買賣二手房？ 史上最全的美國房屋檢查清單！

在美國市面上出售的房屋，大部分都是二手房，買到後修修補補自然很難避免。這裡我們詳細說說房屋檢查這一個至關重要的步驟。

房屋檢查（Home Inspection）是報價合同時重要的附加條款（Contingency）之一。當買賣雙方在購房合約上簽字生效（Contract Ratified）後，買主要做的第一件事就是請有執照的房屋檢查師（Home Inspector）來檢查房子。檢查費由買主付，價錢根據房價而定，一般幾百元，房價越高檢查費越貴。當然在某些特殊情況下, 經買賣雙方協商也可免去這一步驟。

通常房屋檢查大概要兩到三個小時，買主在房檢時跟著檢查師走，可以學到很多東西。檢查師會一邊檢查一邊向買主解釋注意事項或問題所在。檢查內容包括房屋基本結構（Structure），地基（Foundation），屋頂（Roof），地板（Floor），牆壁（Wall），門窗（Doors and Windows），地下室（Basement），供電系統（Electrical Systems），供排水管（Plumbing），冷暖設備（Heating and Air Conditioning Systems），煙霧報警器（Smoke Detector）等。檢查師要填寫一份詳細的檢查報告，包括房子的狀況，哪些設備可能出問題，剩餘壽命是多少，應該怎樣維護，等等。除了詳細的檢查結果，還會有一份總結，列舉賣主要修理的部分。如果買主要求，檢查師還會幫著估價。好的檢查師還會附上彩色照片，使問題所在一目了然。

買方經紀人會根據檢查報告在房屋檢查附加條款有效期內（一般是七天）為買主寫一份房屋檢查附件（Home Inspection Addendum）交給賣方經紀人。一般銀行沒收的房子寫明按現狀出售（AS IS），房檢問題概不負責。買主在房屋檢查發現問題後，只能要求退房或自己修理。正常售房時如果房子的主結構有大問題，如地基斷裂，房屋有倒塌危險等，買主可以要求取消合同，其它的問題可以要求賣主修理。

賣主在接到房屋檢查附件時，要在三天之內做出答複，是同意修理還是出相應的修理費。有些東西是賣主必須修的，象房屋基本結構，地基，屋頂，供電系統，供排水管，冷暖設備，煙霧報警器等有問題或不工作。供電系統和供排水管的問題還要有執照的電工或水管工來修理。其它的東西賣主可以不修，象牆上有洞，地板或地毯破損等等。但賣主不修買主可以不買，所以要雙方協商解決。買主在接到賣主的回應後，也要在三天之內做出答複。雙方達成協議後，房屋檢查的附加條款就取消了。賣主答應修理的東西，要有修理工的發票做依據。

美國住宅的主要建材是木料，白蟻是損壞木質結構的害蟲。白蟻檢查（Termite Inspection）可以是報價合同的附加條款之一。如買房要貸款，銀行一定要求白蟻檢查。獨立屋，連棟屋，公寓樓三層以下都要檢查。檢查公司會把檢查報告和賬單寄到過戶公司。檢查報告的日期必須在過戶的30天之內。如檢查發現白蟻損害，檢查公司會在檢查報告單中註明處理的費用。買方經紀人會為買主寫一份白蟻檢查附件（Termite Inspection Addendum），要求賣主請專業人員處理。處理帳單也會寄到過戶公司，由賣主承擔。賣主接到白蟻檢查附件後要在三天之內做出答複。雙方達成協議後，白蟻檢查的附加條款就取消了。

如買新房，建築商會給一年保修，所以在過戶前可不做房檢。建議在十個月時做個房檢，如查出問題可讓保修公司修理。如果蓋房子時在地基回填土中摻了化學藥粉，防止白蟻進入室內，則新房在五年內不會出現白蟻，因為這種藥粉的有效期是五年。新房在地基四周也可能會裝排氣管道，然後在水泥地面打孔或利用地下室小水井，與排氣管連接將氡氣排出室外。

房地産交易時間性很強（Time Is Of The Essence），如果買主在有效期內向賣主送通知，賣主要在三天之內給答複。買主在收到賣主答複後，也要在三天內做出回應。任何一方在接到對方通知後三天之內不做答複，就等於接受對方最後條款。雙方對每項檢查結果處理方法達成協議後，經紀人會準備一份最後的附件，讓買賣雙方簽字。

