將資金轉移到國外。一些最積極的買家陷入了財務困境。中美政治關係惡化也是導致投資降溫的一個原因。

房地產投資信託基金SL Green Realty Corp本月從破產的海航手中接管了公園大道245號。這個在中國公司收購美國知名房產的鼎盛時期達成的一筆重要交易終於有了新的解決方案。

2018年，海航陷入財務困境，此後出售或失去了其在美國的大部分資產。為了償還即將到期的債務，海航將公園大道245號掛牌出售。然而，由於寫字樓年限太長，面臨翻新的巨大投入，加之租戶的陸續遷出，這筆交易竟無人問津。

SL Green首席投資官哈里森·西托默 (Harrison Sitomer)說，SL Green現在擁有這棟大樓，並將接手這處房產18億美元的債務。

2020年安邦保險集團宣布申請解散並清算。大家保險集團從安邦保險手中接過了紐約華爾道夫酒店，正在把一部分客房改建成公寓，儘管這個項目一直受到成本超支的困擾。

大家保險集團還尋求剝離價值數十億美元的酒店投資組合，其中包括位於中央公園附近的曼哈頓 Essex House 酒店。但因為新冠疫情，這些物業出售給韓國未來資產金融集團（Mirae Asset Financial Group）的交易告吹。

其他中國公司也在撤退。房地產開發商泛海集團將美國的一些項目抵押給了債權人。

房地產經紀人稱，在某些情況下，中國公司願意開出高價是因為想擁有紐約知名建築的聲望，而且計劃持有這些房地產很多年待價而沽。但由於貸款利率上升，商務旅行減少，以及對辦公空間需求疲軟，許多商業房地產的價值最近紛紛縮水。

一些在經濟繁榮時期購買的房產現在陷入財務困境。Greenberg Traurig的羅斯坦說：「目前我們與中國投資者的大多數交易要麼是研究解決方案，要麼是重組或退出。」

中國投資者最近的困境與20世紀80年代末和90年代初席捲美國房地產市場的日本投資潮頗有相似之處。日本公司在房地產市場繁榮期間高價購入包括紐約洛克菲勒中心(Rockefeller Center)在內的地標性寫字樓，但在市場轉向時蒙受了巨大損失。

不過中國公司還沒有完全放棄美國市場。

戴德梁行的哈蒙說，雖然中國資本收購美國地產的交易變少，但韓國、德國和新加坡公司填補了空缺。

他說：「總會有資本出現的。」