中國房企擱淺美國，虧2億美元甩賣紐約地產，背後原因是……
在金融界警惕地關注著資金緊張的中國恆大集團命運之際，另一家中國大型房地產開發商在美國的項目也正面臨著倒計時。
據美國媒體《The Real Deal》報道，泛海控股正試圖虧本出售昂貴的曼哈頓開發用地——並願意承擔上億美元的巨額虧損。與此同時，泛海在舊金山、洛杉磯和夏威夷相關的項目也正面臨著倒計時。
被「詛咒」的土地
在寸土寸金的曼哈頓下城到處都是摩天大樓，而南街80號地塊上竟然還只是一棟50年代的6層樓建築！自2003年以來，許多開發商試圖將這裡重建，但跟受了詛咒一樣，全都以失敗告終。
南街80號重建的第一個提案是開發商弗蘭克·席姆（Frank Sciame）2003年提出的，由曾設計迪拜塔的著名建築師聖迭戈·卡拉特拉瓦 (Santiago Calatrava)設計，屋頂高度為 826 英尺（252米），尖頂的總高度增加到 1123 英尺（342米），建成後將成為紐約市第三高的建築（僅次於帝國大廈和美國銀行大廈）。
大樓由12個立方體堆疊而成，每套住宅的成本從2900萬美元起，頂部更是高達5900萬美元。在該設計中，將成為紐約市最昂貴的公寓之一。
2005年2月，該項目獲得紐約市的建設許可，但由於美國房地產市場一直在下滑，公寓一套都沒賣出去，開發商也因此無法獲得足夠的資金建設。
後來金融危機爆發，弗蘭克·席姆於2008年4月16日出售了該地塊，該項目被正式取消。
2012年，科德·邁耶公司（Cord Meyer Development）收購了該地並打算重振摩天大樓項目。2013年，高達1081英尺的一座無尖頂的環保大樓設計方案發布。
然而，由於經濟尚未完全復甦，這一建設計劃最終也還是失敗了，科德·邁耶公司在2014年將該地塊又轉賣給了海港開發商霍華德休斯公司（Howard Hughes Corp.）
2015年隨著中資大舉進入美國的熱潮，8月份泛海斥資3.9億美元，以全現金從霍華德休斯公司手中買下了曼哈頓南街80號，計劃開發為混合用途商住樓。根據泛海當時發布的公告，該項目在2015年7月31日市場估值為4.3億美元，似乎是「賺」到了。
2016年2月，泛海獲得了紐約城市規劃委員會的批准，批准總面積為106萬7350平方英尺（99160 平方米），包括51萬2300平方英尺的住宅單元。
2017年5月，泛海向紐約申請了拆遷許可證，準備拆除該地塊現有建築。
然而，自那之後，泛海就陷入了財務困境。場地沒有進行任何拆除工作，也沒有再向紐約建築局提交任何計劃。
2018年8月30日，泛海向股東發布的一份公告中稱，南街80號「項目的概念設計已經完成，方案設計正在進行中」，但並未提供任何進一步的細節。
2019年4月，泛海發布了初步設計，一棟高度為1436 英尺（438米），113層的摩天大樓穿過紐約市中心的天際線。
但這些計劃從未開始實施，同年泛海悄悄地通過庫什曼&韋克菲爾德房地產服務公司（Cushman & Wakefield）聯繫出售曼哈頓南街80號，要價3億美元。不到三年，虧了近1億美元也要出手。
不過6月份，美國房地產融資公司DW Partners為泛海提供了1.75億美元的貸款，拉了它一把。但是泛海仍處於被堆積如山的債務壓垮的邊緣。
根據紐約市物業記錄，今年5月份，泛海集團支付了600萬美元，將DW Partners公司的貸款還款日期延長到11月。
知情人士稱，泛海現在正打算通過高力房地產服務公司（Colliers International）以2億美元低價拋售該地塊，比購買價降了近2億美元。
房地產專業人士表示，美國不乏有財力的開發商能接盤完成開發，但是考慮到當前政治不確定性如此之大的情況，與中國公司合作可能會令人不安。
“擱淺”的巨輪
泛海的國際化之路始於2013年，這一年，泛海在中國香港設立發展平台，以2.15億美元收購了美國洛杉磯Fig Central（菲戈羅亞中心）商業地產項目，欲投資10億美元建造三座新的公寓大樓和一家豪華柏悅酒店，其中一幢摩天大樓高676英尺，建成後將成為洛杉磯最高的住宅樓。
2014年，泛海以2.96億美元收購美國舊金山 First & Mission 項目，計劃在舊金山建起兩棟超高層塔樓，其中主塔高度約260 米，建成後將成為舊金山市第二高樓。
次年，泛海的觸角又延伸到紐約、夏威夷等，收購印尼電廠項目。2017年3月中國泛海完成對美國國際數據集團（IDG）的收購，並稱這是其資產多元化和國際化進程中的一個重要里程碑。
但是大舉擴張的背後，也留下了日後難以彌補的巨額債務窟窿。隨著2018年後國內實施離岸資本管制，加上作為主業的地產業務收入在近幾年持續走低，泛海逐漸失去了續航能力。
泛海在美國5個城市（紐約、洛杉磯、舊金山、夏威夷、索諾馬）共有7個地產類項目，總投資約35億美元，這些項目或閑置或遠未完工，目前基本無銷售迴流，墊資嚴重，且整體轉讓進度受阻。
除了此次欲低價轉讓的曼哈頓南街80號，去年1月，泛海也開始轉讓美國舊金山的相關房地產項目。