房屋檢查是在合同簽字後，五至七天左右去做，具體多少天是由買賣雙方商定。由買主請一位專業檢查師並由買主付錢。房屋檢查既是對房子的一次檢查， 也是買主詳細了解房子的一次機會， 所以應盡量參加。專業檢查師在對房子檢查時，除了專業知識外 多年的工作經驗也是非常重要的，另外必要時也須藉助儀器儀錶，比如：煤氣測漏器，潮濕測試器，電壓電流測試器 等。檢查時，從上到下，從裡到外，從系統到結構，以及安全等無所不包。一個詳細的檢查應包括水電系統， 各項設備，房屋結構，安全因素， 屋頂隔樓，車庫，地下室，內牆外牆，門窗地板，煙囪壁爐，室外排水，植被樹木等。

一個好的檢查師應在檢查結束時，為買主提交一份系統的檢查報告，一般的公司都會有一份事先印好的表格，裡面將應檢查的內容逐條列出，檢查師也逐條檢查，發現問題則記錄下來。

下面從水，電，冷暖設備，地基，外部，內部逐條介紹一下可能出現的問題，買主可在房檢時檢查：

一、 配電系統：

Broken Light Fixture（失靈的照明設備）；

Damaged Electrical Outlet （損壞 的插座）；

Mal-functional Electrical Receptacle（卧室中由開關控制的電插座失靈）；

Improper Wiring（不正確的布線）；

Mismatched Circuit Breakers（配電盤線路和開關不匹配）；

Overloaded Circuits（配電盤開關超負荷）-一個開關應該只接一條線， 若有兩條或兩條以上線接在一個開關上， 則形成超負荷； Overheated Circuit Breaker（配電盤開關過熱）-除了超負荷接線可能導致開關過熱外， 開關與電線的電壓或電流不匹配， 也可能導致開關過熱；

Corroded Wiring（鏽蝕的 電線）-有的老房子所用的電線是鋁線， 長年累月下來， 鋁線會氧化生鏽；

Misplaced Panel Box （配電盤不易找到）-當發生緊急情況時， 如果消防人員不能及時找到配電盤， 可能導致損失擴大；

Poorly Grounded Appliances-任何電器的接地線都應保證正確接地， 否則有可能造成人身傷害；

Poorly Grounded Wiring-每個房子在水表處或室外電錶附近都有一條接地線， 這條線應保證接 地良好， 如果有油漆等覆蓋在上面， 應將油漆清掉；

Unfunctional GFCI（Ground Fault Circuit Interrupt）-接地短路保護插銷（GFCI）是安裝在廚房， 浴室等靠近水源的電源插銷， 如果失靈則 在發生事故時， 起不到保護作用；

Tense Electrical Lines- 室外電源線過緊或有樹枝壓在上 面， 可能會導致危險；

Uncovered Junction Boxes or Outlet or Switch-任何電源連接盒， 插 銷及開關都應該有板子（Cover）罩在外面；

Unsafe Spliced Wires（不安全的電線分線）；

Worn Conduit-電線（室外的）外皮長年累月經風吹日晒， 可能導致外皮破損剝落。

二、供排水系統：

Bad Water Drip Pan-任何安裝在除了地下室以外地 方的設備， 如：熱水器， 洗衣機， 空調機等有可能滴（漏）水的， 都應該有一個接水盤， 並在盤的底部有個導水管通到室外， 這個盤子有時會損壞；

Blocked Spa or Tub Jet- 衝浪浴缸（Whirlpool Tub）若長時間不 用， 有時噴水管路會堵塞；

Broken Sink Sprayer-廚房水池上有的水龍頭旁安裝有噴水喉或現 代的水龍頭本身可以拉出來做噴水喉，其轉水開關有時會不工作或損壞；

Corroded Sink Drain -老房子的排水管多是金屬的（鐵或鋼）往往會生鏽最終導致鏽蝕透損；

Defective Toilet- 馬 桶因為經常使用， 裡面的部件多使用塑料或塑膠， 天長地久容易損壞， 尤其是馬桶水箱中的阻水閥（Flapper）是橡膠制的， 長期使用會老化， 而起不到阻水的作用， 會發生「細水長流」的現象， 而導致水費上升；

Defective Pressure Lines-從室外進來的進水管有很大的壓力， 所以材料應該用銅管， 但以前有的建築公司為了省錢用了塑料管，長期下來， 塑料老化而起不到抗壓的作用。

Draining 「Gray Water」-有的洗衣機直接把洗衣水排到室外， 這在多數地區是不允許的， 應將 廢水排到下水管中；

Faulty Faucet-水龍頭通常在出水口處，裝有空氣混合閥（Aerator）， 有時會 堵塞或漏裝。

Faulty Shower Pan-淋浴處底盤有可能裂縫或在連接處開膠， 造成漏水。

Improper Water Heater Venting: 熱水器上面裝有一個減壓閥（Safety Vent）， 在減壓閥處裝有一排壓管， 該管應通向地面， 管口離地高度應不超過6英尺。

Plumbing Leaks-水管系統漏水。水管在任何 地方都不應漏水， 對於不常有人在的地方， 如： 地下室應每年一次進行檢查： 連續放水二十分 鍾， 看看是否有漏水。Shower Leak-淋浴和澡盆等處容易漏水， 若漏水天長日久會對房子的地板以至結構造成損壞。

Toilet Seal Failure-馬桶由於每天使用， 會逐漸鬆動以至引起漏水。

Unprotected Water Heater-有的房子裡面熱水器 安裝的位置不適當， 比如：在車庫中， 這樣可 能造成意外碰撞， 應挪到安全的地方。

Water Hookup Mistake-有的水龍頭冷熱水開關接錯或開 關用錯導致開水龍頭時， 方向不對。

Main Water Line Break-從房子到馬路上水表之間的進水管可能會漏水， 雖然水表不走， 但修理應該是屋主負責， 費用也應由屋主來付。

三、 冷暖設備（Heating & Cooling System）：

Blocked Air Conditioning Outside Unit- 空調 機室外的散熱器四周不應該被任何東西圍住， 應留有一定的散熱空間， 另外散熱器應水平放置。

Defective Air Conditioner-若空調設備 出現故障應將整機切斷電源。製冷效果應達到12°F以 上的溫差： 測試時， 將溫度計放置在 空調出風口處， 測得的溫度應低於室溫12°F以上， 否則表明 需要補充冷卻液。

Faulty Gas Line（Gas Leak）-燒天然氣的熱水器， 暖器及壁爐所接的管道有可能漏氣，而控制氣連接處漏氣的可能性最大， 應該用專門的煤氣探測器來測量。

Loose Air Duct: 冷熱器的通風管道 應保持良好的通風效果， 否則會使取暖及製冷費用增加。

Old Insulation: 房子的保溫材料天長日久逐漸失去作用， 應考慮增加或更新， 地下室牆壁上的保溫材料有可能脫落。

四、 地基（Foundation）：

Broken Down Spouts-房子四周外牆壁上裝有排水管（Down Spouts）， 如 果排水管破損， 下雨時雨水不能有效地排走， 則可能導致地基受損。

Cracked Foundation: 水泥 地基上往往出現裂縫， 不管是地基的平面還是側牆上， 若出現裂縫不超過八分之一英寸，則屬於正 常現象， 但如果裂縫過大， 並且有錯位， 則可能有嚴重的問題， 應該請結構工程師（Structural Engineer）來檢查。

Failing Foundation-地基下陷會造成門窗等不易開關， 應請結構工程師進一步檢查。

Damp Crawl Space-有些房子在地下室有Crawl Space（一種低矮的地下室結構）， 由於 人不易進去， 有時裡面進水也不易察覺， 造成地下室潮濕。

Foundation Water- 地下室若進水 會對房子的結構造成嚴重的損壞。

五、外部（Exterior）：

Cracked Mortar-磚牆上的磚與磚之間的水泥（Mortar）若出現裂縫， 表示 房子外牆的受力不均， 應請結構工程師進一步檢查。Damaged Door Threshold: 大門的門檻應安 裝正確，當出現損壞既有可能不起到防水防風的作用， 也有可能造成不安全。