泛海舊金山 First & Mission 項目2016年開工，預計2023年竣工，總投資29億美元。但現在已經暫停，留下一個大坑。
2020年1月22日，泛海表示，該項目打算以10.06億美元的價格出售給一家私募基金，當時估計損失達19億人民幣。最後，老朋友聯想柳傳志幫忙，找來弘毅投資給出了12億美元的友情價。但是受美國新冠疫情的影響，這筆交易最終卻未能達成。
2020年8月，泛海位於美國加州索諾瑪縣的相關境外資產也以2600萬美元轉讓。
洛杉磯市中心的項目目前也全部停工。此外，泛海在洛杉磯還涉嫌捲入當地市議員何塞·惠澤爾(José Huizar)的貪腐案中，惠澤爾涉嫌從中國房地產企業那裡收受約150萬美元的賄賂。
2021年6月3日，泛海旗下美國國際數據集團（IDG）也以13億美元的價格出售給了美國黑石集團。
從去年到今年，泛海已經開始通過「賣賣賣」來回籠資金，但債務的大窟窿，也似乎越補越大。最新跡象顯示，泛海已陷入頻繁的債務訴訟之中。
今年6月，舊金山的總承包商以工程款爭議為由，將其訴至美國加州高等法院，訴訟標的約為1.45億美元。
洛杉磯的總承包商也將泛海告上了法庭，今年6月24日，法院判決泛海賠付總金額4265.74萬美元。
前幾天10月20日晚，泛海的又一個債主OCM Harbour Investments找上了門。
2019年9月23日，泛海與OCM簽訂了1.4億美元融資協議。今年6月28日，對方通知要9月27日要付清所有未償還本息和其他欠款1.59億美元，但泛海沒能按時支付，雙方經過商議後簽訂了豁免函，OCM同意寬延至12月28日。
但10月19日，OCM稱泛海違約未能達成豁免函中約定的條件，因此要求立即還錢。目前泛海還在就更新還款計劃與貸款人進行磋商。
「明斯基時刻」
除了斷臂求生的泛海，從紐約到倫敦再到舊金山，不管經營狀況如何，中國公司都在紛紛撤出房地產投資項目。
根據彭博的數據，今年以來，中國企業的海外資產變現計劃達到了105億美元，這是自1998年以來的第二高。按照目前的速度，2021可能會超過去年的150億美元。
這場震蕩與危機背後，既是房企們長期高槓桿運行使然，也是中國政府嚴厲「去槓桿」政策使然，而究其原因是中國正在試圖避免一場更大的危機。
上世紀70年代末到90年代初，戰後持續高速增長的日本經濟，在世界上一枝獨秀。日本成了「世界工廠」，日本製造的工業產品行銷世界各地。日元不斷升值到近原來的三倍。
從1986年到1991年，日本的海外投資總額高達4000億美元，成為全球最大的對外直接投資國。日本流入美國的外國直接投資呈現爆炸式增長。從上世紀80年代早期的每年10億美元迅速飆升，到1990年達到高峰，僅此一年就超過180億美元。
日本人對美國的房地產和企業資產的大量收購達到了瘋狂的程度，令美國人驚呼：「日本要買下美國！」甚至全世界都認為，「日本才是未來世界經濟的中心。」
之後美國對日本間進行了各種阻擊，最終，日本自願限制出口，並簽訂廣場協議，干預外匯市場，誘導美元對日元貶值，以解決美國巨額貿易赤字問題。
而為了應對日元升值帶來的出口壓力，日本採取寬鬆的貨幣政策和積極的財政政策，最終造成瘋狂的地產泡沫。
紅火的地產，使居民儲蓄減少，背負巨額債務，一旦泡沫破裂，人們的消費力大打折扣，經濟陷入停滯，也就是發生在日本的「失落的20年」。
美國經濟學家海曼·明斯基（Hyman Minsky）對此有精妙分析，因此崩潰發生剎那被稱為「明斯基時刻」。
在商業周期的上升階段，內在危機會被經濟增長所掩蓋，但是一旦經濟步入停滯甚至下降周期，矛盾便會迅速激化，高風險的金融主體就只能以變賣資產來償還債務。
在2017年，「警惕明斯基時刻」第一次出現在時任中國央行行長周小川的講話中，似乎預示著地產盛筵的終結。
今年3月，中國銀保監會主席郭樹清的表述甚至更直白——「上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。2008年次貸危機前，美國房地產抵押貸款超過當年GDP的32%。目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段我國金融風險方面最大的『灰犀牛』。」
「灰犀牛」指顯而易見卻被視而不見，最終造成重大危機。
事實上，在中國壓制房地產行業，防止「明斯基時刻」的政策信號，已經閃爍多年。
從2010年起，政府開始了房地產市場調控，穩定房價、地價、以及市場預期。為避免金融系統性風險，從2016年開始堅持「房住不炒」定位， 採取限購限貸限售、嚴格價格管理以及規範市場秩序等措施。而從去年開始，政府陸續出台了一系列政策對房地產行業都有非常深遠的影響，比如房屋成交指導價打擊炒房投機心態穩定樓市價格等。
此外，2020年8月對重點房企融資提出「三道紅線」，2020年底又提出金融機構房地產貸款集中度上限，兩項深刻改變房地產金融格局。
顯然，未來房地產行業將不再是中國的經濟支柱，中國經濟將向先進位造業及戰略性新興產業轉型。