Damaged Driveway- 車道經過長期使用會出現損壞，若忽視不管， 最終可能需要徹底翻新。

Damaged Swimming Pool Liner-若有游泳池， 游泳池的內壁經過5-8年的浸泡可能會出現損壞。

Damaged Roof-屋頂的壽 命在20年左右， 在這期間很多自然因素會對屋頂造成損壞， 如： 冰雹， 積雪， 大風等。

Defective Exterior Siding-與屋頂相似， 房子的側牆板也有可能受損。

Defective Flashing-屋頂的各接縫處裝有隔水板（Flashing），通常是金屬材料， 天長日久會生鏽而造成漏水。

Defective Stucco -如果房子的外牆是Stucco（一種水泥材料）， 應注意是否有剝落 或裂縫。

Exposed Beams-任何木材建築物， 比如： 木樑（Beam）不應暴露在外面， 應由外牆 材料包起來。

Exposed Building Materials – 建築材料如果暴露在自然環境中超過六個月，則會導致材料失去穩定性，這一點在新建房屋中尤其重要。

Exposed Roof Nails – 在安裝屋頂時， 往往會有釘子未釘下去而導致下雨時屋頂漏水。

Firewood Attracts Termite – 如果有壁爐燒火用的木頭堆放在房子的周圍， 可能會招來白蟻， 因將木頭移到距房子10尺以外的地方。

Insecure Pool Ladder – 游泳池的扶手天長日久會鬆動， 從而導致不安全。

Leaking Eaves – 屋檐處容易發生漏水，在樓上卧室的牆角處就會出現水跡。

Loose Roof Shingles – 新安裝的屋頂上的油氈片若有鬆動， 刮大風時容易被刮下來。許多新房子屋頂是冬天裝上去的。油氈片在溫度低時脆硬，安裝方法不當可能使油氈片受損而釘不牢固。

Missing Spark Screen- 壁爐的煙筒上應裝有一個帶有鐵網的蓋子， 其目的有二： 一。 防止燒火時火星飛出去引起火災；二。 防止小動物從煙筒鑽進房子 裡面。

Pool Gate Without Spring – 游泳池四周若裝有圍欄，則圍欄上的門應能自動關上。

Poor Awning Pitch – 油帆布搭的篷子（Awning）如果安裝不當， 特別是角度不對時，容易引起積水，最終導致損壞。

Poor Drainage – 房子四周的排水若不暢，會對房子的地基造成損壞

Poor Pitched Gutter – 屋檐上的排水槽 （Gutter） 與下水管（Down Spouts） 之間連接處若安 裝不適當則會影響排水。

Poorly Reinforced Roof – 屋頂若有下陷， 表明其支撐有問題；

Rusted Gutter – 屋檐上的排水槽是金屬制的， 因此容易生鏽。 若鏽蝕以至出現破洞，則起不到排水的作用。

Tree Root Damage – 若樹根對房子的地基，車道，人行道等造成破壞， 應咨 詢專家找出正確的解決辦法。

Mul-functional Garage DoorOpener – 車庫的自動開門器上裝 有一套安全裝置， 能使車庫門停在遇到有人或物品檔在門下時自動迴轉。有時這個裝置會失靈。

Unprotected Power Lines- 從外面進到房子里的電線若有樹枝搭在上面會發生問題。應將樹枝 剪掉。

Unsealed-Balcony–陽台若支撐不夠或扶欄不牢固，則容易産生安全問題。

Unsealed Roof Repairs-在屋頂上安裝的任何東西，如：電視天線等，都應注意上好密封膠，否則會導致屋頂漏 水。

Unsealed Wood-房子外牆上的木頭如：門框，窗推等，四周都應 塗有密封膠，否則木頭會很快風化。

Water Leak and Termite-白蟻的生存環境所需之要素：土，木，水。任何房子都有土和木，若能在房子四周盡量減少水流則可有效地降低白蟻的發生率。

Worn Gutter-房子牆角處 的下水管（Gutter）容易被碰到，以致受損，特別是磚房子。

Worn Roof Flashing-屋頂各拐角 處的防水板（Flashing） 是金屬制的，若發生問題，也會造成屋頂漏水。

六，內部（Interior）:

Blacked Appliance Vent-各項設備的出氣口都不應堵住，否則會造成 效率下降。

Broken Ventilation Fan-排風扇失靈，會使房子內增加潮氣，從而對房子造成損害。

Broken Window Seal-如果雙層玻璃窗子的玻璃之間發生霧氣，說明窗子不密封了， 應及時 更換。

Cracked Slab- 地基如有裂縫，會使氡氣或水進到地下室。

Defective Oven Thermostat or Clock-烤箱的溫度控制器或計時氣會經常發生問題 .

Improperly Secured Dishwasher- 洗碗機使用時震動較大， 有時會造成四周固定螺絲鬆動。

Jammed Door-由於房子會在蓋好後一 年半之內逐漸地穩固下來（Settle），有的門不易開關，則需要調整。

Leaky Dishwasher- 洗碗機 漏水。

Poor Ventilation in crawl space-在房子的地下室，有的房子有一部分面積的地層離地板很近，稱做Crawl Space.這塊地方有時通風不好，則容易造成潮氣集中。

Stuck Shut Windows- 窗子不經常開關，天長日久就不容易打開，特別是刷了油漆後。應檢查每個窗子是否開關正常。

Wall Moisture-如果在房子的任何地方發現有潮濕的痕迹，則表示有水從房子外面進來。

Wobbly Ceilings Fan-如果屋頂上的吊扇在轉動時抖動，則會慢慢地使其固定在屋頂上的底座鬆動，從而導致安全上的問題。

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